25年策略报告：回顾与展望

时间：10月16日参会人：平安分析师 全文摘要 2024年房地产市场面临调整，商品房销售金额预计下滑，投资和土地购置趋向核心城市。堵点包括收入与房价担忧、高库存及二手房分流，政策转向务实措施以促稳定。预计2025年市场先企稳后恢复，好产品及一线、二线城市核心区域表现将优于全国。房企受益程度受资金、减债、拿地能力影响，建发、华润、滨江等有望率先受益，投资潜力看好。 章节速览 00:0025年策略报告：回顾与展望 报告回顾了24年的市场状况，分析了后续市场路径，探讨了企业投资机遇，提出选股方法，适用于当前市场环境下进行策略判断。 01:0424年房地产市场承压分析 24年房地产市场面临压力，商品房销售和投资下滑，库存量大，二手房成交占比升高影响新房需求。居民对收入和房价担忧，市场观望情绪浓厚。政策重心从长期转向短期堵点，房企聚焦核心城市。 05:012024年房地产政策调整与市场展望 讨论了2024年房地产政策从长期工程转向解决当前市场堵点，如降低房贷利率、首付比例和税费优惠，以刺激需求和消耗库存。地方限购政策持续退出，广州全面放开限购。预计四季度市场将反弹，2025年小幅下降，长期政策预期需持续观察。 06:30海外经验与国内楼市政策影响分析 通过分析美国、日本及中国香港的金融危机后楼市企稳特征，总结出经济好转、租金回报率提升及供需格局改善三点经验。应用到国内，降低首付与房贷利率切实减轻了购房压力，月供占可支配收入比例降至低点。收储政策面临资金平衡、房源适配及资金充足度问题，推进较慢，需持续观察实际落地情况。 11:03房地产市场止跌回稳路径分析 预计房地产市场止跌回稳将遵循先好产品，后一线城市及二线城市核心区域，再到全国的路径。2024年底，优质产品及一线、二线城市核心区域表现将更佳，全国市场需进一步观察。房企营运空间有望因商品房销售限价放开及土拍市场优化而改善。 13:092025年商品房销售面积预测及高品质住宅市场分析 讨论了高品质住宅因地段与品质优势可能存在的价格提升基础，提及房企通过提升可售面积获得让利的情况。基于2024年前八月商品房销售面积同比下降4.7%的数据，预测2025年全国商品房销售面积将同比下降约5%，整体趋势保持稳定。 15:312025年房地产市场预判及影响因素分析 基于一线及二线核心区表现优于全国的趋势，以及新上市优质房产区划良好的背景，分析了二手房持续分流、24年新开工下滑导致供应不足等因素，预判25年投资将同比下降。 16:052025年房地产投资预计大幅下降，市场调整影响投资复苏 对话指出2025年房地产投资预计同比下降7.5%，但实际前八月投资已下降12.9%，新开工下降近20%。市场波动及房企现金流改善不及预期，导致投资增速低于预测。轻资产房企及拿地能力强的企业有望率先受益。 18:05房地产市场复苏与优质房企集中趋势 核心城市的好产品率先企稳，一线两线核心区域市场表现良好，市场空间依然存在。线下放开 和突发优化有望改善房企利润，新项目利润率改善。优质资源向优质房企集中，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企将独立行情，各房企库存结构、拿地能力及产品力被细致分析。 19:09房企库存结构与拿地能力分析 通过对比房企库存结构、拿地资金充足度及历史杠杆率变化，分析了主流房企如越秀、建发等在土地市场降温后拿地项目的占比、区域分布及现金流影响，构建了房企受益程度综合评价体系，指出建发、华润等房企库存结构更优，拿地能力更强，且历史减值释放更充分，2024年底至2025年股价表现良好，策略分析基于多维度指标展开。 思维导图 要点回顾 我们今天主要分享的是关于哪个年度的整体策略判断和策略报告？ 我们今天主要分享的是针对25年的整体策略判断和策略报告。 报告的内容主要分为哪几个部分？ 报告整体内容分为四个部分，分别是24年之前的状况回顾、对后续的展望、整个路径的分析以及对应企业的投资机遇。 从历史情况回顾来看，24年房地产市场呈现了怎样的特点？ 24年房地产市场整体呈现压力，并处于调整阶段，商品房销售金额和房地产投资均有所下滑。土地方面，一线城市和二线城市的土地成交界面占比有所提升，房企向一二线或核心区域聚焦的趋势未发生明显变化。 为什么会出现房地产市场承压的情况？ 主要原因在于收入及房价担忧，加上较高的库存量，这些因素共同构成了楼市的主要堵点，影响了居民购房意愿和能力，导致市场观望情绪浓厚。 二手房对新房市场有何影响？ 二手房市场的成交占比持续升高，对新房市场产生分流效应。