兴证社服&零售 杭州解百小范围交流

参会者：兴业研究员+董秘 1、上半年经营表现与结构变化 •整体经营概况：今年上半年经营与一季度预期相符。财务数据显示，营收与2024年持平，但利润有一定下滑。下滑原因分客观和主观两方面：客观上，消费有待进一步复苏；主观上，为维持市场份额，加大了活动投入。如本周末（2025年6月29-30日）周年庆，通过重资源投入和大力度促销，维持商场在杭州市的龙头地位。 •销售结构变化：今年上半年销售结构明显变化。黄金饰品销售亮眼，老铺、宝莱等复古型及传统金饰品品牌销售均几倍暴涨，带动整体黄金饰品品类增长。而服饰、包包等品类销售下降。黄金饰品增长填补了服饰、包包等品类下降的影响，使整体销售营收盘子保持稳定。 2、AB座调改进展与预期 •调改方向与成效：AB座调改核心方向是去百货化，增加年轻人和亲子生活体验类业态，采用文商旅运营方式。通过举办音乐节、足球活动等吸引周末年轻客流。目前招商率不错，但部分大品牌或大商铺还在装修前期，装修会影响其他已营业商铺，需协调装修与经营的关系。调改前AB座亏损，调改后利润显著提升，亏损收窄。 •客流与盈利预期：当前AB座调改处于人气凝聚阶段，财务成效已收窄，但未完全稳定。 调改完成步入正轨后，客流有望在现有基础上明显增长，生活服务体验前后链可带动商品销售。客流稳定提升后，需关注‘打卡’到‘刷卡’的转化率，目标是调改完成稳定时实现更好客流增长和稳定转化率。 3、现金使用与财务状况分析 •货币资金构成：货币资金中报显示有50.6亿元，加上其他流动性较好的资产，整体体量约54-55亿元。报表中的资金并非全部为可随意动用的溢余资产。一是报表中有10多亿预付卡资金余额，该业务受商务部监管，资金不可随意动用；二是约50亿资金大多在控股子公司杭州大厦账面上。若上市公司动用这笔资金，需杭州大厦分红，但少数股东占比40%，分红后可动用资金会减少。所以，报表资金实际可动用性受双重因素限制，并非可随意用于外延式动作的资金。 •资金使用规划：控股子公司杭州大厦有对外投资或扩展需求，少数股东可能弱化该概念。公司正探索第二曲线及新兴业务，但尚处初始阶段。因公司为国有控股企业，外围扩展项目流程和征求意见较民营企业更复杂耗时。基金投资已有若干项目完成交割，资金正对外投出，当前货币资金暂无明显变化。未来基金投资和可能的并购，虽可用股票支付，但仍需部分现金，公司正为此做现金储备。 4、并购与基金投资策略 •投资方向与要求：基金与并购定位不同：基金侧重孵化新兴商业模式，投资项目偏早、偏轻，用资金支持和陪伴项目成长；并购需选择相对成熟、有一定利润规模（3000万以上）且兼具成长性的标的。赛道聚焦大消费领域，涵盖消费医疗（含高端体检、医美）、宠物经济、户外运动、消费电子科技、体育器材、康复器材等。并购标的业务模式需可被理解，地域倾向于长三角区域，便于管控；基金投资无地域限制。 •项目进展与合作需求：投资进展上，基金已在消费医疗、宠物经济、户外运动等领域落地个别项目，消费医疗领域的全程医疗（位于杭州庆春路杭州大厦501内，采用共享医疗模式，主营高端体检和医美）运营正常；并购项目处于初步接触阶段，有多次沟通交流，但多未确定。基金短期以孵化为主，对公司利润贡献较少，接受盈亏平衡或小亏损但未来成长性好（两三年后可预期盈利增长）的项目，也不拒绝有利润表现的项目。欢迎引荐优质标的，可分阶段持有（先做大比例第二或第三股东，未来再进一步增持），标的需有出售控制权或分阶段出售控制权的诉求。 5、杭州大厦竞争与品类表现 •品牌维护与竞争：杭州恒隆广场商业部分预计于2025年下半年晚些时候开业。当前品牌矩阵维护稳定，合作与续约情况良好。品牌布局取决于各大奢侈品品牌在城市或省份的战略：部分为所在城市或省份的唯一门店；部分虽有多家店，但会按产品线分配不同系列商品，如在不同门店陈列高端或中低端系列。杭州大厦最高端店铺的定位预计将保持。 •品类销售分化：2025年截至8月，增长较好的品类有：黄金饰品类，兼具奢侈品与保值属性，受市场关注，周大福、周生生等婚嫁品牌销售超100%增长；顶奢珠宝类，如格拉夫、海瑞温斯顿等，活动期间常现百万级大单子；生活家居类，在促消费政策扶持下表现不错；高端化妆品类，保持平稳增长。相对疲软的品类主要是原毛利较高的服装、包包类，销售下滑明显。 Q&A Q：当前客流提升中餐饮的贡献占比如何？商品销售是否有增长？后续调改预计何时完全结束？利润预计何时扭亏为盈？目标如何？ A：餐饮与商品销售的具体贡献数据暂无。当前餐饮行业整体面临严峻挑战，商场通过调整租赁费用、扣点及软性引流等方式为餐饮商户赋能。捷百AB座当前零售业态占比约40%，餐饮占比20%，其他业态占比40%。扭亏为盈趋势向好，已通过内部管理及成本调整改善。受前期装修、免租及商户聚集等因素影响，预计2026年下半年业态调整趋于稳定。