宝业集团2025年中期报告

我們的使命 目錄 29 2 4 30中期簡明合併資產負債表32中期簡明合併利潤表33中期簡明合併綜合收益表34中期簡明合併權益變動表36中期簡明合併現金流量表37中期財務資料的附註 5 61 22 26 企業簡介 企業簡介 公司資料 鄒燦林先生 龐寶根先生（董事會主席） 中國浙江省紹興市柯橋區楊汛橋街道楊汛路228號電話86 575 84882990郵編312028 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓 高林先生高君先生金吉祥先生徐鋼先生王榮標先生夏鋒先生 中國浙江省紹興市柯橋區瓜渚東路1687號郵編312030 普華永道中天會計師事務所（特殊普通合夥）中國深圳羅湖區深南東路5016號京基100-A座34樓郵編518001 香港中環德己立街17-19號德和大廈209室 李旺榮先生梁靜女士肖建木先生馮征先生 龐寶根先生王榮標先生 郭葉陳律師事務所香港中環夏愨道12號美國銀行中心15樓1501室 香港聯交所(2355) 孫宇光先生（主席）孔祥泉先生王建國先生 投資者關係電話86 575 84135837傳真86 575 84118792E-mail: irbaoye@baoyegroup.com 肖建木先生（主席）馮征先生李旺榮先生 奮迅律師事務所中國北京朝陽區建國門外大街1號中國國際貿易中心國貿大廈2座1008室郵編100004 www.baoyegroup.com 李旺榮先生（主席）龐寶根先生梁靜女士 H 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 李旺榮先生（主席）王榮標先生梁靜女士 中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司 ESG 王榮標先生（主席）肖建木先生馮征先生 財務摘要 （人民幣百萬元）（截至6月30日止六個月） （人民幣元）（截至6月30日止六個月） （人民幣元）（於6月30日） 管理層討論及分析 管理層討論及分析 截至2025年6月30日止六個月，本集團實現營業額約人民幣8,502,567,000元，較去年同期下降約33%；經營盈利約人民幣253,587,000元，較去年同期大幅下降約59%；本公司所有者應佔盈利約人民幣140,981,000元，較去年同期大幅下降約62%；每股盈利約人民幣0.27元，較去年同期大幅下降約63%。營業額及經營盈利的下降主要由於行業的下行導致本集團建築施工及房產開發業務收入及利潤均較2024年同期有較大幅度的下降。 管理層討論及分析 截至2025年6月30日止六個月，本集團建築施工業務實現營業額約人民幣5,657,138,000元，較去年同期下降約34%；經營盈利約人民幣166,581,000元，較去年同期大幅下降約49%。建築施工業務營業額及經營盈利的下降主要是由於受房地產投資持續下跌影響，市場急劇萎縮，行業競爭加劇所致。 2025年上半年，國際環境複雜多變，國際經貿秩序遭受重創，不穩定性、不確定性增加，中國經濟頂壓前行，中國政府推行更加積極有為的宏觀經濟和財政政策，上半年經濟運行延續穩中向好發展態勢，主要指標好於預期，展現出了中國經濟的強大韌性和活力。但就本集團所處行業而言，上半年，房地產行業投資與施工端壓力未解，地產需求端延續疲軟態勢，且受地方政府債務壓力制約，基礎設施建設投資增長有所放緩。受市場急劇萎縮、行業競爭加劇的影響，央企、地方國企與頭部民企之間的競爭更趨激烈。 期內，本集團建築施工業務新接工程合同金額約人民幣52.4億元（2024年同期：人民幣81.4億元），較去年同期下降約36%，新接合同的下降主要由於市場的急劇萎縮，本集團在新接項目時亦審慎評估項目之風險。