上海壹号院销冠,收购先导电科助力转型

衢州发展(600208)[Table_Industry]房地产/金融 本报告导读： 结转周期影响公司业绩，但上海壹号院销冠有助公司后续业绩释放。拟收购先导电科转型硬科技。大股东股权招商模式有利于公司创投发展，维持“增持”评级。 投资要点： 结转周期影响公司业绩，上海壹号院销冠有助公司后续业绩释放。受本期公司房地产结算收入较少影响，2025年上半年，公司实现营业收入7.07亿元，同比下降94.39%；归母净利润2.60亿元，同比下降83.07%。同期，上海亚龙壹号院2025年累计销售额突破220亿元，登顶全国单盘销冠。期内，公司实现合同销售面积21.62万平，合同销售收入184.24亿元，同比上升4.04%和325.86%。期内，结算面积6.82万平，结算收入7.08亿元，结算均价1.04万元/平。 拟收购先导电科，积极转型硬科技赛道。股权投资成规模，布局前沿科技潜力大。2025年8月，公司公告拟通过发行股份方式购买先导电科95.4559%股份。本次交易是公司进入高端先进材料制造领域的关键步骤，先导电科在高端溅射靶材领域拥有完整的“原料提纯-粉体合成-靶材制备”核心技术链条，其核心产品广泛应用于半导体、显示面板及光伏等战略新兴行业。截止2025年上半年末，上市公司合计持有495.21亿元的各类股权投资规模。目前公司已形成较为庞大的股权投资规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术和数字化技术，未来有望受益于股权投资增值收益。大股东股权招商模式优势明显，助力公司发展。目前，公司控股股 东衢州工业控股集团有限公司（简称“工业集团”）资产总额达1750亿元，重点打造产业投资和产城融合两大业务板块。在产业投资方面，工业集团搭建“城投+产投+创投”模式，健全股权基金投资、供应链服务、设备融资租赁等“资本招商”服务链条。在产城融合方面，工业集团一体推进智造新城，建好建强衢州综保区、衢饶示范区等开放平台，辐射带动新能源、新材料、高端装备等集群。工业集团的上述股权招商模式有利于公司获得更多的创投发展资源。 收购先导电科，战略布局先进新材料领域2025.08.13地产收入保障性高，创投升值空间大2025.05.05湘财股份吸并大智慧，布局金融资产大放异彩2025.03.31衢州国资成功入股，企业经营华丽转身2024.12.22结算推升营收，前三季度销售收入增加2024.11.11 风险提示。公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。 财务预测表 投资建议：考虑到目前公司对高科技企业的投资累计已超过100亿元，已形成较为庞大的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术和数字化技术，加之本次收购先导电科加快了公司转型“高科技投资赋能+地产资产管理”的战略，我们给予公司2025年1.6倍的动态PB，预计公司2025-2027年EPS分别是0.21元、0.28元和0.33元，2025年BPS为5.39元，对应 的合理价值为8.09元（对应公司2025年动态PE为38.52倍），维持“增持”评级。 目录 1.结转周期短期影响公司营收和净利润......................................................52.上海壹号院单盘销冠，有助公司后续业绩释放......................................63.拟收购先导电科转型硬科技赛道，股权投资成规模大..........................64.大股东股权招商模式优势明显，助力公司发展......................................75.负债水平保持低位，融资成本相对较低..................................................86.风险提示......................................................................................................8 1.结转周期短期影响公司营收和净利润 受本期公司房地产结算收入较少影响，2025年上半年，公司实现营业收入7.07亿元，同比下降94.39%；同期公司实现归母净利润2.60亿元，同比下降83.07%。同期受公司缴纳税费少于上年同期推动，公司经营活动产生的现金流量净额为1.94亿元实现转正。 2.上海壹号院单盘销冠，有助公司后续业绩释放 2025年上半年，公司实现合同销售面积21.62万平，合同销售收入184.24亿元，同比上升4.04%和325.86%。期内，无新开工面积和新竣工面积；结算面积6.82万平，结算收入7.08亿元，同比下降94.97%；结算均价1.04万元/平，结算毛利率30.58%。 2025年上半年，公司在上海的优质项目有序推进。上海亚龙壹号院项目2025年累计销售额突破220亿元，登顶全国单盘销冠。我们预计该项目逐步进入结算阶段，有望对公司明后两年的业绩带来较大的贡献。 3.拟收购先导电科转型硬科技赛道，股权投资成规模大 2025年8月，公司公告拟通过发行股份方式购买先导电科95.4559%股份。本次交易是公司进入高端先进材料制造领域的关键步骤，先导电科在高端溅射靶材领域拥有完整的“原料提纯-粉体合成-靶材制备”核心技术链条，其核心产品广泛应用于半导体、显示面板及光伏等战略新兴行业，高度契合公司着力布局的硬科技赛道，交易完成后能显著补充和强化了公司在该领域的产业布局能力。 截止2025年上半年末，上市公司合计持有495.21亿元的各类股权投资规模。目前公司已形成较为庞大的股权投资规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术和数字化技术，未来有望受益于股权投资增值收益。 4.大股东股权招商模式优势明显，助力公司发展 目前，公司控股股东衢州工业控股集团有限公司（简称“工业集团”）资产 总额突破千亿，达1750亿元。从“打造千亿平台、承载新城腾飞”的使命出发，工业集团成立以来奋力打造产业投资和产城融合两大业务板块，做精做强城市服务、工业贸易、园区开发、资本投资、能源环保、创新平台、要素保障、公建配套、特许经营等9个支柱型业务。 在产业投资方面，工业集团搭建“城投+产投+创投”模式，充分发挥国有资本招商引资、产业培育等方面的牵引、放大作用，健全股权基金投资、供应链服务、设备融资租赁等“资本招商”服务链条，吸引各界资本向高集聚，向优发展。 在产城融合方面，工业集团一体推进智造新城，建成数智科创园、新能源产业园等项目，聚焦“两重”“两新”等政策窗口。同时，建好建强衢州综保区、衢饶示范区等开放平台，辐射带动新能源、新材料、高端装备等集群。我们认为，工业集团的股权招商模式有利于公司获得更多的创投发展资源。 资料来源：浙江开发区官网，国泰海通证券研究 5.负债水平保持低位，融资成本相对较低 2025年上半年，公司财务指标相对稳健。公司账面资产负债率57.18%；扣除预收类款项后的资产负债率为54.15%。资产负债率处于行业较低水平。2025年上半年末，公司长期负债占比有所上升。期末货币资金余额71.09亿元；有息负债合计308.50亿元，占总资产的31.43%，较期初减少0.5亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计126.56亿元，占比41.02%，一年以上有息负债181.94亿元，占比58.98%。公司整体融资成本在行业内保持相对较低水平。公司加权平均融资成本5.81%（其中银行借款加权平均融资成本4.87%），期末加权平均融资成本5.50%（其中银行借款期末加权平均融资成本4.47%）。 6.风险提示 公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号