REIT策略周报：分子分母端再平衡，分化加剧

分子分母端再平衡，分化加剧 REIT策略周报 本报告导读： 关注行情修复的节奏，防范超跌修复重新演绎为超涨的风险，维持负债稳定的欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎，及时优化仓位的观点。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 收益率短升长落，美债久期行情还有多少空间2025.10.29基金高切低行为明显2025.10.28大行融出高位回落，存单发行加量提价2025.10.27久期偏好再起，空间几何2025.10.26短期博弈逻辑下，债市的高低切换与支撑位2025.10.26 无风险利率下行与三季度报披露构成过去一周REIT市场行情走势的两条主线。过去一周REIT市场行情整体演绎“跌-涨-跌”倒N型走势，尽管整体指数保持上行，但板块间分化较为明显。具体来看，10月22日开启的行情反弹主要基于市场跌出来的性价比，但涨跌同源，随着价格回暖且三季报尚未披露，市场情绪相对较谨慎，过去一周首日行情小幅调整。但27日盘后买卖国债的消息不仅点燃了债市的做多情绪，同时也打开了REIT行情上涨的空间，过去一周，涨势相对较好的项目主要集中在保障房，消费，IDC，市政环保这些分子端相对稳定，受益于分母端行情的板块。但对于部分弱势项目而言，三季度经营数据表现不佳下价格也再创年内新低。关注优质标的在超跌修复与机构配置需求支撑下的结构性机会。后 市来看，超跌修复与机构配置需求仍是REIT行情的重要支撑，但机会主要集中在优质项目，弱势项目可能反而面临补跌行情。此外，需关注行情修复的节奏，防范超跌修复重新演绎为超涨的风险，维持负债稳定的欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎，及时优化仓位的观点。 过去一周REITs市场交易额边际上行新型基础设施和保障房板块换手率较高。整体来看，10月27日-10月31日日均交易额6.61亿元，即使排除新上市项目影响仍有6.18亿元，皆较前一周边际上行。分经营模式来看周度日均换手率，新型基础设施和保障房类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.34%和1.08%，交通和能源类REITs周度日均换手率相对较低，为0.38%和0.45%。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.............................................................................31.1.二级行情回顾.................................................................................31.2.一级发行情况...............................................................................102.风险提示............................................................................................11 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2025年10月27日-10月31日，下同）REITs指数整体上行，新型基础设施与消费类REITs表现较好。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在0.06%收于1045.73。从底层资产来看，过去一周板块表现分化，其中新型基础设施与消费类REITs表现较好，仓储和产业园REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：新型基础设施（3.33%）、消费（2.08%）、保障房（2.00%）、市政环保（1.28%）、能源（0.11%）、交通（-0.02%）、仓储（-0.73%）、产业园（-0.96%）。 无风险利率下行与三季度报披露构成过去一周REIT市场行情走势的两条主线。过去一周REIT市场行情整体演绎“跌-涨-跌”倒N型走势，尽管整体指数保持上行，但板块间分化较为明显。具体来看，10月22日开启的行情反弹主要基于市场跌出来的性价比，但涨跌同源，随着价格回暖且三季报尚未披露，市场情绪相对较谨慎，过去一周首日行情小幅调整。但27日盘后买卖国债的消息不仅点燃了债市的做多情绪，同时也打开了REIT行情上涨的空间，过去一周，涨势相对较好的项目主要集中在保障房，消费，IDC，市政环保这些分子端相对稳定，受益于分母端行情的板块。但对于部分弱势项目而言，三季度经营数据表现不佳下价格也再创年内新低。 关注优质标的在超跌修复与机构配置需求支撑下的结构性机会。后市来看，超跌修复与机构配置需求仍是REIT行情的重要支撑，但机会主要集中在优质项目，弱势项目可能反而面临补跌行情。此外，需关注行情修复的节奏，防范超跌修复重新演绎为超涨的风险，维持负债稳定的欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎，及时优化仓位的观点。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行新型基础设施和保障房板块换手率较高。整体来看，10月27日-10月31日日均交易额6.61亿元，即使排除新上市项目影响仍有6.18亿元，皆较前一周边际上行。分经营模式来看周度日均换手率，新型基础设施和保障房类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.34%和1.08%，交通和能源类REITs周度日均换手率相对较低，为0.38%和0.45%。 1.2.一级发行情况 过去一周（2025.10.27-2025.10.31，下同）2只REIT更新发行状态。华夏华润商业资产扩募项目已问询，华夏基金华润有巢租赁住房扩募项目已通过。此外，华夏中海商业首发项目已上市。截至2025年10月31日，国内REITs市场共上市76只，总市值2206亿元，流通市值1104亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号