期內，本集團充分發揮本地建築龍頭企業的優勢，不斷深化與央企的項目合作，拓展大建設領域，承接了柯橋北環快速通道（臨杭大道、杭州灣大道快速化改造工程）、柯橋北環濱海延伸綫工程（綠雲路－春曉路段）、紹興光電顯示基地二期項目、臨空數智產業園（浙江現代人防產業園一期）、欣明•昆侖壹號3期住宅項目、青山區武東舊改一期A區建設項目工程總承包(EPC)、博茨瓦納NF道路工程等。 物業銷售 截至2025年6月30日止六個月，本集團房產開發業務實現營業額約人民幣1,616,348,000元，較去年同期大幅下降約46%；經營盈利約人民幣105,034,000元，較去年同期大幅下降約67%。期內確認收入的物業項目較去年同期確認收入的項目明顯減少，且項目利潤率較低。 於2025年6月30日，本集團開發中物業歸納如下： 寶業四季園位於浙江省省級旅遊度假區會稽山旅遊度假區內，歷史文化與山水風光薈萃，是古越文明的發祥之地。這裡不僅積澱了深厚的文化底蘊，流傳著諸多神話傳說，更留存著諸多的歷史人文遺蹟，離市中心僅5公里，地理位置屬「離塵不離城」，被譽為「都市珍藏的自然」。寶業四季園佔地面積約1,050,000平方米，規劃建築面積約650,000平方米，主要開發豪華別墅、雙聯、排屋及花園洋房。寶業四季園有高爾夫球場、五星級度假酒店、兩座山體公園、櫻花谷體育公園、香山匯商業街、幼兒園及中央水景公園等配套項目。二期部分已交付買家，剩餘部分尚在開發及銷售中。 大坂綠碳園，位於浙江省紹興市柯橋區主城區，本公司全資附屬公司於2024年7月通過公開招拍掛方式取得，土地成交價為人民幣291,876,600元，土地總面積約為14,094平方米，規劃建築面積約為35,655.62平方米。項目由6幢16-17層高層住宅組成，緊鄰小學、初中、高中及坂湖公園。項目已於2025年4月開始銷售，銷售形勢良好，預計將於2027年交付。 春映堂前園位於浙江省紹興市越城區，項目佔地面積約42,966平方米，規劃建築面積約78,551平方米，於2024年7月通過公開招拍掛方式取得，成交價為416,000,000元，本集團佔70%的權益。該項目由12幢8-10層住宅組成，容積率為1.2，配套設施醇熟，自然風光秀麗。項目緊鄰塔山、府山雙公園，周邊銀泰百貨、紹興天地等商業地標群與魯迅故里、紹興大學等文旅教育資源環伺，致力打造城市繁華與自然詩意共享的高質量低密園林小區。目前該項目尚處於建設施工階段，預計將於2025年下半年開始預售。 夏履項目，該項目由三個獨立區塊組成，合計成交價為人民幣511,036,354元，合計土地面積為262,862平方米，本集團佔60%的權益。本集團於2017年通過司法拍賣轉讓取得該項目土地使用權。該項目其中一個區塊「寶業•雲溪里」已開發完畢，剩餘尾房在售。另外兩個獨立區塊尚未開始開發。 寶業璞園，位於湖北省武漢市東湖高新區光谷中心城區，本公司附屬公司於2022年12月以總價人民幣1,199,900,000元通過招拍掛方式取得，項目總佔地面積約45,582平方米，總建築面積約165,144平方米。項目周邊配套資源成熟，學校和公園近在咫尺，近享繁華，遠離喧囂。該項目由9棟住宅組成，已於2025年3月完成竣工備案，項目銷售形勢良好，預計將於2025年9月開始交付。 管理層討論及分析 寶業沁園，位於湖北省宜昌市伍家崗區核心地段，本公司全資附屬公司於2022年12月以總價人民幣455,100,000元通過公開招拍掛方式取得，項目總佔地面積約73,405平方米，規劃總建築面積約196,596平方米。項目將以宜昌市中心城區稀缺的容積率2.0呈現，周邊學校環伺，近享濱江公園、五一廣場及白馬山公園。該項目分二期開發，一期於2023年11月開始銷售，截止目前住宅、商舖產品已售罄，並斬獲2024年宜昌市年度銷冠樓盤殊榮；二期已於2024年底開始施工，2025年1月開始預售，目前5棟樓在售，並榮膺2025年第二季度宜昌市銷冠樓盤。 蒙城濱河綠苑位於安徽省蒙城縣，本公司一家全資附屬公司於2022年5月以總價人民幣240,990,000元取得該項目土地使用權。