荣盛发展：2025年半年度报告

荣盛房地产发展股份有限公司 2025年半年度报告 2025-081 2025年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人邹家立、主管会计工作负责人景中华及会计机构负责人(会计主管人员)穆旸声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，特此提醒投资者及相关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司主要业务所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到相关政策影响较大；在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险；房地产开发属于资金密集型行业，在项目开发过程中需要大量的资金投入，开发周期长，资金周转速度较为缓慢。若房地产市场的波动对公司销售资金回笼产生不利影响，公司可能面临因资金周转速度较慢而导致的现金流量不足风险。敬请广大投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................2第二节公司简介和主要财务指标.....................................6第三节管理层讨论与分析...........................................9第四节公司治理、环境和社会.......................................41第五节重要事项...................................................45第六节股份变动及股东情况.........................................66第七节债券相关情况...............................................71第八节财务报告...................................................74第九节其他报送数据...............................................244 备查文件目录 1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 3、其他相关资料。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 第一部分报告期内公司所处行业情况 （一）宏观经济运行回顾 2025年上半年，经济运行总体平稳、稳中向好，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，居民收入继续增加，新动能成长壮大，高质量发展取得新进展，社会大局保持稳定。据国家统计局数据显示，2025年上半年国内生产总值660,536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。 （二）房地产市场运行回顾 2025年上半年，中国房地产市场多重政策“组合拳”继续推出。4月，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月，国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，持续为市场注入信心。 1、新建商品房销售和待售情况 据国家统计局数据显示，2025年1-6月，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。虽然销售数据仍在下降，但降幅比2024年同期有所收窄，销售面积收窄15.5个百分点，销售额收窄19.5个百分点，表明市场有所企稳。 2025年6月末，商品房待售面积76,948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。值得注意的是，这已经是商品房待售面积连续第四个月减少，表明在销售回暖和供应缩量的双重作用下，库存压力有所缓解。 （图表数据来自国家统计局） 2、开工、施工、竣工面积情况 据国家统计局数据显示，2025年1-6月，房地产开发企业房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441,240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30,364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22,288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22,567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16,266万平方米，下降15.5%。 另外，2025年1-6月，全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%。 3、房企资金来源情况 2025年上半年，房企到位资金同比延续下降趋势。2025年1-6月，房地产开发企业到位资金50,202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8,245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17,544亿元，下降7.2%；定金及预收款14,781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6,847亿元，下降11.4%。国内贷款实现正增长，表明银行对房企的融资支持力度有所加大。 4、国房景气指数情况 2025年上半年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”低于95的水平，市场信心仍在修复过程中，行业整体仍未走出深度调整期。 5、地产行业政策 2025年上半年，中央与地方协同打出政策组合拳，从扩需求、去库存、提高品质、化风险等多维度推动市场企稳。 在扩需求方面，主要包括推进城中村和危旧房改造和降低房贷利率等政策。5月7日，央行将5年期以上LPR下调至3.50%，5年以上首套住房公积金贷款利率同步下调至2.60%，均创历史最低水平。这一利率调整直接降低了购房者的成本，有力支持居民住房需求释放。4月25日中央政治局会议中指出“有力有序推进城中村和危旧房改造”，城中村改造与房票安置、货币化安置相结合，有利于释放更多住房需求。 在去库存方面，主要通过收回收购存量闲置土地、收购存量商品房两个方面展开。针对收购存量商品房，4月25日中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”；6月13日国务院常务会议明确提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，有利于针对性优化相关政策，加速盘活存量用地、收购存量商品房。 在提高品质方面，加速建设“好房子”。4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；5月7日，金融监管总局在新闻发布会上指出“强化对高品质住房的资金供给”；6月13日，国务院常务会议进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造。 在化风险方面，房地产融资协调机制持续扩围增效，继续做好保交房工作。根据金融监管总局披露数据，截至5月初，商业银行审批通过的城市房地产融资协调机制“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1,600多万套住宅的建设和交付。持续做好保交房工作，对于修复市场情绪、缓解居民购房顾虑有着积极作用。 第二部分报告期内公司从事的主要业务 （一）公司所从事的主要业务 报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。 （二）2025年度公司主要经营情况 1、报告期总体经营情况总结 在政府和专班的领导和支持下，公司各大区、各板块坚持“四保一守”的方针，即“保运营、保平衡、保交付、保货值、守底线”，以现金流为主线，以项目为中心，精心安排、扎实工作，各项工作取得了较大进步，债务规模下降，债务结构优化，守住了不发生重大风险的底线。 报告期，公司持续提升经营质量，尤其增强酒店、商管等轻资产运营能力，提前布局，努力夯实和开拓非房新业务，为公司升级转型打下坚实基础。 报告期，公司为进一步化解公司债务风险，加快促进公司良好发展，梳理并整合相关资产，制定债务重组计划，化解相关债务，并超额完成了上半年的减债任务。 2、报告期公司各板块的经营情况 （1）地产板块 报告期，地产板块坚持以“现金流和净资产”为主线，围绕“三级平衡”的整体要求，在资产和负债两端齐发力，保交楼成果突出，去库存卓有成效，各项工作取得一定成绩。 “保交楼”成绩突出。“保交楼”，对于房企来说不仅是一份信用承诺，更是沉甸甸的社会责任。公司坚持以此为首要任务，量质兼重，严守质量底线，严控施工环节。公司在行业逆境中始终贯彻用户至上理念，业主对交付活动中的各项服务满意度高达99%。 “保运营”健康平稳。报告期，公司以项目为中心，推进“一项目一策”，及时跟踪，动态调整，达到较好效果，未出现重大负面社会舆情。公司用水滴石穿、绳锯木断的精神解决一个又一个难题，积极化解债务，使得公司债务结构得到了优化。 坚持以现金流为主线，增效减费。报告期，公司在资产和负债两端齐发力，做好资金流入、流出的增减工作。在资金流入方面，营销系统抓节奏、去库存，取得了较好成绩；另外，公司积极盘活闲置资产，努力实现颗粒归仓。在资金流出方面，公司提高资金的使用效能，减少一切不必要支出，过苦日子、紧日子。 （2）康旅板块 报告期，康旅板块继续秉持“大荣盛”发展格局，坚守赋能主业、做优本业的使命担当。在宏观经济环境持续承压，酒店行业竞争格局深度演变的背景下，酒店板块积极应对挑战，聚焦核心战略，深化精细化运营与模式创新，在提升经营韧性与探索增长新动能方面取得