复苏正在进行，但好事多磨；将CKA评级上调至买入

摩根士丹利将中环地产评级上调至“买入”，目标价定为42港元。预计香港住宅市场将在2026年下半年开始复苏，因此将住宅价格反弹预期时间表提前至2027年。尽管库存去化缓慢和家庭收入停滞不前，但零售和办公板块可能出现良性循环。中环地产因其土地储备和财务状况而受益，预计2027年核心利润增长12%。此外，中环地产还可能通过收购困境中的香港房地产资产/贷款来提升每股收益和每股派息。基础设施投资在2026年将出现更强劲的增长。中环地产的香港住宅物业占比为15%，总市值约570-580亿港元，而其潜在销售额预计将占其市值的45%。摩根士丹利预计2025年香港住宅市场将出现反弹，二手住宅价格将增长3%，2027年将增长5%。摩根士丹利上调了2025-2027年的盈利预测，预计部分开发商在2027年将实现盈利反弹。摩根士丹利认为，随着利率下降预期和住宅市场复苏，香港地产股的估值修复已经完成。目前，香港开发商的交易溢价为4.3%，其溢价率较10年期美债利差平均水平低1个标准差。香港地产开发商的交易溢价为5.6%，其溢价率较10年期美债利差平均水平略高。摩根士丹利认为，中环地产的估值具有吸引力，目标价定为42港元，目标价较此前基于2025年盈利预测的估值上调8%。摩根士丹利上调了中环地产的盈利预测，预计2025年和2026年每股派息为1.74港元，2027年每股派息为1.74港元。摩根士丹利认为，中环地产的股价在绝对和相对方面都具有吸引力。摩根士丹利上调了中环地产的估值，将估值基础从2025年盈利预测调整为2026年净资产估值。目标净资产折让率保持在57%，与中环地产自2018年以来的历史平均水平一致，但并未考虑到香港住宅市场基本面的稳定。摩根士丹利预计2026年的净资产估值反映了在销售收益收讫后更高的香港住宅物业估值。在相对估值方面，中环地产的净资产折让率现在比恒基地产2026年净资产估值高56%。此外，中环地产的派息率目前为4.8%，高于恒基地产的4%，但历史上中环地产的派息率通常与恒基地产持平或略低。