季报点评：前三季度业绩下滑，投资质量提升

事件与业绩下滑

2025年前三季度，保利发展实现总营业收入1737.2亿元，同比减少5%；归母净利润19.3亿元，同比减少75.3%；扣非归母净利润17.4亿元，同比减少76.8%。利润降幅大于收入降幅主要因为毛利率下滑（13.4% vs 16.0%）、投资净收益为-1.5亿元（同比减少17.9亿元）以及少数股东损益占比提升（70.4%）。第三季度公司实现营业收入568.6亿元，同比增长30.7%（主要因项目结转收入增加），但归母净利润为-7.8亿元，同比减少299.2%（受行业和市场波动及结转项目盈利能力下降影响）。

销售与投资

销售规模维持行业第一，2025年前三季度签约面积1010.4万平方米，同比减少25.1%；签约金额2017.3亿元，同比减少16.5%。投资强度和质量提升，新增容积率面积290万平方米，同比增长30%；总获取成本603亿元，同比增长45.3%；拿地金额/销售金额为29.9%，同比提升12.7pct。投资聚焦38个核心城市，51%位于北上广一线城市核心区域。

负债与现金流

负债规模持续压降，2025年前三季度销售回笼1941亿元，回笼率96%；总负债为9432.2亿元，较上年末下降5%；资产负债率为73.3%，较上年末下降1.1个百分点；净负债率为66.1%，剔除预收账款资产负债率为64.3%，现金短债比为1.6倍，三道红线维持绿档。

投资建议与风险提示

投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，经营稳健，融资优势显著，拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，随着拿地毛利率修复，结算利润率有望改善。预测2025/2026/2027年营业收入为2730/2484/2387亿元，归母净利润分别为43/43/49亿元，对应摊薄EPS为0.36/0.36/0.41元/股，当前股价对应2025年动态PE21x。

风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。