2025土拍热度前高后低

自2020年出让金达到峰值8.2万亿元后，连跌四年，今年1-9月出让金仅小幅回升3%，表现仍然偏弱，回顾今年土拍，可从时间维度、城市维度两个方面总结。 时间维度上，上半年热度较高，三季度开始，尤其是8月以来遇冷，出让金同比转跌，8月、9月出让金同比 分 别为-26%、-8%。回顾上半年，限价规则已取消，叠加开年以来，核心城市加大核心地块推地力度，北京、上海、杭州、成都等城市相继拍出高价地块，屡屡刷新区域楼面价纪录，带动一季度、二季度出让金分别同比增长12%、13%。进入三季度后，多数核心城市已减少供地力度，出让金同比转跌，下滑10%。 结合城市出让金集中度来看，三季度核心城市出让金占全国比重明显下滑，也体现出其推地力度减弱。一季度出让金TOP5的城市占据全国35%的市场份额，较去年同期高7个百分点，二季度集中度较一季度小幅下滑，占全国31%，但较去年同期仍然高7个百分点。到三季度，出让金TOP5城市市场份额下滑至20%，反而较去年同期低1个百分点。具体到拿地企业上，一季度、二季度拿地权益金额前10的企业均是市场化企业，而三季度则有城投企业出现。 城市维度上，从出让金、溢价率两方面，可筛选出今年表现较好的城市，1-9月出让金400亿元以上的城市有8个，其中杭州、北京、上海与其他城市拉开较大差距，出让金、溢价率双高，出让金体量均超过1100亿元，溢价率均超7%。其次为成都、苏州，出让金体量在400-650亿元之间，溢价率分别为15%、7%，表现较好。南京、南通、西安出让金体量高，同样在400-650亿元之间，不过溢价率偏低，市场偏冷。 基于城市表现，可以对应到各省今年土拍表现，浙江、北京、上海、广东四省相对较好，尤其是北京、上海出让金1100亿元-1250亿元之间，同比增速均为正，同时市场化拿地力量强，1-9月城投拿地占比低于20%；其次为浙江、广东（受深圳、惠州支撑），城投拿地位于20%-30%之间，浙江出让金近2800亿元，广 东近1300亿元，出让金同比同样为正。江苏虽然成交体量在高位，1-9月出让金近2900亿元，但城投拿地占比相对较高。 此外，仍有近四成的省市土地市场较弱。12个省市1-9月出让金同比为负，3个省市出让金同比降幅超20%，分别是山西、陕西、海南。 展望四季度土拍市场，参考历史规律，环比来看，四季度出让金往往较三季度提升。过去三年，四季度出让金规模均是全年最高，占比为39%-51%，且10月-11月出让金往往逐月递增。背后原因是，年末各地方有提高全年土地出让金规模的诉求，并以城投拿地方式推高出让金。 不过今年供地整体前移，四季度供地力度可能较去年下滑。基于已公开披露的供地公告统计，10月供地起始价合计下滑23%，降幅较9月扩大10个百分点，力度减弱。并且从城投拿地意愿来看，土拍市场自2020年降温以来，城投已连续多年托地，叠加土储专项债收地正在推进，城投托地意愿可能较往年有所下滑，这也会导致四季度成交同比偏弱。 总结来看，今年核心城市供地前高后低，前期推出高品质土地，吸引市场化房企竞争获取，有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额。三季度开始进入转折点，核心城市供地力度减弱，市场化房企拿地规模下滑，城投公司进入土拍市场，7-9月城投拿地占比为40%-49%，而今年1-6月城投拿地占比多在30%以内。 风险提示 中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030002联系电话： 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002联系电话： 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。