宝业集团2024年中期报告

我們的使命 目錄 30中期簡明合併資產負債表32中期簡明合併利潤表33中期簡明合併綜合收益表34中期簡明合併權益變動表36中期簡明合併現金流量表37中期財務資料的附註 4 9業績回顧16業務展望17財務回顧 62 21 25 企業簡介 公司資料 龐寶根先生（董事會主席） 鄒燦林先生 中國浙江省紹興市柯橋區楊汛橋街道楊汛路228號電話86 575 84882990郵編312028 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓 高林先生高君先生金吉祥先生徐鋼先生王榮標先生夏鋒先生 中國浙江省紹興市柯橋區瓜渚東路1687號郵編312030 普華永道中天會計師事務所（特殊普通合夥）中國深圳羅湖區深南東路5016號京基100-A座34樓郵編518001 香港中環德己立街17-19號德和大廈209室 李旺榮先生梁靜女士肖建木先生馮征先生 龐寶根先生王榮標先生 郭葉陳律師事務所香港中環夏愨道12號美國銀行中心15樓1501室 香港聯交所(2355) 孫宇光先生（主席）孔祥泉先生王建國先生 投資者關係電話86 575 84135837傳真86 575 84118792E-mail: irbaoye@baoyegroup.com 奮迅律師事務所中國北京朝陽區建國門外大街1號中國國際貿易中心國貿大廈2座1008室郵編100004 肖建木先生（主席）馮征先生李旺榮先生 李旺榮先生（主席）龐寶根先生梁靜女士 www.baoyegroup.com H 卓佳登捷時有限公司香港香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 李旺榮先生（主席）王榮標先生梁靜女士 中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司 ESG 王榮標先生（主席）肖建木先生馮征先生 財務摘要 管理層討論及分析 管理層討論及分析 截至2024年6月30日止六個月，本集團實現營業額約人民幣12,770,676,000元，較去年同期下降約11%，營業額的減少主要是由於期內房地產開發業務確認收入較去年同期有所減少；經營盈利約人民幣624,434,000元，較去年同期大幅下降約44%；本公司所有者應佔盈利約人民幣373,845,000元，較去年同期大幅下降約47%；每股盈利約人民幣0.72元，較去年同期大幅下降約46%。去年同期，本公司位於湖北省武漢市的一家全資附屬公司所屬土地及房屋因城市軌道交通建設被政府徵收，本次徵收使本集團獲得一次性補償收入（「一次性補償收入」）約人民幣337,000,000元，撇去該項一次性補償收入貢獻，期內，本公司經營盈利較去年同期下降約20%，主要是房地產開發業務確認收入與經營盈利較去年同期有所減少。 管理層討論及分析 截至2024年6月30日止六個月，本集團建築施工業務實現營業額約人民幣8,596,299,000元，較去年同期增長約4%；經營盈利約人民幣324,535,000元，較去年同期大幅下降約33%。經營盈利的大幅減少主要是由於去年同期有來自湖北省武漢市的一家全資附屬公司土地及房屋拆遷的一次性補償收入，該一次性補償收入被納入建築施工業務分部。 2024年上半年，外部環境的複雜性和嚴峻性明顯上升，宏觀環境的挑戰亦是明顯加大。所幸本集團建築施工業務廣泛佈局之長江中下游地區及湖北地區，經濟較為發達，在宏觀經濟調整之影響下，較其他地區有相對較強之抗風險能力，本集團亦憑藉穩健的財務狀況及業務能力，在激烈的市場競爭和萎縮的市場環境下，保持了業務量的基本穩定。 期內，在市場萎縮、行業競爭加劇的大背景下，本集團建築施工業務新接工程合同金額約人民幣81.4億元（2023年同期：人民幣82億元），與去年同期基本持平，主要得益於本集團穩健的財務狀況以及在建築施工行業樹立的良好口碑。