粤海置地2025年中期报告

INTERIM REPORT中期報告2025 目錄 頁 次 公 司 資 料2 摘 要3 管 理 層 之 討 論 及 分 析4 董 事 的 證 券 權 益 及 淡 倉17 企 業 管 治 及 其 他 資 料 未 經 審 核 中 期 財 務 報 告 綜 合 損 益 表24 綜 合 全 面 收 益 表25 綜 合 財 務 狀 況 表26 綜 合 權 益 變 動 表28 綜 合 現 金 流 量 表29 主要往來銀行 董事會 執 行 董 事鍾 育 彬（主 席）王 健（董 事 總 經 理） 上 海 浦 東 發 展 銀 行中 國 銀 行興 業 銀 行華 夏 銀 行創 興 銀 行 非 執 行 董 事温 引 珩王 蘇 荣李 文 昌 註冊辦事處 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 獨 立 非 執 行 董 事 方 和銅 紫 荊 星 章，太 平 紳 士李 君 豪中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 全 國 委 員 會（中 國 政 協）委 員，銅 紫 荊 星 章，比 利 時 官 佐 勳 銜梁 聯 昌 香港主要營業地點 香 港干 諾 道 中148號粤 海 投 資 大 廈18樓A室電 話：(852) 2165 6262傳 真：(852) 2815 2020網 址：http://www.gdland.com.hk 審核委員會 李 君 豪中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 全 國 委 員 會（中 國 政 協）委 員，銅 紫 荊 星 章，比 利 時 官 佐 勳 銜（委 員 會 主 席）方 和銅 紫 荊 星 章，太 平 紳 士梁 聯 昌 薪酬委員會 股份過戶登記總處 方 和銅 紫 荊 星 章，太 平 紳 士（委 員 會 主 席）李 君 豪中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 全 國 委 員 會（中 國 政 協）委 員，銅 紫 荊 星 章，比 利 時 官 佐 勳 銜梁 聯 昌 Appleby Global Corporate Services(Bermuda) LimitedCanon’s Court22 Victoria StreetPO Box HM 1179Hamilton HM EXBermuda 提名委員會 鍾 育 彬（委 員 會 主 席）方 和銅 紫 荊 星 章，太 平 紳 士李 君 豪中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 全 國 委 員 會（中 國 政 協）委 員，銅 紫 荊 星 章，比 利 時 官 佐 勳 銜梁 聯 昌王 蘇 荣 香港股份過戶登記分處 卓 佳 證 券 登 記 有 限 公 司香 港 夏 慤 道16號遠 東 金 融 中 心17樓 公司秘書麥 麗 紅 股份資料 上 市 地 點：香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板股 份 代 號：00124每 手 買 賣 單 位：2,000股財 務 年 度 年 結：12月31日 核數師 畢 馬 威 會 計 師 事 務 所執 業 會 計 師於《會 計 及 財 務 匯 報 局 條 例 》下 的 註 冊 公 眾 利 益實 體 核 數 師 粤海置地控股有限公司中期報告2025 摘要 1.負債比率=（帶息貸款+租賃負債–現金及現金等值項目–質押存款）÷資產淨值2.每股資產淨值=歸屬於本公司持有者之權益÷已發行股份數目 管理層之討論及分析 於 本 回 顧 期 內，本 集 團 從 事 物 業 發 展 及 投 資 業 務。