中天服务：2025年半年度报告
2025年半年度报告 2025年8月30日 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人徐振春及会计机构负责人(会计主管人员)高杨声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 如半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司面临的风险和应对措施”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义......................................................2第二节公司简介和主要财务指标...................................................6第三节管理层讨论与分析..........................................................9第四节公司治理、环境和社会......................................................17第五节重要事项..................................................................19第六节股份变动及股东情况........................................................25第七节债券相关情况..............................................................29第八节财务报告..................................................................30第九节其他报送数据..............................................................113 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、报告期内在指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 3、载有公司法定代表人签名的公司2025年半年度报告文本。 4、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化□适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）行业发展情况 1、行业背景与政策驱动 （1）房地产行业传导压力 近年来，宏观经济波动与房地产行业深度调整对物业管理行业产生显著影响。全国房地产新开工面积、竣工面积及销售面积连续三年下滑，导致物业管理企业新增在管项目增速放缓。以中指研究院数据为例，2024年百强物企在管面积均值同比增长2.18%，增速较2023年下降4.03个百分点，行业进入存量市场博弈阶段。传统物业管理业务（如案场管理、前期介入服务）因开发商项目交付减少而萎缩，直接拉低行业整体毛利率。 （2）政策红利释放 “物业+生活”服务逐渐成为物业服务的主模式。2024年8月，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式，并推广智能安防、智慧停车、智能门禁等新模式，提升社区服务水平和居住体验。同时，2025年政府工作任务表明，将从放宽准入、减少限制、优化监管等方面入手，扩大健康、养老、托幼、家政等多元化服务供给，将降低对应生活服务的准入门槛，有利于物业企业快速推进生活服务，为企业未来高速发展提供了有力支撑。 2、行业竞争格局演变 （1）头部企业并购整合加速 行业集中度持续提升，头部企业通过并购中小物业公司抢占市场份额。例如，2024年TOP10物企市占率已从2021年的12%提升至18%，部分企业通过收购区域龙头实现跨区域扩张。然而，中小型企业因缺乏资金与技术储备，面临利润空间压缩与生存压力加剧的双重挑战。 （2）住宅物业管理压力升级 住宅物业市场竞争日益激烈，主要体现在三个方面： 物业费调价机制改革：部分城市（如上海、深圳）推行物业费动态调整政策，业主对服务质量的要求与成本控制的诉求形成矛盾。 业委会自治意识增强：克而瑞数据显示，2021年至2024年，全国物业更换率从1.7%攀升至3.3%，且呈现持续上升趋势。业主自治意识提高、社会舆论导向、业委会成立率提升等原因对物业企业提出更高的要求。 企业主动退出低效项目：部分物业公司为优化成本结构，主动退出低毛利、高管理难度的住宅项目，转向商业综合体或产业园区等高附加值领域。 （二）公司主营业务 报告期，公司主营业务为物业管理。报告期，公司合并报表营业收入1.97亿元，与上年同期相比增长14.42%；归属于上市公司股东净利润1,862.68万元，与上年同期相比增长25.77%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,799.67万元，与上年同期相比增长39.15%。 （三）经营计划 公司强化市场拓展能力，着重聚焦核心区域，采取“区域深耕+片区化管理”双轮驱动策略，加大已有项目周边范围内市场拓展力度，形成片区化，提高服务区域内的专注度和精细化管理；围绕其他增值服务（到家服务、社区养老、美居）、设备维保等寻找契机，拓宽公司业务的边界；继续推行业财一体化，强化公司成本管控，提高运营效率。 二、核心竞争力分析 不适用。 三、主营业务分析 概述参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。主要财务数据同比变动情况 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 适用□不适用 四、非主营业务分析 适用□不适用 五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 2、主要境外资产情况 □适用不适用 3、以公允价值计量的资产和负债 □适用不适用 4、截至报告期末的资产权利受限情况 不适用。 六、投资状况分析 1、总体情况 □适用不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用不适用公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用不适用公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 适用□不适用 （1）募集资金总体使用情况 适用□不适用 单位：万元 经中国证券监督管理委员会《关于同意中天服务股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》(证监许可[2024]111号)核准，本公司向特定对象发行股票34,565,289股，每股发行价格为人民币4.84元，募集资金总额为人民币167,295,998.76元，扣除承销保荐费人民币3,716,981.13元后，实际收到出资款人民币163,579,017.63元，扣除其他发行费用人民币764,150.95元后，募集资金净额人民币162,814,866.68元。上述募集资金于2024年11月25日全部到位，经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并出具立信中联验字[2024]D-0051号《验资报告》。本公司对募集资金采取了专户存储制度。 截至2025年6月30日，公司累积使用募集资金5,511.51万元（包括置换先期已投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金人民币446.22万元，其中募投项目369.81万元，发行费用76.42万元）；累计利息收入净额和现金管理收益33.59万元；截至报告期末，公司募集资金余额为10,879.98万元。 （2）募集资金承诺项目情况 （3）募集资金变更项目情况 □适用不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。 七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用不适用公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用不适用 八、主要控股参股公司分析 适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 报告期内取得和处置子公司的情况 九、公司控制的结构化主体情况 □适用不适用 十、公司面临的风险和应对措施 1、市场拓展风险。当前物业管理行业集中度显著提升，头部企业通过并购整合加速市场扩张，中小型物企面临利润空间压缩与生存压力加剧的双重挑战。为应对此风险，公司聚焦核心优势区域，通过差异化服务提升客户黏性，强化品牌溢价能力；围绕优势区域的已有项目进行项目拓展，构建核心区域的防护能力，并形成片区规模优势。 2、业务扩展风险。物业行业转型升级背景下，传统物业管理面临红海竞争、龙头优势，企业尝试增值服务（如社区养老、家政服务）但存在市场接受度低、专业壁垒高等不确定性。公司将着重围绕行业关联性高的领域扩展业务，比如社区养老、到家服务、设备维保等，形成增值服务能力。 3、人力管理风险。物业管理是劳动密集型行业，人力成本占比超65%。同时，物业管理也是专业化要求很高的行业，懂管理善服务的物业项目人才缺口日益凸显。公司在考虑成本的条件下通过智能化巡检、清洁设备降低基础岗位依赖，加强内部培训，结合职业资格认证体系提升员工技能。 十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况 公司是否制定了市值管理制度。□是否公司是否披露了估值提升计划。□是否 十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况 公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是否 第四节公司治理、环境和社会 一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 □适用不适用公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 □适用不适用公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措
