国瑞健康2024年中期报告

InterimReport2024 香港聯合交易所股份代號StockCode:2329 目錄CONTENTS 公司資料 法律顧問 董事 執行董事 香港法律隆安律師事務所（香港）有限法律責任合夥香港中環德輔道中71號永安集團大廈18樓1804–06室 張章笋先生（主席）阮文娟女士楊華彬先生（2024年1月29日委任）馮洋先生（2024年1月29日委任）趙育宏先生（2024年1月29日委任）董雪兒女士（於2024年1月29日辭任）郝振河先生（於2024年1月29日辭任）孫曉東先生（於2024年1月29日辭任） 註冊辦事處 CricketSquareHutchinsDriveP.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 獨立非執行董事 陳晉蓉女士（2024年1月29日委任）鄧志東先生（2024年1月29日委任）劉成江先生（2023年5月28日委任，於2024年1月29日辭任） 香港主要辦事處 公司秘書林婉玲女士 香港黃竹坑道27號甄沾記大廈26樓A室 授權代表 中華人民共和國主要辦事處 張章笋先生林婉玲女士 中國北京市東城區崇文門外大街8號院1號樓哈德門廣場東塔 審核委員會 陳晉蓉女士（委員會主席)(2024年1月29日委任)鄧志東先生（2024年1月29日委任)劉成江先生（2023年5月28日委任，於2024年1月29日辭任） 開曼群島主要股份過戶登記處 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquareHutchinsDriveP.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 薪酬委員會 鄧志東先生（委員會主席)(2024年1月29日委任)阮文娟女士陳晉蓉女士（2024年1月29日委任) 提名委員會 香港股份過戶登記分處 張章笋先生（委員會主席）陳晉蓉女士（2024年1月29日委任)鄧志東先生（2024年1月29日委任) 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室 內部監控委員會 陳晉蓉女士（委員會主席)(2024年1月29日委任)阮文娟女士劉成江先生（2023年5月28日委任，於2024年1月29日辭任） 上市資料 股份上市本公司的普通股香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）股份代號：02329 核數師 明朝會計師行有限公司（2024年1月12日委任）註冊公眾利益實體核數師香港中環乾諾道西55號會達中心9樓； 網站 主要往來銀行 http://www.glorypty.com 中國工商銀行股份有限公司中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司北京銀行股份有限公司 財務摘要 國瑞健康產業有限公司（「本公司」）連同其附屬公司（統稱「本集團」）董事（「董事」）會（「董事會」）欣然向本集團股東（「股東」）宣佈本集團截至二零二四年六月三十日止六個月的中期業績連同二零二三年同期的比較數字。本集團的中期業績尚未審核，且未經本公司的審核委員會審閱。 －截至二零二四年六月三十日止六個月（「報告期」）已簽約銷售額為人民幣1,184.1百萬元；－報告期的收入為人民幣987.5百萬元，其中來自物業開發的收入為人民幣792.3百萬元；－截至二零二四年六月三十日，土地儲備的總建築面積達到6,476,560平方米；－截至二零二四年六月三十日，公司已取證可售貨值55%分佈在北京。 主席報告 尊敬的各位股東： 本人謹代表董事會，欣然提呈本集團截至二零二四年六月三十日止半年度業績。 二零二四年上半年業績及回顧 中期業績 報告期內，本集團的收入為人民幣987.5百萬元。收入中來自物業開發的收入為人民幣792.3百萬元。 