料组合维持平稳、降息有助提升估值；上调目标价

置富产业信托（778 HK）维持平稳的组合、降息预期及香港零售市场环境变化，推动分析师小幅上调目标价至5.92港元，维持买入评级。

核心观点：

1. 组合运营及出租率改善：置富都会广场资产提升计划延后，计划重新招租部分物业，预计下半年带动整体出租率进一步改善，租金大致保持稳定。组合内引入特色餐饮、新品牌及健身中心（如袁记云饺、24/7fitness），提升客流量，降低零售行业更新换代影响。屯门华都大道商场已于今年7月完成优化提升及翻新，出租率回升至100%。
2. 财务成本降低：公司约50%负债为浮息负债，预计今年HIBOR整体水平下降将降低融资成本，有助于顺利完成10月到期的25亿港元再融资，全年财务成本预计同比下降40-50bps。
3. 收入及分派预测微调：鉴于香港零售市场仍需时间整固，轻微下调2025年及2026年收入及分派预测，但预计股票市场及房地产表现改善将带来财富效应，中长期稳定市场。预测2026年及2027年分派按年增长约2-3%。
4. 关键催化剂：美联储降息及沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂，降息影响应大于租金调整预期变化影响。

研究结论：

• 香港零售组合保持韧性，高出租率稳定。
• HIBOR波动引致股价下跌，但9月或年末美联储降息将有助于股价回升。
• 利率和折现率下调，目标价小幅上调至5.92港元，维持买入评级。