中天服务：2024年年度报告

2024年年度报告 2025年2月26日 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人操维江、主管会计工作负责人谢文杰及会计机构负责人（会计主管人员）沈珍梅声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 有关主要风险因素已在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部分进行阐述，敬请广大投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................6第三节管理层讨论与分析......................................................10第四节公司治理.............................................................23第五节环境和社会责任........................................................34第六节重要事项.............................................................36第七节股份变动及股东情况....................................................45第八节优先股相关情况........................................................53第九节债券相关情况..........................................................53第十节财务报告.............................................................54 备查文件目录 1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 4、载有公司法定代表人签名的公司2024年度报告文本。 5、以上备查文件的备置地点：公司董秘办。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 （一）基本情况 物业管理行业，作为房地产后市场的重要组成部分及城市治理的基础单元，持续展现出“大市场”的特征与潜力。尽管国内房地产市场面临调整压力，但其庞大的存量资产基数与持续存在的物业管理需求仍为行业奠定了坚实的市场基础。据国家统计局权威发布的数据，截至2023年末，全国物业企业累计实现营业收入高达1.696万亿元人民币，这一数据不仅彰显了行业的经济贡献度，也印证了其市场规模具备潜力的预期。 行业发展趋势方面，物业管理正加速回归其“服务”本质，这一转变不仅是行业自身成熟与进化的必然结果，也是市场需求升级与业主期望提高的直接体现。2024年上半年，基础服务收入占比高达72.06%，持续成为推动行业收入增长的核心动力。物业企业纷纷将提升服务品质作为核心战略，通过精细化管理与服务创新，不断优化基础服务流程，提升服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得更广泛的市场认可与业主信赖。这种对“服务力”的极致追求，不仅体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。 与此同时，物业管理行业的服务边界正在不断拓宽，为行业注入了新的活力与增长点。在传统“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修及客户服务）的基础上，物业企业正积极探索多元化服务场景。一方面，随着房地产价值链的重心逐渐后移，不动产的交易、运营与管理成为行业关注的新焦点，物业企业纷纷布局这一领域，以期在房地产市场的全周期管理服务中占据一席之地。另一方面，物业企业正充分利用新技术、新模式，打破传统业态界限，实现服务范围的跨界融合与拓展。无论是团餐服务、城市服务，还是智慧社区建设等，物业企业都在积极探索与实践，推动行业向“大物业”生态转型。 （二）发展阶段 2024年物业管理行业延续发展趋势并呈现新发展特征。 市场竞争加剧。2024年，物业管理行业整体新增在管面积缩小，增量市场逐渐转为存量市场，导致外拓竞争异常激烈。上市物业企业来自第三方管理面积的占比有所上升，但整体外拓难度依然较大。百强物业企业的“合约在管比”均值下降，反映出新项目获取速度减缓和市场竞争加剧的现状。多家物企出现了规模负增长的情况，这反映了物企在主动解除低盈利或潜在亏损项目，以提升运营质效。 行业增速趋缓。物业管理行业近几年经历了冲高回落的发展态势，行业成长步伐逐年放缓。中指院报告数据显示，物业上市公司营收增速从2021年的最高值41.67%下降至2023年的8.46%，2024上半年增速进一步下降至4.86%。这表明物业管理行业正逐渐告别高速增长期，进入平稳发展阶段。 发展重心转向质量。物业管理行业告别规模扩张阶段，发展重心转向“质为量先”。