从东北经验看全国楼市未来走向251014

2025年10月15日10:18 关键词 东北楼市核心城市库存高新开工反弹调整销售面积经济增速城镇化率房价投资竣工拿地销售增速库存压力常住人口房地产投资楼市销售东北三省 全文摘要 平安证券地产分析师基于东北房地产市场在2013-2015年调整后2016-2019年的反弹经验，对比当前全国楼市，认为两者虽有相似之处，如经济韧性、政策支持增强及房企供给侧改革加剧，但全国楼市可能已触底，进一步大幅调整空间不大。预测核心城市和优质房产将率先反弹，优质房企有望从中受益，显示出对全国楼市企稳后反弹的乐观态度，强调看好核心城市和高品质房产的投资机会。 章节速览 00:00东北楼市反弹启示全国房地产未来走向 报告从东北楼市在2013-2015年调整后的反弹经验出发，分析了核心城市和好房子市场的反弹趋势，指出即使库存高企，有效库存细分市场仍能推动新开工反弹，强调出生率下滑不影响核心城市楼市机会，为全国房地产未来走向提供参考。 从东北经验看全国楼市未来走向251014_导读 2025年10月15日10:18 关键词 东北楼市核心城市库存高新开工反弹调整销售面积经济增速城镇化率房价投资竣工拿地销售增速库存压力常住人口房地产投资楼市销售东北三省 全文摘要 平安证券地产分析师基于东北房地产市场在2013-2015年调整后2016-2019年的反弹经验，对比当前全国楼市，认为两者虽有相似之处，如经济韧性、政策支持增强及房企供给侧改革加剧，但全国楼市可能已触底，进一步大幅调整空间不大。预测核心城市和优质房产将率先反弹，优质房企有望从中受益，显示出对全国楼市企稳后反弹的乐观态度，强调看好核心城市和高品质房产的投资机会。 章节速览 00:00东北楼市反弹启示全国房地产未来走向 报告从东北楼市在2013-2015年调整后的反弹经验出发，分析了核心城市和好房子市场的反弹趋势，指出即使库存高企，有效库存细分市场仍能推动新开工反弹，强调出生率下滑不影响核心城市楼市机会，为全国房地产未来走向提供参考。 02:11东北楼市1998-2012年发展与13-15年调整分析 回顾了1998年至2012年东北楼市经历的快速增长阶段，期间销售面积与金额复合增速分别达20.3%和29.5%，房价复合增速7.6%，与全国基本持平。2012年后，东北楼市步入调整期，2013-2015年间经历剧烈调整。分析指出，1998-2012年间，东北三省投资与新开工面积增速显著，成为经济增长的重要推力。 06:04东北楼市2013-2015年调整期分析 2014年，全国楼市受2013年高开工率影响，库存高企，销售增速下降7.6%。东北三省形势更为严峻，开工销售比长期高于全国，经济增速放缓，常住人口持续净流出，导致楼市快速调整。13-15年间，新开工和拿地率先调整，土地购置面积累计降幅达80%，销售金额调整两年，跌幅44%，销售面积调整三年。总体来看，土地购置面积调整幅度最大，达78%，调整年限最长，为5.7年。 08:26东北楼市16-20年反弹分析：购房意愿与能力提升 东北楼市在2016年至2020年期间的反弹，主要归因于购房意愿和能力的提升，包括一线城市房价上涨引发的外溢效应、收入增加和实际房贷利率下降，以及棚改货币化带来的需求增量。销售额的反弹幅度最大，主要由房价上 涨驱动，而销售面积和竣工面积的反弹则较弱。2021年以来，东北楼市与全国趋势同步调整，面临新的挑战。 13:19东北房地产市场：核心城市反弹显著 东北四大城市房地产市场自2013年起经历显著反弹，销售面积和金额分别达到前高点的80%和116%，而其他区域则缺乏相应反弹。投资和开工指标显示，四大城市的反弹幅度明显高于其他三四线城市，占比持续上升至2019-2020年。 15:19东北楼市库存与销售反弹关系分析 东北楼市在库存高企背景下，16年出现销售反弹，尤其是四大城市库存下降与销售企稳相呼应。