财务安全，借贷成本快速下降

公司评级无评级 财务安全，借贷成本快速下降 报告日期2025年08月20日 投资要点： ⚫2025年中期业绩符合预期：公司2025年中期营业收入56.69亿港元，同比减少19%；经营利润为26.57亿港元，同比减少14%；核心净利润为20.35亿港元，同比增长3%。2025年中期每股派息0.2港元，与上年同期持平，公司中期业绩符合预期。 ⚫业务结构综合：从业务结构来看，2025年中期公司投资物业、发展物业、物流以及投资及其他的营收占比分别为40.2%、13.0%、19.0%和27.7%，其对应的经营利润占比分别为55.9%、2.7%、5.2%和36.3%。 相关研究 ⚫投资物业面临压力：投资物业2025年中期收入同比减少4%至22.81亿港元，经营利润同比减少6%至14.84亿港元，主要由于商场和写字楼租金下滑，投资物业公允价值产生11.8亿港元的减值损失。 分析师：宋健S0190518010002BMV912songjian@xyzq.com.cn ⚫发展物业利润占比继续下降：发展物业2025年中期收入同比减少64%至7.39亿港元，经营利润为7100万港元，主要由于减值拨备导致，经营利润占比仅为2.7%。公司自2019年暂停买地，继续消化库存。 分析师：孙钟涟S0190521080001请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。sunzhonglian@xyzq.com.cn ⚫物流业务结构优化：物流业务2025年中期收入10.76亿港元，与上年同期基本持平，经营利润1.37亿港元，同比增长11%，主要由于内地吞吐量增加及现代货箱码头货物组合的优化。 ⚫收入利润区域分布均衡：截至2025年中期，公司在中国内地和中国香港的收入分别为32.19和23.16亿港元，分别同比-36%和+19%，营收占比分别为56.8%和40.9%；在中国内地和中国香港的经营利润分别为13.79和11.47亿港元，分别同比-26%和-2%，经营利润占比分别为51.9%和43.2%。 ⚫借贷成本快速下降：截至2025年中期，公司净负债率为4.4%，近年来一直维持在较低水平，保持稳健的财务策略。公司通过增加利率较低的人民币借款快速降低借贷成本，平均融资成本降至2.4%，同比降低1.5个百分点。 ⚫财务安全，派息有保障：公司主营业务均面临压力，尤其写字楼及商场租金有下行压力。但公司财务状况稳健，财务杠杆处于较低水平，借贷成本快速下降，未来仍有一定下降空间。公司有能力保持稳健的派息，目前股价对应年化股息收益率约1.8%。 ⚫风险提示：全球经济增长放缓、房地产销售不及预期、办公楼及商场出租率不及预期、社零增长放缓 ⚫2025年中期业绩符合预期：公司2025年中期营业收入56.69亿港元，同比减少19%；经营利润为26.57亿港元，同比减少14%；核心净利润为20.35亿港元，同比增长3%。2025年中期每股派息0.2港元，与上年同期持平，公司中期业绩符合预期。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫业务结构综合：从业务结构来看，2025年中期公司投资物业、发展物业、物流以及投资及其他的营收占比分别为40.2%、13.0%、19.0%和27.7%，其对应的经营利润占比分别为55.9%、2.7%、5.2%和36.3%。 ⚫投资物业面临压力：投资物业2025年中期收入同比减少4%至22.81亿港元，经营利润同比减少6%至14.84亿港元，主要由于商场和写字楼租金下滑，投资物业公允价值产生11.8亿港元的减值损失。 ⚫发展物业利润占比继续下降：发展物业2025年中期收入同比减少64%至7.39亿港元，经营利润为7100万港元，主要由于减值拨备导致，经营利润占比仅为2.7%。公司自2019年暂停买地，继续消化库存。 ⚫物流业务结构优化：物流业务2025年中期收入10.76亿港元，与上年同期基本持平，经营利润1.37亿港元，同比增长11%，主要由于内地吞吐量增加及现代货箱码头货物组合的优化。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫收入利润区域分布均衡：截至2025年中期，公司在中国内地和中国香港的收入分别为32.19和23.16亿港元，分别同比-36%和+19%，营收占比分别为56.8%和40.9%；在中国内地和中国香港的经营利润分别为13.79和11.47亿港元，分别同比-26%和-2%，经营利润占比分别为51.9%和43.2%。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫借贷成本快速下降：截至2025年中期，公司净负债率为4.4%，近年来一直维持在较低水平，保持稳健的财务策略。公司通过增加利率较低的人民币借款快速降低借贷成本，平均融资成本降至2.4%，同比降低1.5个百分点。 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 ⚫财务安全，派息有保障：公司主营业务均面临压力，尤其写字楼及商场租金有下行压力。但公司财务状况稳健，财务杠杆处于较低水平，借贷成本快速下降，未来仍有一定下降空间。公司有能力保持稳健的派息，目前股价对应年化股息收益率约1.8%。 ⚫风险提示：全球经济增长放缓、房地产销售不及预期、办公楼及商场出租率不及预期、社零增长放缓 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露$$BusinessPublishStart$$ 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与武汉光谷产业投资有限公司、郑州城市发展集团有限公司、四川发展融资担保股份有限公司、四川自贡汇东发展股份有限公司、宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司、丹阳投资集团有限公司、凤美国际投资有限公司、国泰君安国际、河南水利投资集团有限公司、厦门象屿集团有限公司、香港象屿投资有限公司、绵阳市投资控股（集团）有限公司、东方资本有限公司、盐城东方投资开发集团有限公司、漳州市九龙江集团有限公司、青岛城乡小区建设融资担保有限公司、北京讯众通信技术股份有限公司、安井食品集团股份有限公司、广州开发区投资集团有限公司、拨康视云制药有限公司、商丘新城建设投资集团有限公司、泰兴市润嘉控股有限公司、淄博市城市资产运营集团有限公司、周六福珠宝股份有限公司、黄山旅游集团有限公司、山东国惠投资控股集团有限公司、瀚惠国际有限公司、九江市城市发展集团有限公司、九江市工发产业投资有限公司、青岛陆港国际开发建设有限公司、中国飞机租赁、泰州化工新材料产业发展集团有限公司、泰兴市襟江投资有限公司、新琪安集团股份有限公司、烟台市正源投资控股集团有限公司、沂盛(维尔京)国际有限公司、正源国际发展有限公司、天津临港投资发展集团有限公司、天津临港投资控股集团有限公司、中泰国际财务（英属维京群岛）有限公司、中泰金融国际有限公司、中泰证券、广西交通投资集团有限公司、成都银行股份有限公司、成都陆港枢纽投资发展集团有限公司、鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司、鲁南发展投资控股(枣庄)集团有限公司、山东沂河控股集团有限公司、泰州鑫泰集团有限公司、泰州国控投资集团有限公司、工商银行、潍坊市城市建设发展投资集团有限公司、国能环保投资集团有限公司、济南能源集团有限公司、江苏立恰实业发展有限公司、咸宁城市发展(集团)有限责任公司、开封市发展投资集团有限公司、景德镇市城市发展集团有限责任公司、博兴县财金投资集团有限公司、焦作市国有资本运营（控股）集团有限公司、临沂城市发展国际有限公司、临沂城市发展集团有限公司、双城