国瑞健康2025年中期业绩报告

香港聯合交易所股份代號StockCode:2329 目錄CONTENTS 公司資料 法律顧問 董事 執行董事 香港法律隆安律師事務所（香港）有限法律責任合夥香港中環德輔道中71號永安集團大廈18樓1804–06室 張章笋先生（主席）阮文娟女士楊華彬先生馮洋先生趙育宏先生 註冊辦事處 獨立非執行董事陳晉蓉女士鄧志東先生袁浩先生（於2025年6月10日辭任） CricketSquareHutchinsDriveP.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 公司秘書陳樂彤女士 香港主要辦事處 香港黃竹坑道27號甄沾記大廈26樓A室 授權代表張章笋先生趙育宏先生 中華人民共和國主要辦事處 中國北京市東城區崇文門外大街8號院1號樓哈德門廣場東塔 審核委員會 陳晉蓉女士（委員會主席)鄧志東先生袁浩先生（於2025年6月10日辭任） 薪酬委員會鄧志東先生（委員會主席)阮文娟女士陳晉蓉女士 開曼群島主要股份過戶登記處 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquareHutchinsDriveP.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 提名委員會張章笋先生（委員會主席）陳晉蓉女士鄧志東先生 香港股份過戶登記分處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室 內部監控委員會袁浩先生（於2025年6月10日辭任）陳晉蓉女士阮文娟女士 核數師 維文會計師事務所有限公司（2025年1月9日委任）香港英皇道25號景星中心18樓 上市資料 股份上市本公司的普通股香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）股份代號：02329 主要往來銀行中國工商銀行股份有限公司中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司 網站http://www.glorypty.com 財務摘要 受市場情緖影響，租住市場受壓，本集團自物業開發的收入為人民幣182.7百萬元； 主席報告 二零二五年上半年業績及回顧 二零二五年下半年展望 致謝 張章笋 管理層討論及分析 業務回顧 截至二零二五年六月三十日止，本集團的收入為人民幣324.2百萬元。來自物業開發的收入為人民幣182.7百萬元。截至二零二五年六月三十日止，本集團的毛利為人民幣4.4百萬元，淨虧損為人民幣170.0百萬元。 已簽約銷售額 本集團於二零二五年上半年已簽約銷售額約為人民幣651.1百萬元。本集團於二零二五上半年按地理位置劃分的已簽約銷售額主要來自北京、瀋陽、佛山，簽約銷售額分別約為人民幣571.3百萬元、18.5百萬元、17.8百萬元；分別佔本集團已簽約銷售額總額的87.7%、2.8%、2.7%。 下表載列本集團截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月按地區劃分的已簽約銷售額： 1.二零二四年上半年銷售額1,184.1百萬元，二零二五年上半年銷售額651.1百萬元，同比下降45%。2.表內所示的已簽約銷售額包括停車位的銷售額。 物業項目 本集團根據開發階段將物業項目分為三類：已竣工物業、開發中物業及持作未來開發物業。由於部份項目分多期陸續開發，單一項目可能包括處於竣工、開發中或持作未來開發的不同階段。 於二零二五年六月三十日，本集團已竣工未售的總建築面積為996,869平方米並擁有總建築面積6,387,065平方米的土地儲備。 本集團選擇性地保留絕大部份自主開發且具有戰略價值的商業物業的所有權，用於產生持續穩定的收益。截至二零二五年六月三十日，本集團持有北京富貴園、北京國瑞城、北京北五樓、瀋陽國瑞城、京禧閣、北京哈德門中心、深圳•南山、海口國瑞城及佛山國瑞升平商業中心等投資物業。 