永泰地产2025年中期报告

專業團隊合作無間、發揮所長、彰顯價值，完美詮釋「永泰亞洲」和「Lanson Place」品牌的優質工藝。 我們全力為客戶精挑細琢，打造溫馨創意的居庭，讓客戶美夢成真。 雕 琢雋 永 價 值 目錄 公司資料4 財務摘要5 主席報告6 管理層討論及分析8 中期股息15 中期財務資料的審閱報告16 簡明綜合收益表17 簡明綜合全面收益表18 簡明綜合資產負債表19 簡明綜合權益變動表21 簡明綜合現金流量表23 中期財務資料附註24 一般資料44 4 司力達律師樓（香港法律顧問）Appleby（百慕達法律顧問） 鄭維志GBS OBE JP（主席）鄭維新GBS JP（副主席兼行政總裁）鄭文彪周偉偉吳家煒 香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司渣打銀行（香港）有限公司星展銀行有限公司，香港分行 郭炳聯JP（郭顥澧為其替任董事）康百祥陳周薇薇 Ocorian Management (Bermuda) LimitedVictoria Place, 5th Floor31 Victoria StreetHamilton HM 10Bermuda 楊傑聖林健鋒GBM GBS JP吳德偉林天福GBS JP 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 楊傑聖（主席）康百祥吳德偉 Victoria Place, 5th Floor31 Victoria StreetHamilton HM 10Bermuda 林天福GBS JP（主席）鄭維志GBS OBE JP楊傑聖 香港九龍觀塘巧明街100號Landmark East友邦九龍大樓27樓 林天福GBS JP（主席）鄭維志GBS OBE JP鄭維新GBS JP陳周薇薇楊傑聖林健鋒GBM GBS JP吳德偉 http://www.wingtaiproperties.com 鍾少華 369 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 4-永泰地產有限公司二零二五年中期報告 下表乃本集團截至二零二五年及二零二四年六月三十日止各六個月期間及截至二零二四年十二月三十一日止五個年度各年之業績及資產及負債之概要： (a)本集團採用追溯方式應用香港財務報告準則第9號、香港會計準則第39號、香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第4號及香港財務報告準則第16號的修訂，目前有關採納並無帶來重大影響，而於二零二一年一月一日之期初保留溢利結餘及有關比較數字均未予重列。 6 致各位股東： 在持續的經濟不確定性下，香港的房地產行業繼續面臨重重挑戰。中美貿易緊張持續、消費情緒低迷以及審慎的投資氣氛進一步抑制了經濟活動，令經營環境更趨艱難。有見及此，發展商採取具競爭力的定價策略推出新住宅項目以刺激需求。房地產行業的復甦仍然有賴於整體經濟的改善，以及消費者和投資者恢復信心。 撇除該等非現金估值虧損淨額，股東應佔核心綜合溢利為108,000,000港元（二零二四年：32,000,000港元），主要由於出售一項位於倫敦的投資物業所得收益及財務費用減少所致。每股核心盈利為0.08港元（二零二四年：0.02港元）。包括非現金估值虧損淨額，股東應佔綜合虧損為1,187,000,000港元（二零二四年：1,337,000,000港元），每股虧損為0.87港元（二零二四年：0.99港元）。 在 此 背 景 下 ， 隨 著 股 市 回 暖 及 香 港 銀 行 同 業 拆 息（「HIBOR」）下降，住宅物業銷售有所增長，但價格仍然受壓。同時，甲級寫字樓租金因供應量高及需求疲弱而持續承壓，預計疲弱的市況將持續至本地經濟出現明顯復甦為止。 經審慎考慮本集團的業務表現及財務狀況後，董事會建議派發中期股息每股3.0港仙，總額為41,000,000港元。 