二手房成交延续“以价换量”

核心观点与关键数据

• 房价疲弱延续：2025年9月，70城新建商品住宅价格环比下跌0.4%，二手住宅价格环比下跌0.6%，连续第二个月维持该降幅。一线城市二手房价格继续领跌，环比下滑1.0%，连续第三个月录得相同跌幅，同比下跌3.2%，已连续28个月下滑。
• 地产销售展现韧性：9月新房销售面积环比增48.5%，销售额环比增47.2%，增速显著强于历史同期水平。国庆节后二手房成交“两连增”，本周（10月17-23日）15城二手房成交面积环比增长7%，成交量回升至年内高点的79%。
• 新房市场修复动能转弱：本周38城新房成交面积环比由负转正，小幅回升3%，但同比下滑19%，10月1-23日同比降幅扩大至24%，显著弱于9月表现，较2023年同期下滑27%。
• 分城市层级表现分化：二手房方面，二三线表现相对较好，一线城市内部走势分化；新房市场呈现“一线反弹、二三线走弱”，一线城市成交环比大幅反弹15%，主要受益于北京、深圳和上海的强劲回升，三线城市出现边际回暖迹象，二线城市表现较差。
• 行业顶层设计信号明确：二十届四中全会公报首提“推动房地产高质量发展”，自然资源部发布《城市存量空间盘活优化规划指南》，国新办明确“城市更新”、“好房子”建设与“房地产发展新模式”为“十五五”时期核心战略。政策组合拳预示行业底层逻辑正从“规模扩张”转向“质量提升”，从“增量开发”转向“存量运营”。

研究结论

• 房价端疲弱态势仍在延续，一线城市二手房价格领跌且持续下滑。
• 地产销售在“以价换量”下展现一定韧性，尤其是二手房市场表现较强，但新房市场修复动能转弱。
• 城市层级分化明显，二手房市场二三线表现亮眼，新房市场一线反弹、二三线走弱。
• 中央政策信号明确，行业加速迈向“高质量发展”，从“增量开发”转向“存量运营”是大势所趋。