光大嘉宝：2025年半年度报告

公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人苏晓鹏、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）程诚声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司无半年度利润分配预案或资本公积转增股本预案。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................7第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................24第五节重要事项................................................................................................................................26第六节股份变动及股东情况............................................................................................................37第七节债券相关情况........................................................................................................................40第八节财务报告................................................................................................................................52 备查文件目录载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。载有公司负责人签名并盖章的2025年半年度报告全文及摘要。报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 六、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 2024年度，公司将并表结构化主体的他方出资从“少数股东权益”调整至“其他非流动负债”；将光大安石(北京)资产管理有限公司（以下简称“安石资管”）与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）《合作协议》中安石资管促使第三方在约定期限内受让恒承实业持有珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）基金财产份额的事项，按企业会计准则衍生金融工具的相关规定进行核算，并作为前期会计差错追溯调整。本报告中上年同期数已按追溯调整列示，追溯调整所涉事宜详见公司临2025-018号公告。 七、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 八、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 注1：报告期内，公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安石中心T1座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2,730.30万元。 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 九、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660,536亿元，同比增长5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础还需要加固；房地产行业仍处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，预期将随着调控政策效力的逐步显现积蓄更多高质量发展动能。 不动产运营表现方面，2025年上半年，我国主要城市各业态运营类不动产仍总体面临供需压力。对于消费基础设施，受消费品“以旧换新”等政策刺激，上半年家用家电、电子产品等零售总额增长较快，但时尚零售、餐饮则仍面临需求压力，上半年限额以上服装、鞋帽、针纺织品消费及餐饮消费分别增长3.1%及4.3%，低于社会零售总额增长水平。线下零售消费增长乏力致使消费基础设施运营表现总体承压，据仲量联行统计，中国21个主要城市一季度优质零售物业首层租金下滑3.9%，降幅较去年同期扩大，预期市场空置率将持续上扬、租金持续承压。对于写字楼物业，一线城市甲级写字楼市场需求目前仍以成本驱动型搬迁为主，市场增量回升偏慢，物业持有方普遍采取“以价换量”策略，并结合延长免租期、主动提供租约重组方案等灵活策略维系出租率水平。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场租金延续下行趋势，竞争进入白热化阶段；北京市甲级写字楼市场呈现区域分化态势，新增需求主要集中于中关村、丽泽及金融街等部分子市场，但整体需求偏弱，预期短期内租金仍将处于下行通道。对于仓储物流基础设施，随外部环境不确定性增强、跨境电商放缓扩张速度及华南等重点区域迎来新增供给高峰，预期市场整体租金及空置率水平亦将承压。 不动产投资市场方面，上半年主要城市不动产大宗交易总体呈收缩态势，成交额集中于部分一线城市大宗单体物业交易、跨区域资产包交易等。从投资人构成来看，境内保险机构、自用型企业（含银行）及部分地产私募基金投资人表现相对活跃，外资投资人参与投资交易的数量及金额继续下降。从成交物业类型上看，一线城市高品质写字楼、城市更新项目，以及人口流入区域的消费基础设施项目、华南等热点区域仓储物流基础设施项目更受投资人关注。 不动产资产管理行业方面，上半年不动产代建代管市场表现良好，市场头部化趋势更为明显。根据克尔瑞研究数据，上半年行业前二十名企业新增拓展管理面积同比增长28%，较一季度高出22个百分点。随着建设“好房子”要求被首次写入政府工作报告以及《住宅项目规范》的正式施行，产品能力较强的头部代建代管机构迎来更多市场机会；部分国有企业、金融机构背景企业发挥自身比较优势，把握政府代建、资本代建等细分领域机遇加快布局，使行业总体呈现“头部集中、特色分化”特征。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 2025年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展、助民生各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作： 1、提高展业能力，巩固市场地位 报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主责主业，努力在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。报告期内，公司新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园项目咨询服务业务，以及苏州吴中、济南历下住宅项目监管服务业务等多个项目机会。 2、强化项目管理，夯实业绩基础 报告期内，公司积极应对经济环境及市场竞争挑战，加强“一项目一策”精准化管理，坚持以不动产资产管理赋能社会经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”系列消费基础设施项目，奋力打造有光大特色的商业消费运营服务能力，通过首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等方式，响应和满足人民群众不断变化的消费需求，报告期内实现北京中关村Art Park大融城（西区）、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目开业。二是深入挖掘市场潜力，主动对接光大集团体系内企业资源，加快仓储物流基础设施、写字楼等项目租赁去化。三是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村ArtPark大融城等重点城市更新项目的施工建设。四是持之以恒加强各项目安全生产管理，确保工程进度及施工质量达标。 3、强化风险意识，筑牢安全防线 报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举维护公司流动性安全。一是加强市场沟通力度，报告期内各类融资渠道持续畅通，按期足额兑付上市公司到期债券，成功落实部分在管项目大额融资置换及成本压降；二是强化资金统筹使用，提高大额资金收支规划的前瞻性、精准性；三是深挖资产盘活空间，报告期内加快非主业低效资产处置，实现大额资金回流，进一步巩固了公司流动性安全水平。 4、提高内控水平，健全制度体系 报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求，重点增补了《审计整改工作规范》《关于加强审计工作的实施方案》等多项制度文件，制定或修订了《公司费用报销管理规定》及下属平台公司重大重要事项管控清单等制度文件，扎实推进公司费用控制、档案管理系统信息化建设，不断强化总部职能、提高管理质效。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项□适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、清晰的战略定位 公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育和完善不动产“大资管”业务体系。凭借长期专注的战略定位，公司在不动产资产