隨著HIBOR自五月以來下降，住宅市場氣氛有所改善。為把握這一機遇，我們推出了位於大圍及顯徑港鐵站附近的合營企業住宅項目「UNI Residence」的預售，並已成功售出約40%的 單 位，成 績 理 想。此 外，我 們 亦 成 功 出 售 了 部 分「OMA OMA」及「OMA by the Sea」的餘下單位。我們位於上水港鐵站附近的中密度住宅項目「雲向」已於二零二四年十月取得預售樓花同意書，並正準備推出預售。 因應獨立估值反映香港物業價值面臨下行壓力，本集團錄得投資物業的估值虧損淨額及發展中物業的減值撥備總額為1,268,000,000港元（二零二四年：1,352,000,000港元）。計入金融工具的估值虧損淨額27,000,000港元（二零二四年：17,000,000港元），非現金估值虧損淨額合共為1,295,000,000港元（二零二四年：1,369,000,000港元）。 儘管寫字樓租賃市場氣氛疲弱，我們位於香港的「LandmarkEast」雙子塔寫字樓的出租率約為86%，高於九龍東的市場平均水平。同時，我們在倫敦的寫字樓物業於報告期內亦保持穩定的出租率。今年六月，本集團完成出售位於倫敦西區Brook Street的一項投資物業，帶來約448,000,000港元的現金流入，並錄得以賬面價值計算的出售收益38,000,000港元。 二零二五年上半年，我們的逸蘭銅鑼灣酒店繼續透過不同渠道及把握政府推動「盛事經濟」所帶來的機遇，提升出租率。我們致力於提升市場知名度，並提供優質服務，於香港核心繁華的銅鑼灣，為眼光獨到的客人締造賓至如歸的獨特住宿體驗。 此外，逸蘭服務式公寓管理公司進一步擴展其在大灣區的版圖。今年八月，我們已簽署協議，負責管理位於深圳前海的高端服務式公寓「Lanson Place Grand Bayview」。該項目由Foster + Partners設計，包含1,028間公寓及位於前海的核心商業區，周邊環繞著多家財富500強企業總部、金融機構及創新中心。 我 們 位 於 中 環 核 心 地 段 的 發 展 項 目 現 已 命 名 為「CentralCrossing」，預計將於二零二六年年中竣工。該項目位於威靈頓街118號，介乎嘉咸街及閣麟街之間，是一個罕有的綜合用途項目，包括甲級寫字樓、高端國際酒店、客制化的零售店舖及綠化休憩空間。此項目由國際知名建築事務所Foster + Partners設計，將成為香港最新的標誌性地標。項目旨在通過獨特的城市綠洲，恢復歷史連結和重新建立本地聯繫，為中環帶來一個新景象。項目的營銷和預租工作現正進行中。 本人謹向所有盡忠職守的員工致以衷心謝意。他們的堅毅和勤奮對我們克服期內的挑戰及確保業務運作暢順發揮了重要作用。同時，本人亦衷心感謝各董事會成員、業務夥伴及持份者對集團堅定不移的支持。 主席 香港，二零二五年八月二十一日 8 二零二五年上半年度，撇除分部之間的銷售，物業發展分部之收入為90,000,000港元，而二零二四年同期為221,000,000港元，主要由於「OMA by the Sea」餘下單位的銷售減少。該分部之除稅前核心虧損為63,000,000港元，而二零二四年為20,000,000港元。由於香港物業市場持續疲弱，同時因應市場估值下調，本集團已基於六月之估值就旗下發展中物業計提減值撥備432,000,000港元（二零二四年：577,000,000港元）。該分部之除稅前虧損（包括減值撥備及估值虧損淨額：二零二五年為507,000,000港元；二零二四年為569,000,000港 元）為570,000,000港 元，而 二 零 二 四 年 為589,000,000港元。 二零二五年上半年度，本集團之收入為442,000,000港元，而二零二四年同期為560,000,000港元。收入減少主要由於「OMA by the Sea」餘下單位的銷售減少。 撇除非現金估值虧損淨額及減值撥備，股東應佔核心綜合溢利為108,000,000港元，較二零二四年同期之32,000,000港元增加76,000,000港元。