业绩符合预期，资本运作取得突破

公司评级买入（维持） 业绩符合预期，资本运作取得突破 报告日期2025年09月05日 投资要点： ⚫业绩符合预期，成本优势强化：2025H1，公司实现营业收入832.2亿元，同比下降4.3%；综合毛利率17.4%，同比下降4.7个百分点；销售及管理费用率同比下滑0.1个百分点至3.8%；核心净利润87.8亿元，同比下降17.5%。公司2025H1每股中期派息25港仙，派息率28.7%。 ⚫“好房子”价值凸显，销售稳居市场前列：公司2025H1实现合约销售额1201.5亿元（含中海宏洋），整体市占率为2.72%，全口径和权益口径均排名行业第二。2025H1公司在31个城市的市占率进入当地市场前三名，其中14个城市位居当地市场第一。得益于公司产品力持续提升，发布“中海好房子LivingOS系统”，公司的客户满意度稳定在90分的行业标杆水平，“产品力+服务力”驱动下，项目去化速度显著优于市场平均。 相关研究 【兴证海外地产】中国海外发展：销售拿地行业领先，财务安全支撑发展-2025.04.12【兴证海外地产社服】中国海外发展：拿地聚焦一二线城市，加快补货节奏-2025.01.19【兴证海外地产】中国海外发展(00688.HK)2024中期业绩点评：财务安全，派息持续-2024.09.20 ⚫土地储备健康优质：2025年1-7月，公司权益拿地金额为550.1亿元，投资规模位列行业第一，其中一线和强二线城市合计占比86%。截至2025H1，公司（（不含中海宏洋）土地储备总建面2693.2万平方米，权益面积2366.5万平方米，其中包含一系列核心城市优质大型综合项目，为公司未来的销售和利润奠定坚实基础。 分析师：宋健S0190518010002BMV912songjian@xyzq.com.cn ⚫首个商业REIT获中国证监会及深交所受理，资本运作取得突破：2025H1，公司商业运营收入为35.4亿元，同比持平，其中购物中心、写字楼收入占比81%，资产结构持续优化。公司商业运营业务提质增效举措成果显著，2025H1购物中心销售额同店同比增长3.9%，整体销售额同比增长6.7%。此外，公司首个商业公募REIT获深交所受理，成功打通“收购-改造-提升-退出”的全周期资本闭环，未来有望通过资产证券化进一步盘活存量商业资产，释放资产价值并补充现金流。 分析师：孙钟涟S0190521080001请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。sunzhonglian@xyzq.com.cn ⚫杠杆水平持续降低：截至2025H1，公司剔除预收款后的资产负债率45.7%，较2024年末下降2.5个百分点；净负债率28.4%，较2024年末下降0.8个百分点；现金短债比4.9倍，保持行业领先水平；平均融资成本2.9%，维持行业最低区间。 ⚫维持“买入”评级：基于行业周期性因素，我们预计2025年公司入账毛利率以及存货减值继续承压，2026年起毛利率有望回稳。因此我们预计公司2025/2026年的营业收入为1809/1800亿元，同比-2.3%/-0.5%；核心净利润154/159亿元，同比-1.7%/+3.0%。2025年9月4日股价对应2025/2026年PE分别为8.9/8.7倍，维持“买入”评级。 ⚫风险提示：宏观经济增速不及预期、行业调控政策放松不及预期、资产持续计提减值、人民币贬值、商品房销售不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露$$BusinessPublishStart$$ 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与土耳其主权基金、正定县国有资产控股运营集团有限公司、重庆三峡融资担保集团股份有限公司、铜陵市国有资本运营控股集团有限公司、南京浦口经济开发有限公司、博新源国际有限公司、徽商银行、漳州高鑫发展有限公司、漳州圆山发展有限公司、运城发展投资集团有限公司、广州地铁集团有限公司、广州地铁投融资（香港）有限公司、广州地铁投融资（维京）有限公司、郑州建中建设开发集团有限责任公司、滨州智慧城市运营有限公司、沛县城市建设投资发展集团有限公司、历城国际发展有限公司、济南历城控股集团有限公司、郑州城市发展集团有限公司、知识城（广州）投资集团有限公司、宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司、河南水利投资集团有限公司、东方资本有限公司、盐城东方投资开发集团有限公司、北京讯众通信技术股份有限公司、安井食品集团股份有限公司、拨康视云制药有限公司、黄山旅游集团有限公司、周六福珠宝股份有限公司、中国飞机租赁、新琪安集团股份有限公司、山东明水国开发展集团有限公司、湖州吴兴人才产业投资发展集团有限公司、江苏正力新能电池技术股份有限公司、青岛北岸控股集团有限责任公司、青岛动车小镇投资集团有限公司、印象大红袍股份有限公司、脑动极光医疗科技有限公司、Turkey Wealth Fund、ZHENGDING STATE-OWNED ASSETS HOLDING AND OPERATING GROUP CO.,LTD.、CHONGQING SAN XIA FINANCING GUARANTEE GROUP CO., LTD.、Tongling State-owned Capital Operation Holding Group CompanyLimited、Nanjing Pukou Economic Development Co., Ltd.、Boxinyuan International Co., Ltd.、Huishang Bank Corporation Limited、ZHANGZHOUGAOXIN DEVELOPMENT CO., LTD.、ZHANGZHOU YUANSHAN DEVELOPMENT CO., LTD.、Yuncheng Development Investment Group Co.,Ltd、Guangzhou Metro Group Co., Ltd.、Guangzhou Metro Investment Finance (HK) Limited、Guangzhou Metro Investment Finance (BVI) Limited、ZHENGZHOU JIANZHONG CONSTRUCTION AND DEVELOPMENT (GROUP) CO., LTD.、BINZHOU SMART CITY OPERATION CO., LTD.、QINGDAOBEI’AN HOLDING GROUP CO.,LTD.、Peixian Urban Construction Investment Development Group Co.,Ltd.、LICHENGINTERNATIONAL DEVELOPMENT CO., LTD.、JINAN LICHENG HOLDING GROUP CO., LTD.、ZHENGZHOU URBAN DEVELOPMENT GROUPCO., LTD.、Knowledge City (Guangzhou) Investment Group Co., Ltd.、Suzhou City Construction Investment Group (Holding) Co., Ltd、HENANWATER CONSERVANCY INVESTMENT GROUP CO., LTD、ORIENTAL CAPITAL COMPANY LIMITED、YANCHENG ORIENTAL INVESTMENT& DEVELOPMENT GROUP CO., LTD.、BEIJING XUNZHONG COMMUNICATION TECHNOLOGY CO., LTD.、ANJOY FOODS GROUP CO., LTD.、Cloudbreak Pharma Inc.、Huangshan Tourism Group Co., Ltd.、Zhou Liu Fu Jewellery Co., Ltd.、CALC、CALC Bonds Limited、NEWTREND GROUPHOLDING CO., LTD.、SHANDONG MINGSHUI GUOKAI DEVELOPMENT GROUP CO., LTD.、Wu xing Industry Investment Hu sheng CompanyLimited、Huzhou Wuxing Industrial Investment Development Group Co., Ltd.、Jiangsu Zenergy Battery Technologies Group Co., Ltd.、QingdaoNorth Shore Holding Group Co., Ltd.、QINGDAO BULLET TRAIN TOWN INVESTMENT GROUP CO., LTD、Impression Dahongpao Co., Ltd.、BrainAurora Medical Technology Limited有投资银行业务关系。$$BusinessPublishEnd$$ 使用本研究报告的风险提示以及法律声明 兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效，任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。 本公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送、发布、可得到或使