比利时半工业和物流地产市场 H1 2025 总结
半工业地产市场
- 市场活动：H1 2025 半工业地产市场活动略有下降，季度趋势也呈轻微负增长。上半年总吸纳量为 38.3 万平方米，近 380 个租赁和承租人收购案例。
- 投资活动：投资活动激增，凸显了比利时市场通常稳健的国际需求。上半年投资总额已超过过去四年的年总量，机构投资者（尤其是比利时业主和开发商）积极参与，寻求将老旧物业改造为物流设施。
- 市场背景：外部干扰（如美国关税的实施和暂停）对贸易动态产生重大影响，比利时经济高度依赖国际贸易。国家银行预计 2025-2027 年 GDP 年均增长约 1%，国内需求相对稳定。
- 供应情况：大型开发项目供应减少，导致交易规模总体缩小。尽管吸纳量下降，但 2025 年上半年记录的交易数量超过过去四年同期。
- 租金：弗拉芒核心区租金持续上涨，达每平方米每年 80 欧元，核心半工业资产极少空置。比利时平均加权租金为每平方米每年 53 欧元，过去 18 个月波动很小。
- 交易规模：H1 中位数交易规模为 500 平方米，仅有一笔超过 1 万平方米的交易，约 12 笔交易超过 5000 平方米。
- 未来趋势：关注德国新政府（主要贸易和经济伙伴）的影响以及比利时国防开支的预期增加。
- 交付与储备：H1 交付近 4.5 万平方米，大部分位于大布鲁塞尔地区。全球供应链韧性成为企业战略重点，推动对灵活、节能、交通便利的仓储需求。
- 投资回报：半工业核心收益率稳定在 6.60%（传统租赁契约），市场证据有限。
物流地产市场
- 市场活动：H1 物流地产市场在上半年前表现低迷，6 月份出现转机，交易量增加。上半年共 21 笔交易，较 H2 2024 的 16 笔有所增长，包括几笔超过 2 万平方米的大交易。
- 吸纳情况：H1 吸纳量为 29.25 万平方米，同比下降 32%，主要受 2024 年底 Skechers 20 万平方米巨额交易的影响。
- 承租人结构：第三方物流（3PL）承租人重回最活跃承租人排名首位，占吸纳量的 39%（11.2 万平方米）；消费品公司降至第二位，占 26%（7.7 万平方米）。
- 物业等级：甲级物业占 H1 新吸纳空间的近 75%，乙级物业占 18%，其中 Schweppes Suntory 1.6 万平方米租赁推动增长。
- 租金：物流核心区租金每平方米每年 75 欧元，增长主要来自大布鲁塞尔地区的高额交易。
- 未来趋势：弗拉芒和瓦隆地区核心租金稳定在每平方米每年 60 和 56 欧元。Casa 关闭及其物流中心（6 万平方米）退出市场，加剧了甲级需求过剩。业主与承租人期望存在差距，部分空置物业存在类似问题。
- 交付与储备：H1 交付 13.5 万平方米，均为定制项目或交付前预租。预计到 2028 年将交付超过 85.9 万平方米，其中只有 12.3 万平方米为投机性项目。
- 供应挑战：过去 18 个月“灰色空间”（第三方物流管理过剩产能）供应问题突出。
- 投资活动：H1 投资额近 5.87 亿欧元，表现强劲，包括四笔超 1 亿欧元的交易。美国投资者（总计 2.11 亿欧元）和国际投资者（如 Deka Immobilien）积极参与。
- 投资回报：物流核心收益率稳定在 4.90%（传统租赁契约），长期租赁收益率稳定在 4.70%。