期內，本集團承接的一些大型項目如下：輕紡智谷數字工業園區、紹興文理學院擴建工程、廣西華誼能源化工有限公司PC總承包項目、杭州灣上虞經濟技術開發區[2023]J2號地塊建設工程、紹興市城建檔案管理服務中心工程施工項目、上虞水務服務中心建設工程等。隨著房地產行業的轉型升級，政府投資基建項目，尤其是本集團建築施工業務廣泛佈局的江浙滬地區的基本完善，以及來自頭部央企的激烈競爭，未來建築施工業務的經營將面臨更加殘酷的市場環境。 物業銷售 截至2024年6月30日止六個月，本集團房產開發業務實現營業額約人民幣3,002,236,000元，較去年同期大幅下降約38%；經營盈利約人民幣320,526,000元，較去年同期大幅下降約57%。期內確認收入的物業項目較去年同期明顯減少，因此，期內房產開發業務營業額和經營盈利都較去年同期有大幅減少。 於2024年6月30日，本集團開發中物業歸納如下： 寶業四季園位於浙江省省級旅遊度假區會稽山旅遊度假區內，歷史文化與山水風光薈萃，是古越文明的發祥之地。這裡不僅積澱了深厚的文化底蘊，流傳著諸多神話傳說，更留存著諸多的歷史人文遺跡，離市中心僅5公里，地理位置屬「離塵不離城」，被譽為「都市珍藏的自然」。寶業四季園佔地面積約1,050,000平方米，規劃建築面積約650,000平方米，主要開發豪華別墅、雙聯、排屋及花園洋房。寶業四季園有高爾夫球場、五星級度假酒店、兩座山體公園、櫻花谷體育公園、香山匯商業街、幼兒園及中央水景公園等配套項目。一期尚有少量餘房在售。二期已部分交付買家，其餘部分仍在開發及銷售中。 夏履項目，該項目由三個獨立區塊組成，合計成交價為人民幣511,036,354元，合計土地面積為262,862平方米，本集團佔60%的權益。本集團於2017年通過司法拍賣轉讓取得該項目土地使用權。該項目其中一個區塊「寶業•雲溪里」分兩期開發，目前已基本售罄。期內，雲溪里一期已交付，二期將於2024年下半年交付。 鳳樾上築位於杭州市蕭山區，項目佔地面積約16,235平方米，容積率2.0，總建築面積約49,497平方米。本集團於2021年5月以總價人民幣334,760,000元通過招拍掛方式取得。項目以寶業百年宅精裝體系打造。項目施工已完成，將於2024年下半年交付，剩餘尾盤正在銷售中。 溪山樾園位於浙江省麗水市蓮都區，項目佔地面積約45,173平方米，規劃建築面積約為116,905平方米，項目將採用高層、低層住宅結合，精裝和毛坯結合的模式，部分樓棟採用寶業百年宅體系打造。本公司附屬公司於2021年8月以總價人民幣510,000,000元取得該項目土地使用權。項目分兩期開發，目前正在施工中，已經全部開始銷售。 碧甌佳苑項目位於浙江省麗水市蓮都區，項目佔地面積約45,949平方米，總建築面積約為124,655平方米。本公司附屬公司於2022年6月以總價人民幣270,000,000元取得該項目土地使用權。項目銷售對象為當地拆遷安置對象，限定銷售價格。項目分兩期開發，目前正在施工中，項目已經全部開始銷售。 寶業活力天境項目位於上海市青浦區白鶴鎮，佔地面積22,309平方米，容積率2.0。本集團於2021年8月以總價人民幣568,600,000元取得該項目土地使用權。該項目是以全新工業化預製裝配技術傾力打造的科技住宅，注入工業化4.0技術精髓，採用全球領先品牌－德國Vollert的全進口生產綫，秉承「像造汽車一樣造房子」的理念，精工鍛造，打造尚品人居。目前，該項目施工即將完成，項目正在銷售中，預計將於2024年下半年交房。 寶業璞園，位於湖北省武漢市東湖高新區光谷中心城區，本公司附屬公司於2022年12月以總價人民幣1,199,900,000元通過招拍掛方式取得，項目總佔地面積約45,582平方米，總建築面積約165,144平方米。項目周邊配套資源成熟，學校和公園近在咫尺，近享繁華，遠離喧囂。該項目正在施工中，目前正在銷售中，銷售形勢良好。 