房地产行业报告：“金九”延续企稳，政策依赖度仍高

发布时间：2025-10-14 房地产行业报告（2025.10.5-2025.10.11） 行业投资评级 强于大市|维持 “金九”延续企稳政策依赖度仍高 ⚫投资要点 根据中指院数据，2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点，9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9%。“金九”延续企稳，但重点城市库存仍处高位，去化周期未见明显改善，高库存背景下，三四线城市销售同比持续低迷，成为拖累市场的主要因素。我们认为政策工具箱持续丰富，但全国性强刺激政策尚未出台，市场对后续"银十"专项政策仍有期待。 收盘点位2384.5552周最高2656.4752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为121.78万方，本年累计新房成交面积为6864.67万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为154.64万方，同比-8%，环比-2.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.79万方，同比+0.8%，环比-5.7%，二线城市近四周平均成交面积为74.99万方，同比+0.5%，环比-0.2%，三线城市近四周平均成交面积为32.86万方，同比-30.2%，环比-3.3%。上周14城商品住宅可售面积为8096.39万方，同比-9.23%，环比-0.21%，14城去化周期为17.88个月，其中一线城市去化周期为12.86个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为134.71万方，本年累计二手房成交面积为8644.06万方，累计同比+14.4%。20城近四周平均成交面积为165.98万方，同比+7%，环比-10.2%。截至2025/9/29全国城市二手房出售挂牌量指数为7.51，环比-29.1%，挂牌价指数为150.87，环比-0.15%。 近期研究报告 《地方“因城施策”深化向“品质提升”延伸》-2025.09.29 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为61宗，成交住宅类土地数量为39宗，新增供应商服类土地数量为43宗，成交商服类土地数量为48宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.7。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5466元/平方米，溢价率为2.58%，环比-0.28pct，成交商服类土地楼面均价为1797.5元/平方米，溢价率为0.37%，环比-0.05pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，房地产指数跑输沪深300指数0.3pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.65%，恒生综合指数下跌3.4%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数4.05pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为121.78万方，本年累计新房成交面积为6864.67万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为154.64万方，同比-8%，环比-2.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.79万方，同比+0.8%，环比-5.7%，二线城市近四周平均成交面积为74.99万方，同比+0.5%，环比-0.2%，三线城市近四周平均成交面积为32.86万方，同比-30.2%，环比-3.3%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为8096.39万方，同比-9.23%，环比-0.21%，14城去化周期为17.88个月，其中一线城市去化周期为12.86个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为134.71万方，本年累计二手房成交面积为8644.06万方，累计同比+14.4%。20城近四周平均成交面积为165.98万方，同比+7%，环比-10.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/9/29全国城市二手房出售挂牌量指数为7.51，环比-29.1%，挂牌价指数为150.87，环比-0.15%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为61宗，成交住宅类土地数量为39宗，新增供应商服类土地数量为43宗，成交商服类土地数量为48宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.7。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5466元/平方米，溢价率为2.58%，环比-0.28pct，成交商服类土地楼面均价为1797.5元/平方米，溢价率为0.37%，环比-0.05pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，房地产指数跑输沪深300指数0.3pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.65%，恒生综合指数下跌3.4%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数4.05pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第23，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第1、第7。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：中新集团（+7.26%）、南京高科（+4.96%）、城建发展（+3.96%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：保利置业集团（+17.37%）、美的置业（+12.5%）、绿景中国地产（+9.24%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+6.44%）、新大正（+4.8%）、华润万象生活（+3.02%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。