物企不再单纯追求规模和扩张，而是更加注重经营效益和服务质量。企业开始主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目，优化项目组合，以提升管理项目的质量。这一转变体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。 科技赋能助力服务升级。随着物联网、大数据、人工智能等技术的广泛应用，物业管理行业正逐渐实现智能化、数字化转型。通过应用智能化系统和自动化设备，物业管理公司能够实现对物业设施的远程监控和智能管理，从而提高管理效率和服务质量。科技的应用不仅提升了物业管理行业的服务水平，也为行业带来了新的增长点。 （三）政策助力 国家发改委公布《产业结构调整指导目录(2024年本)》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，国家对行业重新定位和政策调整使“物业服务”内容更为细化、发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。物业企业借助政策东风积极拥抱变革，以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营业绩、服务表现和经营策略上更上台阶。 二、报告期内公司从事的主要业务 报告期，公司以“注重服务、夯实能力、深耕区域、创优品牌”发展思路，回归物业服务本质，围绕优势区域开展业务；在以住宅物业管理为发展基石的同时，探索并承接多元化的业态；通过全面加强管理能力，借助科技手段提升管理效率。2024年公司合并报表范围内实现营业收入3.63亿元，同比增长6.80%；实现归属于上市公司股东的净利润708.02万元，同比下降64.98%，归属上市公司股东扣非后的净利润2,601.24万元，同比下降29.21%；报告期末总资产4.99亿元，同比增长55.02%；归属于上市公司股东的净资产为3.02亿元，同比增长128.73%。 （一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式： 物业管理服务是公司的主营业务，服务内容是为业主提供“四保一服”即安保、清洁、维修、绿化、客户服务，并围绕基础的物业服务构建延伸性服务，比如到家服务、美居服务、养老、社区团购等；在非业主（地产商）服务方面还提供了案场服务、前介服务等。 中国住宅进入存量发展阶段，公司提出业态多样性发展方案，力争在营收规模扩张的同时逐步降低住宅服务占比，提升非住业态的服务规模占比。截至报告期末，公司服务业态除了住宅以外，还包括写字楼、政府办公楼、学校、医院、景区、商超、产业园、未来社区等多种类型；随着业主对服务需求多元化，服务领域专业化，物业管理企业必将走向“大物业”运营模式，从单一的基础服务职能向多元化的专业职能服务发展，公司着手构建专业化服务公司，比如多经服务公司、保安公司等，探寻物业服务发展新模式。 物业管理是充分竞争的行业，公司通过完全市场竞争获取项目，经过招投标程序后与业主或业委会签订合同，在服务期内持续提供服务获取报酬。 (二)业绩驱动因素： 报告期内公司积极应对市场变化，通过品牌强化、深耕优势区域、科技赋能等策略，实现了业务的稳步增长。 1、树立环杭区域品牌优势。公司服务项目主要集中在杭州、金华、嘉兴等浙江环杭区域，这些地区经济发达，市场需求旺盛。项目定位偏中端，既满足了广大业主的刚性需求，又保证了公司的利润空间。公司以“质感生活家”为品牌理念，致力于提供高品质、高效率的服务。通过不断优化服务流程、提升服务质量，初步形成了地域品牌优势。针对不同项目和业态的差异，公司制定了更具针对性的服务体系。通过对项目进行分级管理，确保每个项目都能得到最适合的服务方案，进一步强化了品牌优势。 2、提高优势区域项目密度。公司确立了“围点打援”的项目拓展思路，即在重点区域进行深度拓展，围绕已有的项目辐射能力，逐步构建高密度项目区域。这一策略有助于提升品牌效应，增强市场影响力。通过提高优势区域项目密度，公司还实现了区域内的管理协同。人员与设备得到更合理的配置和利用，提高了工作效率，降低了运营成本。同时，集约化的发展模式也有助于公司更好地应对市场变化，提升竞争力。 3、借助科技赋能提高效率。面对物业管理行业人力成本占比大且持续攀升的问题，公司积极寻求科技赋能。在报告期内，公司提高了道闸系统、节能系统、门禁管理系统等智能信息化的比例。利用管道内窥镜、听漏仪、红外成像无人机等技术设备，为项目提供额外增值服务。这些新技术应用不仅提高了工作效率，还提升了业主的居住体验。公司借助募集资金到位的有利时机，着手搭建业财一体化系统。该系统实现了业务与财务的流程融合，提高了工作效率，减少了人工依赖。同时，业财一体化系统也为公司的决策提供了更加准确、及时的数据支持。 （三）竞争优劣势： 公司通过外延式拓展参与市场化竞争，借助上市公司品牌效应，在浙江省内的部分区域具备较好的品牌知名度，报告期内获得2024中国物业服务百强企业、中国保障房物业服务优秀企业、中国主要城市(杭州)物业服务优秀企业等。公司重视与业主的沟通和反馈，建立400客服热线，定期满意度调查、客户回访等，及时了解客户需求，不断改进服务，服务品质获得业主的认可