項目佔地面積約76,503平方米。項目容積率為2.0，濱河綠苑一期已交付，二期預計將於2026年上半年交付；三期和四期尚在施工中。 寶業龍湖御城位於河南省開封縣東部新城核心地段，項目總佔地面積約648,000平方米，規劃建築面積約972,000平方米，將建成新型城市集聚區和特色休閑度假區。項目分5大組團開發，第一、第二及第三組團已陸續交付，僅剩少量餘房銷售中。第四及第五組團尚在規劃中。 寶業君悅綠苑位於安徽省六安市，該項目於2017年9月由司法拍賣取得，項目總佔地面積約54,220平方米，規劃建築面積約129,665平方米，該部分已於2020年年底交付。土地面積約7,220平方米的商業部分尚處於開發中。項目周邊交通便利，配套醇熟，擁有公園、銀行、商場等業態。於2019年2月，本公司又取得該項目西側一宗合計土地面積約111,947平方米地塊的土地使用權，該部分合計21棟高層，分二期開發，目前僅剩二期2棟尚在施工中，其餘已售部分都已交付。 鄭州項目位於河南省鄭州市，本集團於2018年11月以總價人民幣184,662,013元取得該項目土地使用權，該項目合計土地面積約336,776平方米。該項目位於鄭州市新密市尖山風景區，交通便利，自然景觀獨特，人文資源豐富。目前該項目尚在整體規劃階段。 泗州綠苑位於安徽省宿州市泗縣經濟開發區，本集團於2019年5月以招拍掛方式以總價人民幣113,500,000元取得該項目AB地塊，總佔地面積約46,888平方米，總建築面積約124,907平方米。於2020年4月以招拍掛方式以總價人民幣107,120,000元取得該項目C地塊，總佔地面積約42,007平方米。該項目周邊交通便利，有配套的教育資源。該項目AB地塊及C地塊部分已交付，C地塊尚有2棟正在施工中，預計2025年下半年完工並交付。 泗縣•學府綠苑位於安徽省宿州市泗縣經濟開發區，本集團於2021年6月以招拍掛方式以總價人民幣300,000,000元取得該項目土地使用權，項目總佔地面積約為111,955平方米，該項目目前處於前期規劃中。 晴嵐綠苑項目位於安徽省亳州市利辛縣，本公司附屬公司於2021年9月以總價人民幣565,000,000元取得該項目土地使用權，本公司佔51%的權益。該項目總佔地面積約171,109平方米，容積率1.8，總建築面積約404,465平方米。該項目南區一期部分已經交付，二期三期正在銷售中。 光武毓秀園項目位於安徽省阜陽市界首市，本集團於2024年9月以總價人民幣92,867,394元取得該項目土地使用權。項目總佔地面積約78,157平方米，規劃總建築面積約132,868平方米。項目建設完成後，由界首市政府平台公司全部回購。該項目現處於前期設計階段，預計2026年交付。 期內，本集團並沒有新增土地儲備。據住房和城鄉建設部統計數據，常住人口城鎮化率從2012年的53.1%上升到2024年的67%，城鎮人口由7.2億人增加到9.4億人。城市住宅已經飽和。未來中國房地產市場的增量市場不可能繼續過去的高速增長。在新增土地儲備上，本集團將採取審慎進取的態度，秉承穩健經營、創新經營方式的理念。未來，本集團在拿地策略上將廣泛地評估所在區域地方政府整體負債水平、人口流入流出情況、製造業發展等綜合性因素，主要聚焦於本集團業務廣泛覆蓋、經濟條件較好的上海、浙江、湖北等中心城市。 截至2025年6月30日止六個月，本集團建築材料業務實現營業額約人民幣1,048,357,000元，較去年同期增長約5%；經營虧損約人民幣34,731,000元，虧損較去年同期大幅增加約53%。經營虧損的增加主要由於行業競爭加劇導致。 截至2025年6月30日止六個月，本集團建築材料業務主要產品之營業額分析如下： 建築石料採礦權 本公司之一家間接全資附屬公司擁有一項位於湖北省宜昌市建築石料採礦權，出讓年限為23年，礦區面積約0.3323平方公里。於2