本 集 團 目 前 主 要 在 中 華 人 民 共 和 國（「中 國」或「中 國 內地」）深 圳 市 持 有 深 圳•粤 海 城 項 目 及 若 干 投 資 物 業，在 廣 州 市 白 雲 區 持 有 廣 州•粤 海 雲 港 城 項 目、在 越 秀區 持 有 廣 州•粤 海 拾 桂 府 項 目 等，在 佛 山 市 禪 城 區 持 有 佛 山•粤 海 拾 桂 府 項 目 及 佛 山•粤 海 壹 桂 府 項 目，在珠 海 市 金 灣 區 持 有 珠 海•粤 海 拾 桂 府 項 目，在 中 山 市 翠 亨 新 區 持 有 中 山•粤 海 城 項 目，在 江 門 市 蓬 江 區 持有 江 門•粤 海 壹 桂 府 項 目 及 江 門•粤 海 城 項 目，在 惠 州 市 大 亞 灣 區 持 有 惠 州•粤 海 壹 桂 府 項 目。 根 據 中 國 國 家 統 計 局 公 佈 的2025年 上 半 年 經 濟 統 計 數 據，中 國 國 內 生 產 總 值（「國 內 生 產 總 值」）總 體 較 上年 同 期 增 長 約5.3%，比2025年 一 季 度 環 比 增 長1.1個 百 分 點。其 中，一 季 度 國 內 生 產 總 值 同 比 增 長5.4%，二 季 度 同 比 增 長5.2%，國 內 居 民 人 均 名 義 可 支 配 收 入 較 上 年 同 期 增 長 約5.3%。根 據 克 而 瑞 統 計 的2025年上 半 年 粤 港 澳 大 灣 區（「大 灣 區」）商 品 住 宅 房 價 變 化 情 況，與2024年 上 半 年 比 較，珠 海 市、江 門 市 和 肇 慶 市商 品 住 宅 均 價 同 比 增 幅 分 別 約10%、6%、3%，而 惠 州 市、廣 州 市、東 莞 市、中 山 市、佛 山 市 和 深 圳 市 商 品住 宅 均 價 同 比 減 幅 分 別 約29%、10%、7%、5%、3%、2%。 今 年 上 半 年，中 國 經 濟 既 面 臨 全 球 貿 易 保 護 主 義 和 單 邊 主 義 快 速 升 溫、美 聯 儲 降 息 時 點、地 緣 政 治 衝 突 等諸 多 因 素 催 生 的 不 確 定 性、不 穩 定 性，又 面 臨 內 需 不 足、國 內 結 構 調 整 陣 痛 仍 在 釋 放 的 不 利 局 面，中 國 政府 加 緊 實 施 更 加 積 極 有 為 的 宏 觀 政 策，國 民 經 濟 頂 住 壓 力、穩 定 增 長，保 持 穩 中 有 進、穩 中 向 好 的 發 展 態勢，充 分 展 示 了 中 國 經 濟 的 抗 壓 能 力 和 強 大 韌 性。面 對 行 業 市 場 深 度 調 整 和 經 營 壓 力 的 雙 重 挑 戰，本 集 團積 極 響 應 中 央「推 動 房 地 產 市 場 實 現 平 穩、健 康 且 高 質 量 的 發 展」的 工 作 要 求，危 中 尋 機，困 中 破 局，切 實穩 住 經 營 發 展 基 本 盤，為 實 現 全 年 目 標 任 務 打 下 堅 實 基 礎。本 集 團 堅 持「一 手 抓 存 量 去 化，一 手 抓 精 細 管理」，在 逆 勢 中 展 現 經 營 韌 性；深 化 落 實「組 織 精 健 化、管 理 精 細 化、經 營 精 益 化」，規 範 企 業 治 理 結 構，加 強各 業 務 板 塊 專 業 化 能 力 建 設；針 對 存 貨 結 構 精 準 施 策，守 正 出 奇 創 新 營 銷 策 略 與 銷 售 工 具，銷 售 去 化 取 得階 段 性 成 效；合 理 壓 降 運 營 成 本，規 範 資 產 經 營 類 物 業 運 營 工 作 指 引，提 升 寫 字 樓 等 物 業 招 租 運 營 水 平；嚴 格 按 照「以 銷 定 產、以 產 定 支」原 則，強 化 經 營 支 出 管 控，控 成 本，增 效 益；落 實「質 量 管 理 提 升 年」專 項 工作，強 化 工 程 管 理，提 升 交 付 品 質 和 客 戶 滿 意 度；堅 持「量 入 為 出、風 險 可 控」的 穩 健 經 營 理 念，把 握 大 灣區 重 要 機 遇 期，強 化 精 準 投 資，擇 機 獲 取 核 心 區 域 的 優 質 資 源，持 續 推 動 本 公 司 實 現 高 質 量 發 展 和 品 牌 價值 的 提 升。 