REITs最新经营状况
- 整体表现：二季度REITs营业收入平均环比增长0.05%，44.1%的REITs环比增长；营收同比增速为-4.17%，37.1%的REITs同比增长。EBITDA整体环比增长3.11%，45.8%的REITs环比增长；EBITDA同比下滑-5.2%，34.3%的REITs同比增长。上市以来REITs季度营收年化下滑-3.53%，31.4%的REITs实现增长；EBITDA年化下降-3.82%，40%的REITs上市以来季度EBITDA增长。
- 产权REITs：
- 保障房REITs：经营状况较好，二季度营收环比和同比都明显增长，上市以来季度营收也实现了小幅增长；EBITDA增幅好于营收，上市以来季度EBITDA保持总体平稳向上。
- 消费基础设施REITs：经营较为稳健，二季度营收环比下滑，但同比仍小幅增长。上市后营收表现出现分化，最新二季度营收高于上市首季度的数量占比为43%。
- 仓储物流REITs：二季度营收和EBITDA都实现环比增长，同比有所下滑，但上市以来EBITDA取得了小幅度增长。
- 产业园REITs：本季度经营表现较差，季度EBITDA实现了环比增长，但同比仍较大幅度下滑。上市以来季度营收年化降幅为-8.72%，在所有产权REITs中表现最差。
- 出租率：保障房、消费基础设施，以及仓储物流REITs的二季度平均出租率都在90%以上，且较一季度得到提升；产业园REITs出租率继续下滑，最新平均出租率为82%。
- 租金水平：保障房、消费基础设施和产业园整体保持稳定，最新季度环比小幅下降，但降幅较一季度缩小；仓储物流租金水平整体呈现下滑趋势，但最新季度降幅也较一季度缩小。
- 特许经营权REITs：
- 生态环保REITs：两只生态环保REITs最新季度营收都取得增长，但EBITDA同比下滑。
- 清洁能源REITs：营收和EBITDA波动较大，鹏华深圳能源带动二季度营收环比上涨，但上市以来季度营收年化降幅为-3.22%。
- 收费公路REITs：多数收费公路REITs有季节性震荡，上市以来营收年化下降-2.90%。
REITs投资价值分析
- REITs估值水平历史表现：过去三年REITs估值水平经历了大幅下滑后又明显抬升的趋势。全体REITs的目前估值水平仍略低于前期高点，不同资产类型表现有所不同。产权REITs中保障房估值水平目前最高，产业园逐渐低于产权REITs平均水平，且差距有扩大趋势；仓储物流估值水平在产权REITs中最低。特许经营权相对估值水平明显低于产权REITs，其中清洁能源估值水平最高，其次为生态环保和收费公路。
- 当前产权REITs估值水平：全体产权REITs估值水平（P/可供分配金额）为26.89。分资产类型看，保障房估值水平最高，消费基础设施和产业园次之，仓储物流估值水平最低。P/EBITDA与P/可供分配金额的数值接近，全体REITs的P/EBITDA略低于P/可供分配金额。
- 特许经营权REITs内部收益率：清洁能源REITs平均期限最长，为16.94年，内部收益率相对较高，嘉实中国电建清洁能源内部收益率高达4.25%；生态环保REITs内部收益率相近，平均为-0.11%；收费公路内部收益率相对较低，平均为-1.82%，浙商沪杭甬内部收益率最低，为-8.03%。
REITs市场发展
- 数量和规模：从首批9只，合计发行规模314亿，到目前数量73只，市场规模合计2158亿。
- 底层类型：从首批上市的4大类扩容到10大类，包括清洁能源、保障房、消费基础设施、水利设施、供热设施，以及数据中心等。
- 扩募机制：目前6只REITs完成扩募，扩募金额合计77亿元，涉及类型为仓储物流、产业园、保障房。中航京能光伏REIT扩募已获批，为首次扩展到清洁能源。
- 二级市场表现：上市初期表现较好，从2022年开始了一波较大的回撤行情，但从2023年底开始迎来了较强的反弹行情。