土地儲備 下表載列本集團於二零二五年六月三十日按地理位置劃分的土地儲備概要： 一級土地開發及「三舊改造」政策下開發的項目 除了從事物業開發項目外，本集團亦積極承辦一級土地開發項目，作為一項戰略性業務，以獲取潛在土地儲備供應。於報告期，本集團在包括北京、深圳等城市承辦一級土地開發項目、城市更新及「三舊改造」政策下開發的項目。 北京舊改項目 自二零零七年九月以來，本集團在北京進行一項名為祈年大街西項目的一級土地開發項目，地塊位於祈年大街西側，距天安門廣場不足一公里。項目規劃建築面積約474,304平方米，由五幅土地組成。截至二零二五年六月三十日，四號及五號地已完成拆遷，正在推進入市工作。 深圳舊改項目 於二零一四年上半年，深圳市大潮汕建設有限公司（本集團之附屬公司）與深圳市龍崗區西坑股份合作公司簽訂城市更新合作協議，對西坑社區進行城市更新，項目規劃建築面積約3百萬平方米。本集團已完成西坑社區內土地權屬、常住人口、建築物資訊等的普查工作、產業研究、城市更新規劃研究方案及意願徵集。一期項目範圍53萬平方米，規劃建築面積約120萬平方米，於二零一八年十二月十四日取得龍崗區政府領導小組會批准，二零一八年十二月三十日完成計劃公告，納入《二零一八龍崗區城市更新計劃第九批計劃》完成立項，於二零一九年二月底進一步獲得政府的項目批覆。二零一九年五月三十日完成第一更新單元的專項規劃報文。二零二零年三月，國家發改委批覆通過地鐵16號線二期工程（大運－西坑段）建設規劃。地鐵16號線二期西坑站位於第一更新單元範圍內。本集團已結合西坑站調整專項規劃方案，正在報審查部門審核。同時結合政府地鐵拆遷工作安排，本集團已全面啟動第一更新單元的拆遷談判工作。後續將啟動其他單元立項工作。 其他收益 其他收益由截至二零二四年六月三十日止六個月的人民幣1.6百萬元減少至截至二零二五年六月三十日止六個月的人民 幣1.3百萬元。 個月的人民幣39.0百萬元。 流動資金、財務及資金來源 外匯風險 幣3,862.5百萬元的優先票據。鑑於發行有關優先票據，本集團將面臨人民幣兌美元所產生的外匯風險。 中期股息 權益披露 董事及主要行政人員於股份、相關股份及債權證中的權益及淡倉 於二零二五年六月三十日，本公司董事及本公司主要行政人員於本公司或任何相聯法團（定義見證券及期貨條例（「證券及期貨條例」）第XV部）的股份、相關股份及債權證中，擁有根據證券及期貨條例第XV部第7及第8分部須知會本公司及聯交所的權益及淡倉（包括根據證券及期貨條例規定當作或視為擁有的權益及淡倉）；或根據證券及期貨條例第352條須登記於本公司存置的登記冊的權益及淡倉；或根據上市發行人董事進行證券交易的標準守則（「標準守則」）須知會本公司及聯交所的權益及淡倉如下： 於本公司及其相聯法團股份的所有權益為好倉。 除上文所披露者外，於二零二五年六月三十日，本公司的董事及主要行政人員概無於本公司或任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）的股份、相關股份及債權證中擁有根據證券及期貨條例第XV部第7及第8分部須隨即知會本公司及聯交所的權益或淡倉，擁有任何權益或淡倉（包括彼等根據證券及期貨條例有關條文視作或視為擁有的權益或淡倉）；或根據證券及期貨條例第352條須列入該條所述登記冊的權益及淡倉；或根據標準守則須知會本公司及聯交所的權益及淡倉。 主要股東權益及股份淡倉 於二零二五年六月三十日，根據本公司按照證券及期貨條例第336條所存置的權益登記冊，下列人士於股份或相關股份中擁有根據證券及期貨條例第XV部第2及3分部條文規定須向本公司及聯交所披露的權益或淡倉，或直接或間接擁有本公司已發行股本5%或以上權益： 附註： (1)通和由張主席全資擁有。因此，張主席透過通和間接擁有通和所持的股份權益。另外，由於本公司執行董事阮文娟女士乃張主席的配偶，故根據證券及期貨條例，阮文娟女士亦被視為擁有通和所持的股份權益。 企業管治常規及其他資料 企業管治常規及其他資料 購買、出售或贖回本公司上市證券 股份獎勵計劃 簡明綜合損益及其他綜合收益表 簡明綜合財務狀況表 於二零二五年六月三十日 簡明綜合權益變動表 附註： (i)其他儲備主要指(a)本集團（定義見附註1）收購或出售現有附屬公司的部分權益或附屬公司少數股東權益持有人出資時，經調整少數股東權益金額與已付或已收代價的公允價值之間的差額；及(b)因關聯方於截至二零一八年十二月三十一日止年度收購業務而產生的約人民幣187,460,000元的供款。 (ii)根據於中華人民共和國成立的所有附屬公司的章程細則，該等附屬公司須將除稅後溢利的10%轉入法定盈餘儲備，直至該儲備達到註冊資本的50%。轉入此儲備後，方可向權益持有人分派股息。法定盈餘儲備可用以彌補過往年度的虧損、擴充現有的經營業務或轉換為附屬公司的額外資本。 簡明綜合現金流量表 截至二零二五年六月三十日止六個月 簡明綜合財務報表附註 截至二零二五年六月三十日止六個月 1.本集團的一般資料 國 瑞 健 康 產 業 有 限 公 司(前 稱 國 瑞 置 業 有 限 公 司 ， 並 以「GuoruiPropertiesLimited」的名 稱 在 香 港經 營 業 務)(「 本 公 司 」)於 二 零 一 二 年 七 月 十 六 日 根 據 開 曼 群 島 公 司 法(二 零 一 二 年 修 訂 本)於 開 曼群 島 註 冊 成 立 為 一 家獲豁 免 有 限 公 司 。 本 公 司 於 二 零 二 二 年 六 月 更 名 為 國 瑞 健 康 產 業 有 限 公 司(GloryHealthIndustryLimited)。 其 母 公 司 及 最 終 控 股 公 司 為 於 英 處 女 群 島 註 冊 成 立 的 公 司 通 和 置業 有 限 公 司(「 通 和 置 業 」)。張 章 笋先 生 持 有 通 和 置 業 的 全部 股權， 為 本 公 司 的 最 終 實 益 擁 有 人 。 本 公 司 的 註 冊 辨 事 處 位 於CricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681,GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands，其主要營業地點位於中華人民共和國(「中國」)北京市東城區崇文門外大街8號院1號樓哈德門廣場東塔。 本公司股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主機板上市。 本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）主要從事物業開發業務、提供一級土地建設及開發服務、物業投資以及提供物業管理和相關服務。 簡明綜合財務報表以人民幣（「人民幣」）呈列，人民幣亦為本公司的功能貨幣。 2.編製基準及主要會計政策 簡明綜合財務報表乃根據國際會計準則委員會（「國際會計準則委員會」）頒佈之國際會計準則（「國際會計準則」）第34號中期財務報告以及聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄D2的適用披露規定進行編製。 簡明綜合財務報表乃按歷史成本基準編製，惟按公允價值計量的投資物業及若干金融工具除外（如適用）。 除應用國際財務報告準則（「國際財務報告準則」）之修訂本外，截至二零二五年六月三十日止六個月的簡明綜合財務報表所用的會計政策及計算方法與本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度的年度財務報表所呈列者相同。 應用國際財務報告準則之修訂本 於本中期期間，本集團首次應用由國際會計準則委員會頒佈及於二零二四年一月一日或之後開始的年度期間強制生效的國際財務報告準則之修訂本，以編製本集團之簡明綜合財務報表。 於本期間應用國際財務報告準則的修訂本並無對本集團於本期間及過往期間的財務狀況及表現及╱或於該等簡明綜合財務報表所載的披露構成重大影響。 2.編製基準及主要會計政策（續） 持續經營 本集團目前很多項目已接近現房銷售，各項目的預期銷售均可以覆蓋項目收尾建設。 簡明綜合財務報表假設本集團將繼續以持續經營基準營運而編製。為改善本集團之財務狀況、可實時動用之流動資金及現金流量，以及讓本集團繼續以持續經營基準營運，本公司董事（「董事」）已採納若干措施及於此等