市場回顧 行業政策方面，房地產政策延續寬鬆主基調。金融政策方面，央行、金融監管總局等部門持續推出多項金融舉措，下調LPR基點、降低最低首付比例、取消商業貸款利率下限、下調公積金貸款利率等，旨在降低購房門檻，減輕居民按揭負擔。限購政策方面，各省市限購政策持續放鬆，需求端購房信貸、稅收補貼以舊換新等各方面激勵政策高頻率出臺，支援力度繼續擴大。宏觀政策提振房地產市場的意圖十分明確。 地產開發 二零二四年上半年，集團順應市場變化，及時調整投資和銷售策略，把握一季度小陽春，積極促進銷售，實現經營平穩發展。集團上半年進一步收縮房地產開發規模，堅持降債和加快資產處置，改善流動性。集團全力以赴做好保完工、保交樓工作，同時，加快轉型步伐。 投資物業 報告期內，本集團總租金收入為人民幣158.1百萬元。受電商衝擊和實體經濟下行影響，集團租金收入有所下降。集團在北京、深圳等一二線城市核心地段擁有9個投資性自持物業，總規劃建築面積約763,478平方米;若後續實體經濟企穩復甦，租金收入將隨之增長。 土地儲備 截至二零二四年六月三十日，本集團土地儲備總規劃建築面積647.7萬平方米。集團擁有存量一級土地開發項目。本集團在北京、深圳承辦一級土地開發項目、城市更新項目。報告期內，本集團未確權的一級開發及舊改項目開發面積達581.1萬平方米，其中深圳佔比51.6%。加強城市更新和存量住房的改造提升，是存量市場方面的新轉向。城市更新類項目投入資金少而利潤率高，是本集團於大灣區內補充土地儲備的重要來源。未來數年，本集團舊改及城市更新項目可轉化為銷售，成為新的利潤增長點。 資本結構 本集團通過綜合利用境內外的融資管道多元化優勢，充分運用各類金融手段，不斷優化資金管理，降低融資成本、優化負債結構、有效管控匯率風險。同時，進一步強化風險管控職能，完善財務風險監控體系，做好風險預警和防範。 業務轉型 本集團逐步收縮地產業務，穩步推進業務向健康產業轉型。 集團看好健康產業未來的發展空間和潛力，將順應時代發展需要，致力與探索人居業態的創新，開發健康生活小區、健康生活在線及再生醫療孵化等產業。一方面不斷升級國瑞定制式住宅和健康生活產品，實現本集團之產品形態和服務模式的全面重塑。另一方面，本集團將致力於提供健康生活的在線服務，通過打造國瑞醫院及醫療在線、在線康養服務、再生醫療等各大創新業務，全面提升本集團之綜合運營及服務水準，實現本集團向健康產業的全面轉型。 二零二四年下半年展望 展望二零二四年下半年，房地產政策層面支援力度將持續加大，從中央到地方，各級政府將積極推出“促需求、去庫存”的政策，發出“救市、穩市”的強烈信號。雖然政策不斷加碼，但房地產市場仍處於底部調整階段，投資信心探底、銷售低位運行、房價加速下行、資金壓力猶存等特徵依舊明顯，銷售情況將繼續承壓。 房地產企業融資環境的改善對於行業和市場復蘇至關重要，雖然目前“白名單”政策給予個別項目資金支援，但政策覆蓋面有限，難以對房地產企業現金流情況帶來有效改善，行業急需金融政策恢復行業正常資金迴圈。 本集團認為，地產行業將步入新的長週期，行業的運行方式也會發生變化，將從過去依靠財務槓桿驅動增長的模式向穩定均衡高品質增長的模式轉變，目前正處於剝離槓桿的艱苦週期中。長遠來看，伴隨中國城鎮化發展進程和人均住房面積改善的進程，房地產業仍有一定發展空間，但此發展空間不再是普遍性的，而是在不斷分化中發展，其中包括城市分化、企業分化、產品分化等多個方面。未來的房地產業將進入優勝劣汰的強競爭格局，各企業需要在企業形象、產品品質、綜合服務、經營管理能力等多方面不斷提高，以應對殘酷的競爭。本集團將適應行業變化，內外兼修，從多角度不斷提升企業和產品競爭力，在激烈的行業競爭中脫穎而出。未來，本集團將秉持區域深耕策略，樹立良好的企業形象，不斷提升服務水準和經營管理能力。把握市場機遇，以不斷改善的產品結構、優秀的產品品質、周到的專案服務吸引更多客戶，促進專案銷售回款;此外還將重點調整債務結構、努力降低融資費用，提升集團核心競爭力，保證未來持續穩健發展。 