半年报点评: 拿地聚焦有力，“大资管”业务打通价值释放通道

拿地聚焦有力，“大资管”业务打通价值释放通道 基本盘稳固，土地投资聚焦有力。2025H1，公司实现签约额1103.0亿元，yoy-11.6%，但仍跑赢行业整体水平。得益于持续聚焦高能级城市的战 略 布局 ， 当期 一 线城 市销 售 占比 同 比提 升8pct， 带动 销售 单 价yoy+11.9%至26777元/平，产品结构持续优化。公司自2024年末首次进入行业销售额前三后，地位稳固，头部优势持续强化。2025H1，公司以总地价447.3亿元成功获取18宗优质土地；当期投资强度达40.6%，位列行业前三，且全部聚焦于一线及强二线城市。当下行业竞争格局改善逻辑依旧适用，公司凭借高信用背景和“核心城市、核心地段、改善型产品”三大优势，有望优先受益于需求侧改善。 买入（维持） 财务数据稳健，发展韧性强劲。2025H1，公司营业额yoy+19.9%至949亿元。受益于一线城市收入占比提升公司住开板块毛利率出现结构性修复，录得15.6%，yoy+3.2pct。2025H1，公司实现归母净利润及核心净利润118.8亿元和100.0亿元，分别yoy+16.2%和yoy-6.6%，其中经常性业务对核心净利润的贡献占比提升至60.2%。公司营收双位数增长但核心净利润同比下滑，主要因去年同期分拆REITs实现及其他一次性收益对核心利润增厚。截至6月末，公司融资成本较2024年末下降32BPs至2.79%，维持行业最低梯队，三道红线维持绿档，偿债压力可控，安全边际充裕。 “3+1”业务模式协力发展，优质商业运营重塑核心竞争力。纵观各国行业发展脉络，度过调整期后，多元化企业往往更易崭露头角穿越周期。公司以前瞻性布局的商业资产已成功构建护城河，2024年以来，随着新消费崛起，商业不动产重新走上资产价值重估的舞台；公司兼具优异开发业务且商业运营占比高，同时商业资产化下具备扩张能力，预计将展现出更强的抗周期能力与发展韧性。截至2025H1，公司已开业购物中心达94座，实现零售额1101亿元，yoy+20.2%，同店yoy+9.4%；实现租金收入达104亿元，yoy+9.9%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 投资建议：公司作为头部央企受益竞争格局改善，行业排名稳固，拿地聚焦有力，融资成本维持优势。基于目前行业下行周期，我们调整盈利预测，预计公司2025/2026/2027年营收为2824/2812/2654亿元；归母净利润为248/257/262亿元；对应EPS为3.47/3.60/3.67元/股；对应PE为8.0/7.7/7.6倍，维持“买入”评级。 相关研究 1、《华润置地（01109.HK）：业绩稳健兑现，多元资产组合驱动价值创造》2025-03-292、《 华润置地 （01109.HK）： 做优经营 性不动 产业务，加速大资管转型步伐》2024-08-313、《华润置地（01109.HK）：夯实资管业务竞争力，受益差异化优势》2024-04-01 风险提示：政策放松不及预期，拿地不及预期，行业基本面下行风险。 财务报表和主要财务比率 内容目录 基本盘稳固，土地投资聚焦有力............................................................................................................................4基本盘地位稳固，销售额稳居行业第三...........................................................................................................4土地投资高度聚焦核心城市，以有效投资做实增量.........................................................................................5财务数据稳健，发展韧性强劲................................................................................................................................9营业收入双位数增长，毛利率结构性回升.......................................................................................................9多元化业务筑建护城河，经常性利润贡献超六成...........................................................................................10注重股东回报，派息稳定..............................................................................................................................10财务优势显著，杠杆水平突破新低................................................................................................................11“3+1”业务模式协力发展，优质商业运营重塑核心竞争力.................................................................................12多元化企业往往更易穿越周期，新消费起势下商业资产价值重估..................................................................12资管规模及质量具备领先优势，双REITs平台助力资产价值释放..................................................................13投资建议.............................................................................................................................................................15风险提示.............................................................................................................................................................15 图表目录 图表1：公司销售排行..........................................................................................................................................4图表2：21个市占率排名前5城市.......................................................................................................................5图表3：销售金额及同比增速...............................................................................................................................5图表4：销售单价及同比增速...............................................................................................................................5图表5：公司2025年以来拿地明细......................................................................................................................6图表6：拿地金额及增速......................................................................................................................................7图表7：拿地单价及增速......................................................................................................................................7图表8：土地投资强度..........................................................................................................................................7图表9：2025H1土地投资结构.............................................................................................................................7图表10：土地储备及增速....................................................................................................................................8图表11：开发销售型业务土储结构......................................................................................................................8图表12：营业收入及同比增速.............................................................................................................................9图表13：营业收入构成........................................................................................................................................9图表14：结算均价............................................................................................