(重庆)信用增进股份有限公司、成都天府大港集团有限公司、成都经开产业投资集团有限公司、中国长城资产（国际）控股有限公司、知识城（广州）投资集团有限公司、成都兴锦建设投资集团有限责任公司、贵溪经开控股发展集团有限公司、湖州吴兴人才产业投资发展集团有限公司、江苏正力新能电池技术股份有限公司、漳州市交通发展集团有限公司、湖州吴兴国有资本投资发展有限公司、金峰有限公司、越秀房产信托基金、越秀房托资产管理有限公司、福建省晋尚控股集团有限公司、唐山控股发展集团股份有限公司、唐山国际投资(香港)有限公司、淮安开发控股有限公司、佛山市高明建设投资集团有限公司、保定国家高新技术产业开发区发展有限公司、河南航空港投资集团有限公司、河南省中豫融资担保有限公司、济源济康科技有限公司、泉州市南翼投资集团有限公司、淄博市城市资产运营集团有限公司、青岛北岸控股集团有限责任公司、青岛动车小镇投资集团有限公司、青岛胶州城市发展投资有限公司、青岛蓝谷投资发展集团有限公司、滕州信华投资集团有限公司、晋江市路桥建设开发有限公司、北京银行、湘潭振湘国有资产经营投资有限公司、湖北省联合发展投资集团有限公司、九江银行、江西省信用融资担保集团股份有限公司、萍乡市城市建设投资集团有限公司、岳阳市城市建设投资集团有限公司、沂盛（维尔京）国际有限公司、山东沂蒙产业集团有限公司、嵊州市城市建设投资发展集团有限公司、丽水经济技术开发区实业发展集团有限公司、印象大红袍股份有限公司、兖矿集团（开曼群岛）有限公司、山东能源集团有限公司、南阳城投控股有限公司、科学城(广州)融资租赁有限公司、科学城(广州)投资集团有限公司、淮安市投资控股集团有限公司、淮北市建设投资有限责任公司、稠州国际投资有限公司、江门高新技术工业园有限公司、义乌市国有资本运营有限公司、脑动极光医疗科技有限公司、徽商银行股份有限公司、抚州市数字经济投资集团有限公司、重庆丰都文化旅游集团有限公司、盐城高新区投资集团有限公司、浙江德盛（BVI）有限公司、杭州富阳交通发展投资集团有限公司、济南市中财金投资集团有限公司、成都市羊安新城开发建设有限公司、江苏姜堰经开集团有限公司、南京银行、三水国际发展有限公司、曹妃甸国控投资集团有限公司、唐山国控集团有限公司、贵溪市发展投资集团有限公司、青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、安徽西湖投资控股集团有限公司、淮北市建投控股集团有限公司、衢州市衢通发展集团有限公司、山东泉汇产业发展有限公司、重庆兴农融资担保集团有限公司、成都武侯产业发展投资管理集团有限公司、宁国市宁阳控股集团有限公司、邹城市城资控股集团有限公司、温州市鹿城区国有控股集团有限公司、山东明水国开发展集团有限公司、河南中豫信用增进有限公司、南阳交通控股集团有限公司、宜昌高新投资开发有限公司、中原大禹国际（BVI）有限公司、中原资产管理有限公司、威海市环通产业投资集团有限公司、成都交通投资集团有限公司、滨州市滨城区经济开发投资有限公司、福清市国有资产营运投资集团有限公司、湖州莫干山高新集团有限公司、湖州莫干山国有资本控股集团有限公司、漳州高鑫发展有限公司、漳州圆山发展有限公司、郑州地铁集团有限公司、靖江港口集团有限公司、娄底市城市发展控股集团有限公司、徽商银行、怀远县新型城镇化建设有限公司、烟台国丰投资控股集团有限公司、济南高新控股集团有限公司、洛阳国晟投资控股集团有限公司、漳州台商投资区资产运营集团有限公司、浙江省新昌县投资发展集团有限公司、浦江县国有资本投资集团有限公司、平度市城市开发集团有限公司、万晟国际（维尔京）有限公司、新沂市交通文旅集团有限公司、XD民生银行、常德财鑫融资担保有限公司、湖南瑞鑫产业运营管理有限公司、赣州城市投资 请阅读最后评级说明和重要声明5/6控股集团有限责任公司、湖北省融资担保集团有限责任公司、赤壁城市发展集团有限公司、黄石产投控股集团有限公司、江苏中扬清洁能源发展有限公司、重庆三峡融资担保集团股份有限