在錯綜複雜的市場環境下，集團將向健康產業轉型發展，開拓健康產業廣闊市場。 致謝 本人籍此機會代表董事會對公司全體股東、投資者、合作夥伴、客戶及社會各界的信任和支持致以衷心感謝。過去半年，本集團取得的業績，有賴於公司管理層的領導以及全體員工的貢獻。公司未來將繼續努力，為全體股東實現最大價值。 主席張章笋中國北京二零二四年八月三十日 管理層討論及分析 業務回顧 截至二零二四年六月三十日止，本集團的收入為人民幣987.5百萬元。來自物業開發的收入為人民幣792.3百萬元。截至二零二四年六月三十日止，本集團的毛利為人民幣432.3百萬元，淨虧損為人民幣64.4百萬元。 已簽約銷售額 本集團於二零二四年上半年已簽約銷售額約為人民幣1,184.1百萬元。本集團於二零二四上半年按地理位置劃分的已簽約銷售額主要來自北京、瀋陽、合作項目，簽約銷售額分別約為人民幣836.8百萬元、162.1百萬元、120.1百萬元；分別佔本集團已簽約銷售額總額的70.7%、13.7%、10.1%。 下表載列本集團截至二零二四年及二零二三年六月三十日止六個月按地區劃分的已簽約銷售額： 1.二零二三年上半年銷售額2,087.4百萬元，二零二四年上半年銷售額1,184.1百萬元，同比下降43.3%。2.表內所示的已簽約銷售額包括停車位的銷售額。 物業項目 本集團根據開發階段將物業項目分為三類：已竣工物業、開發中物業及持作未來開發物業。由於部份項目分多期陸續開發，單一項目可能包括處於竣工、開發中或持作未來開發的不同階段。 於二零二四年六月三十日，本集團已竣工未售的總建築面積為1,121,389平方米並擁有總建築面積6,476,560平方米的土地儲備。 本集團選擇性地保留絕大部份自主開發且具有戰略價值的商業物業的所有權，用於產生持續穩定的收益。截至二零二四年六月三十日，本集團持有北京富貴園、北京國瑞城、北京北五樓、瀋陽國瑞城、京禧閣、北京哈德門中心、深圳•南山、海口國瑞城及佛山國瑞升平商業中心等投資物業。 土地儲備 下表載列本集團於二零二四年六月三十日按地理位置劃分的土地儲備概要： 一級土地開發及「三舊改造」政策下開發的項目 除了從事物業開發項目外，本集團亦積極承辦一級土地開發項目，作為一項戰略性業務，以獲取潛在土地儲備供應。於報告期，本集團在包括北京、深圳等城市承辦一級土地開發項目、城市更新及「三舊改造」政策下開發的項目。 北京舊改項目 自二零零七年九月以來，本集團在北京進行一項名為祈年大街西項目的一級土地開發項目，地塊位於祈年大街西側，距天安門廣場不足一公里。項目規劃建築面積約474,304平方米，由五幅土地組成。截至二零二四年六月三十日，四號及五號地已完成拆遷，正在推進入市工作。 深圳舊改項目 於二零一四年上半年，深圳市大潮汕建設有限公司（本集團之附屬公司）與深圳市龍崗區西坑股份合作公司簽訂城市更新合作協議，對西坑社區進行城市更新，項目規劃建築面積約3百萬平方米。本集團已完成西坑社區內土地權屬、常住人口、建築物資訊等的普查工作、產業研究、城市更新規劃研究方案及意願徵集。一期項目範圍53萬平方米，規劃建築面積約140萬平方米，於二零一八年十二月十四日取得龍崗區政府領導小組會批准，二零一八年十二月三十日完成計劃公告，納入《二零一八龍崗區城市更新計劃第九批計劃》完成立項，於二零一九年二月底進一步獲得政府的項目批覆。二零一九年五月三十日完成第一更新單元的專項規劃報文。二零二零年三月，國家發改委批覆通過地鐵16號線二期工程（大運－西坑段）建設規劃。地鐵16號線二期西坑站位於第一更新單元範圍內。本集團已結合西坑站調整專項規劃方案，正在報審查部門審核。同時結合政府地鐵拆遷工作安排，本集團已全面啟動第一更新單元的拆遷談判工作。後續將啟動其他單元立項工作。 財務回顧 收入 截至二零二四年六月三十日止六個月，本集團收入為人民幣987.5百萬元，較截至二零二三年六月三十日止六個月的人民幣1,456.9百萬