亚太地区不动产投资机遇与挑战

亚太地区不动产投资机遇与挑战 2025年9月 Vistra卓佳基金解决方案（Vistra Fund Solutions）与亚太不动产协会（APREA）联合发布 目录 03关于我们04Vistra卓佳观点05亚太不动产协会视角06执行摘要07调研概述与方法论08市场格局09市场动态15市场布局与运营阻力关联分析17关键发现19机遇格局22阻力格局24运营阻力分析29核心要点35结语 36Vistra卓佳助力私募资本流动37日本不动产投资热潮38亚太新兴市场面临监管阻碍39数据中心呈现强劲增长趋势40Vistra卓佳全球拓展平台（GEP）简化您的全球实体管理41案例研究 关于我们 在亚太地区（APAC），我们拥有800名专业人才，为全球和区域性资产管理公司提供深厚的本地专业知识，关键市场包括中国内地、香港、新加坡、日本、澳大利亚、韩国、马来西亚和印度。我们还擅长在卢森堡、开曼群岛和英属维尔京群岛等顶级基金注册地设立基金，协助您满足监管要求并优化结构以实现效率和可扩展性。 亚太不动产协会（APREA）在2025年具有特殊意义，因为我们迎来了在亚太地区倡导机构实物资产行业发展的20周年。在过去的二十年里，亚太不动产协会已发展成为该行业卓越的区域代表机构，活跃会员涵盖全球机构投资者和资产管理人、开发商、不动产投资信托基金（REITs）、养老基金、保险公司和主权财富基金、家族办公室平台以及相关专业服务机构。 Vistra卓佳基金解决方案（Vistra FundSolutions）为投资基金和特殊目的实体（SPV）提供定制化服务，助力基金管理人简化运营、加速增长，并成功进入新资产类别或投资者市场。 我们的基金行政管理规模达4,950亿美元，在全球拥有2,000多名私募基金服务专业人才，提供单一来源、专业的中后台解决方案，让客户能够专注于为其投资者创造价值。 Vistra卓佳基金解决方案是亚太地区首批且领先的服务提供商之一，拥有40年的区域卓越经验。 我们在亚太地区设有七个分会，覆盖中国内地、香港、新加坡、印度、日本、澳大利亚及其他亚太区域。我们的会员共同管理着超过20万亿美元的实物资产，并利用亚太不动产协会平台在亚太地区及更广范围内推广不动产及其相关基础设施作为首选投资资产类别。 依托深厚的资产类别专业知识、先进的数据能力和集成技术，Vistra卓佳基金解决方案提供以可衡量成果为核心的客户服务模式。 有关Vistra卓佳基金解决方案的更多信息，请访问vistra.com/funds 我们的全球团队超越期望，致力于简化复杂性、提升效率，并为卓越运营设定新标准——确保基金生命周期的每个阶段都顺畅运行。 在不动产领域，Vistra卓佳支持从核心型到机会型基金的全方位策略，涵盖办公和工业等传统资产类别，以及数据中心和学生公寓等另类资产。我们提供端到端的服务，包括基金和SPV管理、合规、会计、投资者服务、人力资源与薪酬、公司秘书和交易支持——协助客户积极应对复杂环境并实现规模化发展。 有关APREA的更多信息，请访问aprea.asia Vistra卓佳观点 本报告旨在为不动产投资者提供具有实践价值的洞察，协助其理解并适应当前市场的复杂环境，从而做出推动业务持续发展的明智决策。” 《2025运营阻力指数》对亚太地区不动产市场的趋势与动态展开了全面分析。本报告基于Vistra卓佳基金解决方案与亚太不动产协会（APREA）联合发起的调研，调研对象为在亚太地区设有分支机构的领先不动产投资者。该指数构建了一套战略框架，旨在系统解析区域内不同行业与地域的投资情绪及未来动向。“ 2025年，不动产市场展现出强劲韧性，多个行业表现突出。尽管高潜力机遇持续吸引投资者关注，但也伴随着显著的运营阻力，包括监管复杂性、税务负担及运营挑战等多重因素。 我们认为，那些能够以前瞻性战略眼光布局、并有效应对上述运营阻力的投资者，将更有可能把握市场上升机遇，实现收益目标。 