增加主要由於(i)出售一項位於倫敦的投資物業之收益38,000,000港元；(ii)服務式公寓投資及管理分部虧損減少28,000,000港元；及(iii)財務費用減少。 扣除非控股權益後的總非現金估值虧損淨額（包括應佔合營企業的部分）為1,295,000,000港元，而二零二四年同期為1,369,000,000港 元，包 括(i)物 業 組 合 估 值 虧 損 淨 額 及 減 值撥 備（包 括 應 佔 合 營 企 業 的 部 分）1,268,000,000港 元（二 零二 四 年：1,352,000,000港 元）及(ii)金 融 工 具 估 值 虧 損 淨 額27,000,000港元（二零二四年：17,000,000港元）。 全資擁有項目 位 處 屯 門 掃 管 笏 掃 管 笏 路 之 中 等 密 度 住 宅 用 地「OMAOMA」，該 項 目 提 供466個 分 層 住 宅 單 位，實 用 面 積 約 為234,000平方呎。該項目於二零二五年上半年度已售出約3%（就數目而言）之住宅單位。截至二零二五年六月三十日止，已累計售出約98%（就數目而言）之住宅單位。約1%（就數目而言）之住宅單位已交付予買家，相關收入已於二零二五年上半年度確認。 包 括 總 非 現 金 估 值 虧 損 淨 額 ， 股 東 應 佔 綜 合 虧 損 為1,187,000,000港元，較二零二四年同期之1,337,000,000港元減少150,000,000港元。 多數股權項目 股東應佔每股虧損為0.87港元，而二零二四年為0.99港元。 本 集 團 擁 有 屯 門 大 欖 之 中 等 密 度 住 宅 用 地「OMA by theSea」之70%權益，實用面積約為252,000平方呎，提供517個分層住宅單位。該項目於二零二五年上半年度已售出約1%（就數目而言）之住宅單位。截至二零二五年六月三十日止，已累計售出約97%（就數目而言）之住宅單位。約1%（就數目而言）之住宅單位已交付予買家，相關收入已於二零二五年上半年度確認。 截 至 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 之 綜 合 虧 損 為1,189,000,000港元，較二零二四年同期之1,362,000,000港元減少173,000,000港元。 本集團擁有位於新界粉嶺粉錦公路與青山公路－古洞段交界的中等密度住宅用地「雲向」之85%權益。該項目毗鄰粉嶺高爾夫球場，距離上水港鐵站僅十分鐘之步程，其總樓面面積約284,000平方呎。本集團擔任該項目之總項目經理及總銷售與市場推廣經理。該項目之上蓋建築工程正進行中，並已於二零二四年十月取得預售樓花同意書及現正籌備預售工作。 二零二五年上半年度，撇除分部之間的銷售，物業投資及管理分部之收入為264,000,000港元，而二零二四年同期為282,000,000港元。該分部之除稅前核心溢利為210,000,000港 元，較 二 零 二 四 年 之179,000,000港 元 增 加31,000,000港 元，主 要 由 於 出 售 一 項 位 於 倫 敦 的 投 資 物 業 之 收 益38,000,000港元。該分部之除稅前虧損（包括估值虧損淨額）為629,000,000港元，而二零二四年為565,000,000港元，主要由於寫字樓物業（主要為Landmark East）之估值虧損淨額（二零二五年：839,000,000港元；二零二四年：744,000,000港元）增加所致。 合營企業項目 本集團擁有中環一幅綜合商業用地之50%權益。有關項目名為「Central Crossing」。位處中環的金融核心地帶，將發展成為涵蓋一幢甲級寫字樓、一間酒店、零售舖位及公共休憩綠化帶的綜合商業項目，提供總樓面面積高達433,500平方呎。該項目將成為Foster + Partners在香港最新的標誌性地標，旨在通過獨特的城市綠洲，恢復歷史連結和重新建立本地聯繫，為中環帶來一個新景象。本集團擔任該項目之總