寶業沁園，位於湖北省宜昌市伍家崗區核心地段，本公司全資附屬公司於2022年12月以總價人民幣455,100,000元通過公開招拍掛方式取得，項目總佔地面積約73,405平方米，規劃總建築面積約196,596平方米。項目將以宜昌市中心城區稀缺的容積率2.0呈現，周邊學校環伺，近享濱江公園、五一廣場及白馬山公園。該項目分二期開發。項目一期正在施工和銷售中。 蒙城濱河綠苑位於安徽省蒙城縣，本公司一家全資附屬公司於2022年5月以總價人民幣240,990,000元取得該項目土地使用權。項目佔地面積約76,503平方米。目前該項目正在施工和預售中。 寶業龍湖禦城位於河南省開封縣東部新城核心地段，項目總佔地面積約648,000平方米，規劃建築面積約972,000平方米，將建成新型城市集聚區和特色休閑度假區。項目分5大組團開發，第一及第二組團已陸續交付，僅剩少量餘房銷售中。目前第三組團尚有少量尾房正在施工及銷售中。 寶業君悅綠苑位於安徽省六安市，該項目於2017年9月由司法拍賣取得，項目總佔地面積約54,220平方米，規劃建築面積約129,665平方米，該部分已於2020年年底交付。土地面積約7,220平方米的商業部分尚處於開發中。項目周邊交通便利，配套醇熟，擁有公園、銀行、商場等業態。於2019年2月，本公司又取得該項目西側一宗合計土地面積約111,947平方米地塊的土地使用權，該部分合計21棟高層，分二期開發，一期11棟於2022年7月交付，二期共10棟，其中四棟已於2023年7月交付，剩餘6棟尚在施工和銷售中。 鄭州項目位於河南省鄭州市，本集團於2018年11月以總價人民幣184,662,013元取得該項目土地使用權，該項目合計土地面積約336,776平方米。該項目位於鄭州市新密市尖山風景區，交通便利，自然景觀獨特，人文資源豐富，目前該項目尚在整體規劃階段。 泗州綠苑位於安徽省宿州市泗縣經濟開發區，本集團於2019年5月以招拍掛方式以總價人民幣113,500,000元取得該項目AB地塊，總佔地面積約46,888平方米，總建築面積約124,907平方米。於2020年4月以招拍掛方式以總價人民幣107,120,000元取得該項目C地塊，總佔地面積約42,007平方米。該項目周邊交通便利，有配套的教育資源。該項目B地塊已於2021年交付，A地塊已於2023年交付。C地塊部分已於2024年上半年交付，剩餘部分仍在施工和銷售中。 泗縣•學府綠苑位於安徽省宿州市泗縣經濟開發區，本集團於2021年6月以招拍掛方式以總價人民幣300,000,000元取得該項目土地使用權，項目總佔地面積約為111,955平方米，該項目目前處於前期規劃中。 晴嵐綠苑項目位於安徽省亳州市利辛縣，本公司附屬公司於2021年9月以總價人民幣565,000,000元取得該項目土地使用權，本公司佔51%的權益。該項目總佔地面積約171,109平方米，容積率1.8，總建築面積約404,465平方米。項目分南北兩區開發，鑒於當下的市場環境，項目正按計劃推進，南區將分三期開發，一期預計將於2024年下半年交付，其餘尚在規劃中。 在新增土地儲備上，本集團將繼續採取審慎進取的態度，秉承穩健經營的理念。本集團土地儲備主要分佈在浙江、安徽、河南等地區，本集團將繼續密切關注土地拍賣市場，以合理價格增加在浙江、上海、湖北及安徽的土地儲備。 截至2024年6月30日止六個月，本集團建築材料業務實現營業額約人民幣1,001,350,000元，較去年同期下降約10%；經營虧損約人民幣22,768,000元，虧損較去年同期大幅下降約80%。經營虧損的下降主要由於去年同期對部分信用風險上升的房屋開發企業的貿易應收款和合同資產進行了特別減值。 截至2024年6月30日止六個月，本集團建築材料業務主要產品之營業額分析如下： 建築石料採礦權 本公司之一家間接全資附屬公司擁有一項位於湖北省宜昌市建築石料採礦權，出讓年限為23年，礦區面積約0.3323平方公里。於2024年6