David AndersonVistra卓佳基金解决方案亚太区执行副总裁 亚太不动产协会视角 在我们应对因地缘政治紧张、贸易格局变动和政策调整而不断重塑的全球环境之际，亚太区持续成为机构资本配置于不动产的关键地域。尽管投资意愿持续增强，投资者仍普遍面临结构性与运营性层面的挑战。“ 2025年正值亚太不动产协会成立20周年。我们始终致力于助力会员与行业在日益复杂的投资环境中稳健前行。期望本报告能够为众多机构投资者于战略制定与运营效率提升方面提供有益的支持及见解。” 虽然资本仍在流动，但阻力不容忽视。在此背景下，亚太不动产协会荣幸地与Vistra卓佳基金解决方案联合发布《2025运营阻力指数》。本报告汇聚了来自该地区多个市场的投资者与行业持份者的见解，深入剖析资本流动趋势、相关阻碍发展的各项挑战以及未来潜在机遇。 该指数从行业机遇、基金架构、监管环境及交易执行等多个维度，为不动产投资策略提供了实用视角。对于希望更深入理解亚太地区资本配置实际运营环境的投资生态参与者而言，本报告是一份极具参考价值的资源。 Sigrid Zialcita亚太不动产协会首席执行官 执行摘要 2025年第二季度，Vistra卓佳基金解决方案与亚太不动产协会合作，与亚太区领先的不动产机构投资者展开交流，探讨其对最具潜力投资机遇的看法，以及影响投资决策的关键运营障碍。相关反馈被整合为一份聚焦新兴趋势的专题报告，并构建了一项指数，用以分析不同资产类别与交易执行难度之间的关联。 Vistra卓佳基金解决方案与亚太不动产协会联合开展的《2025亚太不动产市场参与者调研》指出，投资者对特定资产类别的乐观态度，与其在该类别中实际完成交易时所面临的运营阻力程度，存在显著相关性。 理解这一关联，对于投资者在复杂市场环境中优化策略、提升投资成效具有重要参考价值。 调研概述与方法论 作为亚太地区领先的不动产行业协会，亚太不动产协会汇聚了来自机构投资者、资产管理人、基金、家族办公室等多个领域的会员，构成一个多元且经验丰富的投资者群体。 在本次调研中，超过100位来自亚太不动产协会会员单位的高管及Vistra卓佳客户，通过结构化问卷分享了他们对跨境投资趋势的见解。问卷内容涵盖了对各类资产偏好的评估，以及对区域与本地投资环境动态的分析。 Vistra卓佳与亚太不动产协会合作，为每一份有效调研回复种植一棵树——该项目已通过OneSeed平台实施，旨在呼应可持续发展理念。 市场格局 根据仲量联行（JLL）研究，亚太地区不动产市场在2024年展现出韧性，全年亚太市场机构投资总额达1,313亿美元，较2023年增长23%。 延续2024年的趋势，2025年上半年投资额达到675亿美元。尽管持续的市场不确定性导致尽职调查过程延长，2025年第二季度为该区域投资额贡献了312亿美元的增量，同比增长15%。值得注意的是办公板块的复苏，以及对工业与物流等资产类型的持续强劲需求，以及数据中心等另类投资的扩张。 2025年第二季度，日本在办公板块强劲势头的推动下领跑亚太地区；韩国录得亚太地区最强劲的季度增长，投资额同比增长(YoY)72%。中国内地恢复了一些势头，主要得益于私募资本（尤其是保险公司）提供的流动性；而香港则因一笔大型办公收购提振，投资额同比增长32%。2025年第一季度，印度以惊人的219%同比增长引领该地区。尽管最近美国的关税政策（包括对日本、韩国征收高达15%，对马来西亚、印度尼西亚征收高达19%）可能会重塑物流不动产动态。即使是主要经济体如中国（尽管持续谈判但仍面临重大关税威胁）和印度（因处罚措施现面临50%关税），也可能在特朗普政府准备征收潜在高额关税时受到影响。 市场动态 聚焦亚太的募资活动推动2025年全球市场复苏1 在经历了2024年低谷之后，2025年亚太地区不动产基金募资迎来强劲顺风。2025年上半年募资额已有望超过2024年全年水平，此前市场在亚太、北美和欧洲均经历了创纪录的低迷，募资额远低于过去十年的平均水平。 