一方面，二手房供给增加，另一方面，刚需购房者在购房时更倾向于选择二手房，使得新房更多地承接改善性需求。 政策层面的变化如何？ 自24年以来，政策重心从中长期转向短期堵点，中央政策层面降低房贷利率、首付比例及税费优惠等措施以提升居民购房能力和成本；地方层面，限购或限售等限制性政策持续退出，政策更加务实且有针对性。 对于未来房地产市场的整体变化及政策预期，你们有何看法？ 基于海外经验分析，总结出楼市企稳的三大特征，如经济收入好转、房价下跌带来的置业门槛下降、租金回报率超过或接近理财及房贷利率水平等，这些都有利于改善居民购房意愿。国内方面，前期政策如降首付、降利率已切实减轻居民购房压力，而收储政策虽有效降低库存但推进进程可能受资金平衡等问题影响而缓慢。总体而言，市场在政策作用下有望逐步企稳回升。 开发商在折价出让现房时，为何他们的意愿可能会相对较低？ 开发商如果选择折价出让现房，其意愿可能较低，主要是由于房源适配租的问题以及可能带来 的民生问题。例如，在整栋或单元收购的情况下，现房资源相对有限；若非整栋或整单元收购，则可能引发混居等民生问题，这都可能影响收储的实际落地。 资金充足度如何影响保障性住房的落地推进？ 资金充足度是保障性住房落地推进中的一个重要考量因素。尽管政策提到使用约3000亿元的保障性住房贷款来推进相关措施，但实际全国库存区划所需的资金体量可能达到万亿级别，因此资金充足度不足会明显延缓收储等政策的落地进度。 对于后续房地产市场的判断是怎样的？ 我们预计房地产市场年底将止跌回稳，按照好产品-一线及二线核心区域-全国的路径逐步企稳。2024年底至2025年，将有更多高品质住宅推出，产品升级迭代后区划水平将进一步提高。一线和二线核心区域率先企稳的原因在于郊区库存去化周期较长，预计其价格调整滞后于城区。整体来看，止跌回稳的顺序为好产品优先、再到一线城市及二线核心区域，最后到全国经济企稳和投资企稳。 房企的营运空间有何改善趋势？ 在2023年底，我们观察到商品房销售限价放开及土拍市场优化的趋势，有望带来项目端盈利空间的改善。具体表现为：①优质房源具备涨价基础，高品质住宅凭借地段和品质优势存在价格上涨可能；②土拍市场中部分地块市场价格下降，且容积率计算规则的变化使得房企可售面积增加，变相让利于房企。 对于2025年房地产市场的具体预测是什么？ 我们预测2025年全国商品房销售面积将同比降幅收窄至约5%，优于前八月表现。这主要得益于一线及二线核心区房地产表现较好，新上市的好产品整体区划较优，以及二手房持续分流和新开工下滑导致供应不足等因素。同时，预计2025年房地产投资同比下降7.5%，复苏滞后于销售，新开工和土地购置面积预计分别下降约20%和5%。实际情况下，由于房地产市场波动态势明显，房企现金流改善程度低于预期，新开工情况弱于预期，导致投资增速表现低于 原先判断。 在当前市场环境下，房企的库存结构、拿地能力和产品力对行情走向有何影响？ 我们认为优质房企的资源会进一步集中，部分房企由于库存结构优化、拿地能力强及产品力突出，有望走出相对独立的行情。我们对各个城市的库存结构、拿地能力和产品力进行了深入分析，以识别潜在的受益企业。 具体在库存结构方面，如何评判房企的表现？ 我们主要对比了房企在土地市场降温后所获取项目的占比情况，认为占比更高的房企，其整体库存结构可能更好。例如林越秀、建发、华润和中海，在土地市场降温后拿的项目较多，占整个库存的比例较高。 在区域分布上，哪些房企表现较好？ 对于在地势高点拿的一些项目，区域分布较好的房企，通过降价能更有效地进行库存区化，减少对整体减值或现金流的影响。从主流房企2020至2021年的拿地项目来看，越秀、滨江、招蛇、中海的一二线城市占比相对较高，华发、越秀、中海、保利的二线城市占比更高。 房企的资金实力和拿地兑现度如何影响其竞争力？ 我们从资金维度考虑了目前房企手中的现金占总资产比例及剔除预收账款后的资产负债率。比如省中海、保利、建发的现金占总资产比例较高，滨江、华润、中海、建发的负债率较低，这意味着他们的加杠杆空间较大，历史拿地兑现度也相对较高。 历史减脂规模及释放程度对房企有何意义？ 历史减脂规模及释放程度是衡量房企轻资产化的指标之一。比如建发和绿城的历史几年LE变化能够维证，建发、滨江、越秀的历史降幅不大，说明这些企业的历史减脂表现较好，有助于后续更加稳健发展。 综合评价体系中，哪些房企具有优势？ 基于库存结构、拿地能力、减脂释放程度等多维度指标构建的房企受益程度或基本面综合评价 体系中，建发、华润、滨江等主流房企在库存结构、历史减脂充分度和拿地能力等方面表现较好，综合评分较高，因此在市场中表现更为突出。