管理層之討論及分析（續） 業績 於 本 回 顧 期 內，本 集 團 綜 合 收 入 約57.52億 港 元（2024年6月30日 止 六 個 月：28.04億 港 元），較 上 年 同 期 增加 約105.1%。收 入 增 加 主 要 因 來 自 銷 售 持 有 待 售 物 業 的 總 樓 面 面 積（「總 樓 面 面 積」）增 加。本 集 團 於 本 回顧 期 內 錄 得 歸 屬 於 本 公 司 持 有 者 溢 利2.82億 港 元（2024年6月30日 止 六 個 月：虧 損2.17億 港 元）。 影 響 本 集 團 截 至2025年6月30日 止 六 個 月 業 績 的 主 要 因 素 包 括： (a)本 集 團 於 本 回 顧 期 內 交 付 的 物 業 主 要 是 廣 州•粤 海 雲 港 城 項 目、惠 州•粤 海 壹 桂 府 項 目 及 深 圳•粤海 城（北 地 塊）項 目；其 中 廣 州•粤 海 雲 港 城 項 目 的 毛 利 率 較 高，帶 動 物 業 銷 售 溢 利 較2024年 同 期 有所 增 加；(b)受 最 新 房 地 產 市 場 環 境 影 響，基 於 本 集 團 部 份 物 業 項 目 存 在 減 值 跡 象，本 集 團 於 本 回 顧 期 內 計 提 了存 貨 減 值 撥 備 約7.68億 港 元（2024年6月30日 止 六 個 月：無）；及(c)本 集 團 於 本 回 顧 期 內 錄 得 投 資 物 業 公 允 值 虧 損（扣 除 相 關 遞 延 稅 項 支 出）約9,881萬 港 元（2024年6月30日 止 六 個 月：收 益 約14萬 港 元）。 中期股息 董 事 會 議 決 不 宣 派 截 至2025年6月30日 止 六 個 月 之 中 期 股 息（2024年6月30日 止 六 個 月：無）。 管理層之討論及分析（續） 業務回顧 管理層之討論及分析（續） 業務回顧（續） 於 本 回 顧 期 內，本 集 團 物 業 已 簽 約（包 括 已 竣 工 持 有 待 售 物 業 及 發 展 中 持 有 待 售 物 業）及 交 付 總 樓 面 面積 分 別 錄 得 約122,000平 方 米（「平 方 米」）（2024年6月30日 止 六 個 月：152,000平 方 米）及180,000平 方 米（2024年6月30日 止 六 個 月：143,000平 方 米）。 管理層之討論及分析（續） 業務回顧（續） 深圳•粤海城項目 深 圳•粤 海 城 項 目 位 於 中 國 廣 東 省 深 圳 市 羅 湖 區 布 心 片 區。該 項 目 定 位 為 以 珠 寶 為 主 題 的 多 元 商 業 綜 合體。臨 近 城 市 高 速 公 路 和 地 鐵 站，鄰 近 圍 嶺 公 園，週 邊1.5公 里 範 圍 內 有 多 個 市 政 公 園，交 通 便 利，景 觀 資源 優 越。該 項 目 整 體 已 於2023年8月 完 成 竣 工 備 案。 在 深 圳•粤 海 城 項 目 招 商 方 面，本 集 團 已 與 本 公 司 的 同 系 附 屬 公 司 廣 東 粤 海 天 河 城（集 團）股 份 有 限 公 司（「粤 海 天 河 城」）訂 立 深 圳•粤 海 城 項 目 商 場 的 整 體 租 賃 合 同，項 目 商 場 由 粤 海 天 河 城 承 包 經 營，冠 名 深圳 天 河 城，本 集 團 與 粤 海 天 河 城 共 享 經 營 利 潤。粤 海 天 河 城 主 要 從 事 於 中 國 提 供 物 業 招 商 服 務、物 業 投 資與 發 展、百 貨 運 營、酒 店 持 有 及 營 運，擁 有 豐 富 之 行 業 經 驗。本 集 團 因 而 享 受 粤 海 天 河 城 的 品 牌 輻 射 效 應，有 利 於 吸 引 優 質 企 業 入 駐 該 物 業。其 中，深 圳•粤 海 城 項 目 北 地 塊 商 場 已 於2022年12月 開 業，截 至2025年6月30日 的 出 租 率 約 為96