相比之下，其他区域销售未见明显回升，但新开工率提前转正，可能源于超跌反弹及产品无效库存累积。基于此，核心区域库存改善及高品质住房供需格局优化更受关注，带动销售企稳。 18:26东北楼市调整中小房企受影响，头部企业负债率上升 在东北楼市调整中，中小房企受到较大影响，而头部房企得益于全国市场复苏，负债率虽上升但未大规模洗牌。全国性房企因其他地区市场表现良好，东北市场占有率从13年的7.4%提升至17年的相同水平，显示其稳健性。期间，房企资产负债率未显著下降，反映财务状况稳定性。 19:44东北楼市调整与房企业绩下滑分析 全国性房企因全国楼市回升未受东北楼市影响，但东北三省主要房企业绩明显下滑，甚至出现亏损，直至2017年后才逐步反弹，显示业绩下滑与楼市调整存在时间差。 20:41东北楼市现房销售占比显著提升 东北三省及非核心城市现房销售占比自2014年的22%大幅提升至2016-2017年的40%以上，部分城市甚至超过50%。市场对交付的担忧及三线城市销售困难促使更多项目转为现房销售。 21:16全国楼市与东北楼市调整对比分析 对比全国楼市与东北楼市调整，两者均处于城镇化中后期、低出生率及老龄化社会，面临楼市下行和库存高企。不同之处在于当前经济更具韧性，政策力度更大，房价调整幅度更显著，且本轮房企供给侧调整更剧烈，影响中大型房企。 24:20全国楼市调整与未来反弹可能性分析 报告对比东北经验，分析全国楼市调整幅度已接近底部，未来反弹可能性较大，但核心城市和优质房企受益更多。销售端压力小于投资端，预计2025年整体跌幅小幅承压。参考东北经验，销售金额反弹弹性更大，但房价大幅上涨基础不足。政策需进一步降低房贷利率，改善供需格局。 发言总结 发言人1 他，即平安证券地产分析师杨凯，在本次发言中主要分享了东北地区房地产市场经验，以展望全国楼市未来走向。他指出，东北地区2013至2015年的调整后，四大核心城市的反弹显示了市场对优质房地产项目的持续需求。东北的库存高企和新开工面积反弹情况，与当前全国楼市相比，凸显了库存问题对市场稳定的影响。通过分析城镇化、出生率、人口老龄化等宏观经济因素，杨凯认为随着政策支持和市场需求的逐步释放，全国楼市有望企稳并出现反弹，尤其看好核心城市及优质房产项目的发展。他呼吁关注结构性供需改善和优质房企的机遇，为投资者提供了有价值的分析视角和建议。 问答回顾 发言人1问：今天分享的报告主要关注什么内容？ 发言人1答：报告主要从东北的经验出发，探讨全国楼市未来的走向，特别是基于年初市场对东北的关注以及其在13至15年调整后楼市的表现，来寻找与当前全国楼市相似之处。 发言人1问：报告中关于东北楼市调整后的反弹有哪些关键发现？ 发言人1答：关键发现主要有三点：一是东北四大城市在16至18年期间出现了明显的反弹，而部分三四线城市并未反弹，这与我们强调的核心城市核心区的反弹一致；二是即使在库存高企的情况下，新开工仍出现了反弹，原因在于关注有效的细分市场而非绝对库存；三是即使面临出生率下滑和成率放缓，东北核心城市在16至20年间仍 有较好的市场表现。 未知发言人问：报告如何回顾东北楼市的历史走势？ 发言人1答：报告回顾了1998年至2012年东北楼市的高速增长阶段，这一时期东北经历了商品化的全面开启，经济增速、人均可支配收入增速及城镇化率均高于全国水平，导致销售额实现了双位数的年复合增长率，占据全国销售面积和金额的较高比例。然而，从2012年开始，东北楼市步入快速调整期，新开工和拿地率先调整，库存压力增大，经济增速放缓，常住人口净流出，这些因素共同促成了东北楼市的深度调整。 未知发言人问：在调整销售金额和销售面积时，不同指标的调整幅度和持续时间是怎样的？各省在调整过程中，哪个指标的调整幅度最大？ 未知发言人答：销售金额的调整幅度较小，主要针对1415年，调整幅度为44%。持续时间也仅为两年。相比之下，销售面积的调整持续时间较长，最长可达七年，但平均调整年限是5.7年。