REIT缺席拖累盈利 公司不增资深航

2025年8月27日，深圳国际发布2025年半年度报告。1H2025公司营业收入为66.70亿港元，同比增长0.90%，归母净利润为4.90亿港元，同比减少24.9%。

核心原因分析：

• REIT缺席拖累盈利：1H2025年净利润下滑25%，主要系去年同期集团两个物流港项目置入华夏深国际REIT确认税后收益约5.87亿港元，而1H2025并无该项收入。
  • 物流业务：营收同比增长12%至约港币9.87亿元，主要系多个物流港项目投入运营；股东应占盈利同比下跌98%至约793万港元，主要系未能获取REIT收益。
  • 港口业务：股东应占盈利同比下跌72%至约1204万港币，主要系新项目投产导致折旧与摊销成本增加，以及国内港口行业竞争加剧导致毛利率受压。
  • 公路业务：深高速录得净利润11.14亿港元，同比增长21%，主要系财务资产公允价值变动录得收益及财务成本大幅减少。
  • 物流园转型升级业务：股东应占盈利约2.03亿港元，主要系联营公司深国际前海商业发展确认前海住宅项目销售收益，带动股东应占盈利增加约2.90亿港元。

业务发展情况：

• 物流园业务稳步扩张：上半年佛山顺德、南京江宁、南昌昌北等物流港项目相继投营，业务规模持续扩张。截至1H2025，公司已在全国41个城市实现布局，管理及经营53个物流港项目，总运营面积约671万平方米，成熟物流园区的综合出租率约87%。7月，华南物流园转型升级取得实质性进展，成功签订一期留用土地的土地使用权出让合同。

其他重要事项：

• 联营公司深航拟分阶段增资扩股：计划合计增资人民币160亿元，分两阶段实施。第一阶段引入新投资者后，公司在深航的持股比例将由49%稀释至28.09%，后续阶段股权可能进一步摊薄。

研究结论：

• 维持公司2025-2022年净利预测34.06亿港元、38.59亿港元、38.8亿港元，维持“买入”评级。
• 主要风险：土地确认不及预期、深圳房价大幅下滑、物流园租金下滑、汇率波动、并购整合不及预期、资产减值。