C-REITs周报：北京拟推动发行规模领跑，市场迈入总量突破与结构优化周期

C-REITs周报——北京拟推动发行规模领跑，市场迈入总量突破 与结构优化周期 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数下跌1.44%。截至10.17，本周（10.10-10.17，下同）中证REITs（收盘）指数下跌1.46%，收于814.7点；中证REITs全收益指数下跌1.44%，收于1043.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌2.22%/下跌3.97%/上涨0.05%/下跌2.35%/下跌2.80%/上涨2.33%。其中高速公路（申万）本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.81%。截至10.17，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.19%，中证REITs全收益指数涨幅为7.81%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨14.72%/上涨25.86%/下跌0.69%/上涨8.25%/上涨16.59%/下跌11.09%。REITs全收益指数排行第5。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中数据中心板块REITs唯一飘红，保障房、市政水利板块REITs回调幅度较大。截至10.17，已上市REITs总市值约2172.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中7支上涨、68支下跌，周均涨幅为-1.38%；招商基金公路高速公路REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT涨幅靠前。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.67%/-1.59%/-2.26%/-0.78%/-0.91%/-0.34%/-1.5%/-2.23%/0.24%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量124.6万股，日均换手率0.5%，本周数据中心板块交易最活跃；本周仓储/产业园区/保障房/交通/能 源/生 态 环 保/消 费/水 利 设 施/数 据 中 心REITs板 块 换 手 率分 别为0.4%/0.3%/0.7%/0.4%/0.5%/0.7%/0.5%/0.6%/0.9%。 相关研究 1、《房地产：C-REITs周报——二级持续承压，消费板块回调幅度较大》2025-10-122、《房地产开发：2025W41：双节期间新房成交同比-20.7%，城市网签涨跌互现》2025-10-123、《房地产开发：2025开发房企中报综述：行业亏损近千亿，保流动性仍将是主要工作》2025-10-09 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化。其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（10%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、华威农贸市场REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7）。 投资建议：看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................9风险提示.........................................................................................................................................................11 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现................................................................................................................................10 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌1.44%。截至10.17，本周（10.10-10.17，下同）中证REITs（收盘）指数下跌1.46%，收于814.7点；中证REITs全收益指数下跌1.44%，收于1043.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌2.22%/下跌3.97%/上涨0.05%/下跌2.35%/下跌2.80%/上涨2.33%。其中高速公路（申万）本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.81%。截至10.17，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.19%，中证REITs全收益指数涨幅为7.81%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨14.72%/上涨25.86%/下跌0.69%/上涨8.25%/上涨16.59%/下跌11.09%。REITs全收益指数排行第5。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。其中数据中心板块REITs唯一飘红，保障房、市政水利板块REITs回调幅度较大。截至10.17，已上市REITs总市值约2172.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中7支上涨、68支下跌，周均涨幅为-1.38%；其中招商基金公路高速公路REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT涨幅靠前。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.67%/-1.59%/-2.26%/-0.78%/-0.91%/-0.34%/-1.5%/-2.23%/0.24%。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量124.6万股，日均换手率0.5%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏凯德商业REIT（1.9%）、华泰紫金宝湾物流仓储REIT（1.2%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1.1%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.4%/0.3%/0.7%/0.4%/0.5%/0.7%/0.5%/0.6%/0.9%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化。其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（10%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.7）、嘉实物美消费REIT（（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理；2025年新上且未出季报产品采用招募说明书预测值，未考虑估值变化，仅供参考。年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。 特别提示部分基金成立时间较短，报告期的年化现金流分派率较高，不可作为未来年化现金流分派率的参考。 风险提示 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REI