季报点评：前三季度业绩下滑，投资质量提升

前三季度业绩下滑，投资质量提升 事件：2025年10月21日，公司发布2025年三季度业绩报告。 买入（维持） 结转项目盈利能力下降致业绩下滑。2025年前三季度公司实现总营业收入1737.2亿元，同比减少5%；实现归母净利润19.3亿元，同比减少75.3%；实现扣非归母净利润17.4亿元，同比减少76.8%。利润降幅大于收入降幅主要因为：（1）前三季度公司毛利率13.4%，同比下滑2.5pct；（2）实现投资净收益-1.5亿元，同比减少17.9亿元；（3）少数股东损益45.9亿元，占净利润比重同比提升34.2pct至70.4%。第三季度公司实现总营业收入568.6亿元，同比增长30.7%，主要因为项目结转收入增加；实现归母净利润-7.8亿元，同比减少299.2%；实现扣非归母净利润-8.4亿元，同比减少329%，第三季度亏损主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。 销售规模维持行业第一，投资强度和质量提升。2025年前三季度，公司签约面积1010.4万平方米，同比减少25.1%；签约金额2017.3亿元，同比减少16.5%，销售规模维持克而瑞百强房企排行榜第一名。前三季度公司新增容积率面积290万平方米，同比增长30%；总获取成本603亿元，同比增长45.3%，拿地金额/销售金额为29.9%，同比提升12.7pct。投资金额均位于38个核心城市，51%位于北上广一线城市的核心区域核心板块。截至三季度末，公司共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米。 作者 负债规模持续压降，负债率可控。2025年前三季度，公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%；期末公司货币资金余额1226.5亿元，较上年末下降8.6%；总资产为12873.9亿元，较上年末下降3.6%；总负债为9432.2亿元，较上年末下降5%；归属于上市公司股东的净资产为1974.2亿元，较上年末下降0.1%。资产负债率为73.3%，较上年末下降1.1个百分点；净负债率为66.1%，剔除预收账款的资产负债率为64.3%，现金短债比为1.6倍，三道红线维持绿档。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《保利发展（600048.SH）：上半年业绩下滑，加速存量化解》2025-08-302、《保利发展（600048.SH）：多因素致业绩下滑，销售规模稳居榜首》2025-05-013、《保利发展（600048.SH）：Q3业绩承压，投资持续聚焦》2024-10-29 投资建议：考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。预测公司2025/2026/2027年营业收入为2730/2484/2387亿元，归母净利润分别为43/43/49亿元，对应摊薄EPS为0.36/0.36/0.41元/股，当前股价对应2025年动态PE21x。维持“买入”评级。 风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。 财务报表和主要财务比率 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 国盛证券研究所 北京上海地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：100077邮编：200120邮箱：gsresearch@gszq.com电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com南昌深圳地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038邮编：518033传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com邮箱：gsresearch@gszq.com