根据各省数据，土地购置面积的调整幅度最大，达到78%的下跌；而销售额的跌幅相对较小，约为38%。 发言人1问：2016年至2020年东北楼市为何反弹？ 发言人1答：主要原因是购房意愿和购房能力的提升，包括一线城市房价上涨带来的外溢效应影响低能级区域，以及收入增加导致房价收入比提升和实际房贷利率持续下降，提高了东北三省居民的购房能力。此外，棚改货币化政策带来了增量需求。 发言人1问：棚改货币化如何影响东北三省的销售情况？ 发言人1答：在2015年底中央经济工作会议提出“三去一补一降”政策后，2016年全国开始推广棚改货币化安置，东北三省的棚改贡献了当年各省销售面积的不同比例，对整体销售企稳起到重要作用。 未知发言人问：16年到20年反弹阶段，销售额和销售面积的反弹幅度如何？当前全国楼市调整趋势下，销售面积和销售额的下跌幅度及未来可能的反弹情况如何？ 发言人1答：销售额的反弹幅度最大，从2016年持续反弹到2019年，累计反弹高度超过4%，而销售面积的反弹主要集中在2016年和2017年，反弹幅度约为12%。自2021年以来，包括东北三省在内的全国楼市同步调整，销售面积和销售额较2021年分别下降了40%以上。尽管销售面积和销售额已明显下降，但并不意味着接下来会有明显的反弹，尤其是销售面积的反弹可能不如销售额弹性大。 发言人1问：东北楼市调整和反弹的特点是什么？ 发言人1答：东北楼市调整和反弹的特点体现在，反弹主要集中在四个一线城市（大连、沈阳、长春和哈尔滨），而非四大核心城市的三四级城市缺乏相应反弹或基本没有反弹。从销售面积和销售金额维度看，四大城市的跌幅较小，反弹力度更强，且各项指标占东北三省的比例持续上升。 未知发言人问：东北地区的累计开工未售库存是否能反映市场真实供求关系？ 未知发言人答：整体库存水平不一定能反映市场真实供求关系，可能需要关注细分市场和产品的库存水平。 未知发言人问：东北四大城市与东北其他区域的库存状况如何？ 发言人1答：东北四大城市的累计开工未售库存从16年开始处于下降阶段，带动销售企稳；而东北其他区域的库存仍处于较高水平，销售缺乏反弹动力。 发言人1问：为什么东北其他区域在销售未反弹时，新开工出现了反弹？ 发言人1答：可能的原因有两个：一是新开工量在2017年达到高位后大幅下跌，类似于超跌反弹；二是部分前期开工或推售的产品已无法满足新购房者需求，形成无效库存，使得有效库存减少，仅限于销售反弹。 未知发言人问：在本轮楼市调整中，东北地区的房企表现如何？ 发言人1答：东北地区的中小房企大规模衰退，头部房企负债率提高。全国性房企因其他省市的输血而在东北市场未出现大规模洗牌现象，且资产负债率未明显回落，业绩下滑甚至出现亏损。 未知发言人问：当前全国楼市与东北楼市有哪些相似性和不同之处？ 发言人1答：相似之处包括城镇化进程、低出生率和人口老龄化等宏观背景，以及短期面临楼市下行和库存高企的问题。不同之处在于当前经济更具韧性，政策力度及房价调整幅度更大，比如2024年全国GDP仍保持5%左右的增长，而14年东北三省经济增速较2013年回落超过两个百分点。 发言人1问：当前的政策力度和房价调整幅度是怎样的情况？ 发言人1答：当前的政策力度较大，表现为首付比例降至15%，存量房贷利率下调至3%左右，均达到了历史最低水平。从房价调整幅度来看，以2021年8月份为基期，全国70个大陆城市累计下跌了16%，而东北地区的房价最大跌幅仅为10%。本轮房企供给侧去库存的压力更为剧烈，并且已经蔓延到中大型房企。 发言人1问：目前全国楼市调整的走势如何？ 发言人1答：根据数据，从销售面积角度看，全国相比2021年的高点已经下跌46%，其中东北三省下跌51%。今年前八个月，全国销售面积仅下跌4.7%，相较于去年全年12.9%的跌幅有所收窄，但预计未来进一步调整空间不大。 未知发言人问：投资和竣工方面的调整压力如何？ 发言人1答：