滨江集团(002244)深耕杭州的品质房企，投资积极财务健康

滨江集团(002244) 证券研究报告 房地产开发/公司深度研究报告/2025.09.11 投资评级:买入(首次) 核心观点 深耕房开三十余载：公司成立于1992年，2024年跻身行业TOP10。公司为民营背景，公司实控人及董事长戚金兴先生持股比例稳定。房地产业是公司营收和毛利的支柱，近五年占比均维持在90%以上，受地产周期影响，公司毛利及毛利率短期承压，后续有望逐步修复。 销售量有韧性，价格维持高位：2024年，公司销售额1116.3亿元，同比-27.3%；2025年上半年，公司销售额527.5亿元，同比-9.4%，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。公司销售单价2024年及2025年上半年分别为47321元/平及39872元/平，体现聚焦好区域好产品特性。 投资积极，重仓杭州：2025年上半年，公司新增土地储备项目16个，其中杭州14个，总土地款332.72亿元，同比+49.4%，2019年至今公司投资强度均大于0.35，2025年上半年投资强度提升至0.63。截至2025年上半年，公司土储总建面993.63万方，其中杭州802.58万方，占比81%。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 财务稳健，融资成本压降：截至2025年上半年，公司剔除预收款后的资产负债率为57.8%，净负债率为7.03%，现金短债比为3.14倍，均大幅满足三道红线的要求。公司平均融资成本为3.1%，较2024年末下降0.3个百分点，印证公司为强信用主体。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖投资建议：公司深耕杭州，主打中高端改善型产品，随着优质项目逐步结转，有望带动营收增长及毛利修复。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为28.8、31.8、34.7亿元，对应PE分别为12.1、11.0、10.0倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 相关报告 ❖风险提示：区域布局单一；业务发展单一；政策落地不及预期 内容目录 1深耕杭州专注房开，跻身行业TOP10........................................................................41.1公司在房开领域深耕30余载................................................................................41.2民营地产公司，股权结构稳定................................................................................41.3公司主要业绩来自房地产开发................................................................................52销售有韧性，投资积极，财务稳健.............................................................................72.1销售额保持韧性，销售单价维持相对高位................................................................72.2投资强度较高，土储重仓杭州................................................................................82.3土地储备进一步聚焦杭州......................................................................................92.4三道红线维持绿档，融资成本不断下行..................................................................103盈利预测与估值....................................................................................................103.1盈利预测..........................................................................................................103.2相对估值..........................................................................................................114风险提示.............................................................................................................12 图表目录 图1：公司深耕房地产开发30余载.............................................................................4图2：截至2025年上半年，公司的股权结构.................................................................4图3：公司的产业布局围绕房地产业上下游展开.............................................................5图4：总营收呈上升趋势，房地产业作主要贡献.............................................................6图5：近几年公司毛利有所承压..................................................................................6图6：2024年以来公司房地产业的毛利率逐步企稳........................................................7图7：2021年后公司整体销售额有所承压....................................................................7图8：公司销售单价保持在较高的水平.........................................................................8图9：2025年上半年公司投资金额同比上升.................................................................8图10：公司投资强度较高，且2025年上半年提升较多.................................................9图11：公司总土储下降，逐步聚焦杭州......................................................................9图12：2025年上半年公司81%的土储位于杭州..........................................................9 图13：公司的剔预负债率及净负债率呈下降趋势.........................................................10图14：公司现金短债比保持1倍以上........................................................................10图15：公司融资成本持续下行，与部分央国企相当......................................................10 可比公司估值表..............................................................................................11 1深耕杭州专注房开，跻身行业TOP10 1.1公司在房开领域深耕30余载 杭州滨江房产集团股份有限公司（以下均简称“公司”）成立于1992年，具有建设部一级开发资质。公司是全国民营企业500强，房地产企业20强，长三角房地产领军企业。2008年5月29日，公司在深圳上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。2024公司全年销售额为1116.3亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第9位。 数据来源：公司官网，财通证券研究所 1.2民营地产公司，股权结构稳定 公司股权结构稳定。截至2025年上半年，前十大股东合计持有公司71.11%的股份，持股较为集中。公司实控人及董事长戚金兴先生直接持有公司11.94%的股份，又通过杭州滨江投资控股有限公司持有公司29.06%的股份。同时自2021年以来，戚金兴先生维持以上持股比例，股权结构较为稳定。 数据来源：Wind，财通证券研究所 1.3公司主要业绩来自房地产开发 公司采取“1+5”产业战略，以房地产开发为核心主业，协同发展五大关联业务。其核心主业聚焦高端住宅、改善型住宅及投资型公寓，划分为A+、A、B、C四个系列；在酒店旅业方面，公司运营四大高端酒店，均集中于杭州；在物业管理方面，公司旗下滨江物业获国家一级资质；在租赁和养老方面，公司均打造了自己的品牌——“暖屋”和“和家康养”；在商业运营方面，公司拥有专业的资产管理公司。 数据来源：公司官网，财通证券研究所 公司营收呈上升趋势。2024年公司总营收691.52亿元，同比-1.83%；2025年上半年公司总营收454.49亿元，同比+87.80%，呈大幅上升态势，主因期内交付楼盘体量同比上升。 房地产业是营收的主导。分行业来看，从2020到2025年上半年，房地产业的营收始终占公司总营收的96%以上，且略有提升，2024年占比98.4%，2025年上半年占比98.9%。 数据来源：Wind，财通证券研究所 受地产周期影响，近年来公司毛利及毛利率承压，后续有望逐步修复。2024年公司毛利润86.71亿元，同比-26.55%；2025年上半年公司毛利润55.61亿元，同比+140.16%。毛利润增速较营收更快，主因毛利率同比上升，2022年之后的较高毛利的新项目进入结转。 数据来源：Wind，财通证券研究所 2024年公司综合毛利率12.54%，其中房地产业毛利率12.47%；2025年上半年公司综合毛利率12.24%，其中房地产业毛利率12.21%。公司毛利率正在筑底中，待后续高毛利优质项目逐步进入结转通道，公司毛利率有望修复。 数据来源：Wind，财通证券研究所 2销售有韧性，投资积极，财务稳健 2.1销售额保持韧性，销售单价维持相对高位 过去几年受地产市场波动及推货节奏影响，公司销售额表现承压，但整体降幅可控，销售仍保持一定韧性。2024年，公司实现销售额1116.3亿元，同比-27.3%。2025年1-6月，公司实现销售额527.5亿元，同比-9.4%，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。 数据来源：公司公告，财通证券研究所 公司销售单价处于较高的水平，2024年及2025年上半年分别为47321元/平及39872元/平，主因公司一是聚焦杭州等经济基础较好的城市，二是主打改善型的中高端产品。同时正