业态稳定后营收收入将形成稳定预期，目前可通过已披露数据观察亏损收窄趋势。 Q：洁百二期调改是否有时间规划？涉及面积、预算及具体业态调整的规划如何？ A：洁百商业包含A、B、C三座，其中A、B座目前正统一调整，目标是在明年实现业态调整基本稳定；C座因一半面积为小业主持有，当前正与小业主共同推进前期调研、尽调及规划工作，相关进展仍需时间。 Q：公司现金整体使用情况如何？对主业经营及外延拓展是否有促进？ A：公司现金并非报表中可随意动用的资金，经分层分析后主要包含两部分：一是预付卡销售形成的10多亿资金余额，受商务部监管不可随意动用；二是50亿资金中绝大部分存放于控股子公司杭州大厦，若上市公司动用需通过杭州大厦分红，而杭州大厦少数股东占比40%，实际可动用资金有限。杭州大厦正探索第二曲线及新兴业务，但因国有控股企业流程复杂，相关拓展尚处于初始阶段。此外，公司已启动基金投资，部分项目完成交割，资金正对外投出，目前货币资金端变化不明显，但已为未来并购等投资储备现金基础。 Q：消费储值卡为何在报表中列示于货币资金项目？ A：根据国家财务会计复式记账法，储值卡销售在会计处理中体现为负债端与资产端的同步记录。客户购买储值卡时支付资金，企业在负债端确认预收款项的同时，资产端同步增加货币资金。 Q：若剔除杭州大厦的资金，上市公司层面可自主支配的资金是否约为30亿元？ A：公司报表中的现金需区分溢余资产性质，其中预付卡业务形成的10余亿元资金受商务部监管不可随意动用；50余亿元资金主要存放于控股子公司杭州大厦，上市公司动用需通过子公司分红，实际可支配资金需扣除少数股东权益。上市公司层面可自主支配的资金情况需参考公司报表数据，目前公司正推进基金投资及新业务探索，相关资金投放处于初期阶段，暂未在货币资金端体现明显变化。 Q：流动负债中预收账款与预付卡的会计处理差异应如何理解？ A：预付卡的会计处理不属于预收账款，相关款项在其他应付款科目核算。 Q：公司近年来在消费医疗、宠物经济及户外领域的并购布局情况如何？当前并购进展如何？这些项目对公司收入及利润的预期贡献如何？ A：消费医疗领域，公司多年前与迪安诊断、百大等合作设立全程医疗，在杭州运营高端体检及医美业务，采用共享医疗模式，目前项目运营正常；基金层面基于存量项目，在消费医疗领域有个别投资进展，同时在宠物经济、户外赛道亦有项目落地或触达。基金定位为触达新兴商业模式的触角，主要投资早期、轻资产项目，通过赋能孵化支持新兴模式，若项目成长良好未来可能转为并购标的。并购与基金定位不同，倾向选择成熟且具备利润规模、成长性的项目。当前并购项目处于初步接触阶段，尚未确定；公司欢迎推荐愿意分步出售控制权的优质标的。 Q：基金与并购两条线的投资标准分别是什么？ A：基金投资标准为：对体量较小或当前亏损但未来成长性可预期的标的容忍度较高，聚焦大消费赛道，无地域限制。并购投资标准为：要求标的具备一定利润体量，需熟悉其商业运转模式；作为杭州市属国有企业，地域上优先选择长三角区域以降低管控难度。 Q：基金投资标的中短期是否以孵化为主，对公司利润贡献较少？ A：基金不拒绝有良好利润表现的项目，此类项目可能需要争抢份额，利润也是基金的需求之一；但基金并非以利润为唯一目标，可接受当前处于盈亏平衡或小幅亏损状态的标的，前提是标的当前即使亏损，但未来成长性良好，两三年后预期具备较强盈利增长能力。 Q：杭州恒隆广场最新开业进展及与公司头部品牌的签约情况如何？ A：杭州恒隆广场商业部分预计于今年下半年开业。关于头部品牌的招商情况暂不明确，公司自身品牌矩阵维护稳定。 Q：恒大最高端门店的定位是否可能保持？ A：当前品牌维护及合作关系保持稳定，因此该门店定位有望持续。 Q：两个商场去年的销售额具体情况如何？ A：商场销售额因统计标准和含义不同存在差异，具体数字意义有限，建议参考财务报表数据；年报中曾有总额法相关披露，但目前已无。 Q：2021年以来恒大净利润持续下滑，是否因商场销售额保持稳定而仅净利润率下降？ A：2021年是恒大业绩顶峰，主要受疫情期间客观因素影响。疫情期间奢侈品消费呈现国内70%、国外30%的分布；疫情结束后消费分布反转，国内消费占比下降至30%、国外回升至70%，行业预期未来将逐步趋向国内与国外各占50%的平稳状态。净利润下滑是财务报表反映的事实，主要受上述客观因素影响，但需理性分析具体原因。作为商场，营收反映消费者粘性与信赖度，公司通过加大客户回馈活动努力维持营收，并致力于收窄利润下降幅度。 Q：杭州大厦作为顶流奢侈品零售商，今年截至8月的分品类经营情况如何？哪些品类表现较好？哪些品类面临压力？ A：今年截至8月，杭州大厦分品类经营表现分化。表现较好的品类包括：黄金饰品类；顶奢珠宝类；生活家居类；高端化妆品类。面临压力的品类主要是原高毛利的奢侈品服装、鞋类及包类，该部分销售下滑较为明显。