2025年上半年亚太地区募资额达到105亿美元，两个季度贡献几乎持平。由于大型基金的关闭，平均基金规模正在扩大。在当季募集的五大基金中，有两个承诺投资于该地区。然而，即使有充足的待投资金（dry powder）且投资者资金充裕，资本配置仍然具有选择性。 亚太不动产债务基金募资额在2022年达到52亿美元的峰值后，2023年出现大幅下滑，但在2024年强势反弹。年内基金数量翻倍至四只，募资额攀升至5亿美元。然而，亚太地区占全球债务基金资本的比例再次下降——2024年为2%，低于2022年12%的高点。 投资者偏好转变，物流市场扩张情绪升温，数据中心增长显著2 数据中心在2025年第二季度实现爆发式增长，交易额达到11亿美元（上半年：16亿美元），远高于2024年第二季度的1.57亿美元，这得益于债务融资活动和募资的双重推动。仲量联行数据显示，2025年第二季度亚太地区办公交易总额达133亿美元（上半年：297亿美元），同比增长24%（上半年：+28%）。 在制造商和电子商务公司需求上升的支撑下，2025年物流需求有望逐步复苏。新加坡的区域活动最高，在询盘和实地考察方面均处于领先地位。 数据中心与办公成为2025年投资者的首选。办公投资者瞄准核心/核心增益型（core/core-plus）资产，而数据中心买家则关注机会型定价，尤其是在东南亚地区。 增值型及机会型策略占据主导地位3 根据PERE的《2025年上半年募资报告》，在全球不动产市场内，机会型策略在2025年上半年私募不动产募资中保持了最受欢迎的地位，占募集资本总额的30%。紧随其后的是增值型投资策略，占比29%。 可以合理推断，在降息、资产重新定价和收益率利差扩大的背景下，增值型和机会型策略成为2025年上半年整个地区的主导策略。这些策略很可能推动了亚太市场的资本配置决策和交易量。例如，日本投资者已明确将增值型策略列为2025年的首要策略，重点关注生活居住类和酒店类资产。 增值型投资也成为一种有吸引力的策略，特别是对于旨在充满挑战的市场中提升回报的投资者而言。MSCI不动产数据库的进一步验证显示，2024年出售用于再开发或翻新的办公楼中，近45%计划改建为包含办公部分的办公或混合用途开发项目。这高于2023年的41%，突显了办公领域对增值机会日益增长的需求。 亚太不动产在区域核心市场及资产类别间的战略调整4 •澳大利亚：随着悉尼和墨尔本市场开始对资产进行重新定价走低，投资者的注意力正日益转向这些市场。在央行降息后情绪改善的支撑下，澳大利亚不动产投资活动显著上升。•印度：正日益受到投资者关注，但稳定、投资级资产的供应仍然有限。该国不动产投资急剧上升，得益于强劲的REIT活动和仓储领域不断增长的需求。•印度尼西亚：离岸资本集团继续对其物流市场表现出兴趣，新投资者正通过合资企业（JVs）等战略合作伙伴关系形成。•越南：对新兴资产类别兴趣日益增长。由于中国制造商将产能向海外转移，越南仍是显而易见的选择。 •中国：机构投资者对中国趋缓的宏观经济环境仍持保守谨慎态度，但主要通过战略投资推动了办公板块的活动。然而，这种保守情绪导致整体投资额同比下降14%。2025年第二季度中国吸引了52亿美元投资，高于第一季度的38亿美元。 •香港：投资者参与其不动产市场的范围显著扩大，特别是对办公和零售板块表现出兴趣。虽然整体情绪仍显谨慎，但交易活动较上年的低迷水平已有明显改善。 •日本：在持续低利率的支撑下，日本仍是跨境投资者的首选目的地。2025年第二季度该国投资额为76亿美元。东京和大阪继续成为最受追捧的市场，近期活动达到多年高点，同比增长强劲。 •马来西亚：数据中心在马来西亚继续展现出强劲增长，人工智能（AI）需求将继续超过供应。 •韩国：今年第一季度不动产投资活动同比显著上升，2025年第二季度投资额飙升至60亿美元，主要受债务成本下降和租金上涨（尤其是办公需求增加）的推