一、2024年基础设施证券投资基金（REITs）年度财务报告概况
2024年，上交所和深交所披露的REITs基金年度报告共51只，较去年增加22只。
二、不同资产类型REITs财务业绩表现
- 高速公路REITs：受宏观经济和节假日免费通行影响，通行费收入普遍下降。9只披露数据的REITs收入均下降，降幅0.95%至14.09%，整体下降6.96%。项目间存在显著差异，邻近高速开通分流、客货结构变化等因素影响明显。
- 产业园REITs：12只披露数据的REITs收入整体下降5.87%，收入降幅最大为22%，其中2只实现增长。一线城市项目表现良好，二线城市项目承压。
- 仓储物流REITs：高标仓供给过剩、需求恢复不及预期，出租率下降，市场平均有效租金同比下降。2024年4季度出租率首次回升至80.4%。
- 保租房REITs：一线城市及区域核心城市项目凭借优质区域和租金优势，收入保持稳定，部分项目租金单价同比增长。
- 消费基础设施REITs：均为一线及区域核心城市核心商圈或旗舰项目，经营业绩和财务表现整体良好。
- 能源REITs：涵盖水电、风电、光伏、海上风电等，财务表现分化。
三、基础资产估值分析
- 产权类资产：产业园估值下降明显，仓储物流次之，保租房估值稳定。
- 经营权类资产：高速公路、能源、市政环保类资产估值均下降，其中高速公路估值下降9.95%，能源下降3.70%，市政环保下降8.63%。下降幅度超过剩余年限减少应致影响，反映行业经营承压。
- 折现率：高速公路REITs折现率2024年平均值为8.60%，中位值为8.39%；2023年平均值为9.05%，中位值为8.51%。无风险报酬率下降，但折现率下降幅度较小，主要调高了市场风险溢价或项目个别风险系数。
四、基础资产计提资产减值情况分析
- 计提减值REITs项目集中于高速公路、产业园和仓储物流。
- 可收回金额确定方法：22只披露了方法的REITs基金中，经营权资产均采用“资产预计未来现金流量的现值”方法，产权类资产中6只采用该方法，4只采用“二级市场收盘价”，3只采用“一级市场交易价格”。
- 披露不足：超过50%的REITs基金未披露可收回金额确定方法，需改进信息披露。
- 可收回金额确定方法选择：一级市场交易价格需活跃市场前提，经营权资产主要采用“资产预计未来现金流量的现值”方法。
五、REITs基金单体财务报表长期股权投资账面核算分析
- 问题：基础资产经营期限减少、现金流分派导致评估价值下降，单体报表长期股权投资与基金净值、资产评估价值出现“倒挂”，高估投资收益和账面价值。
- 解决方案：采用“分红拆分收回投资本金”和“基金单体计提减值”方法。
- 影响因素：基础资产减值、经营权资产剩余期限、REITs分红金额。
- 调整情况：因上述因素影响，单体报表长期股权投资账面价值超过基金净值和资产评估价值的数量明显增加。
六、高速公路REITs基金财务信息统计与对比
- 并表项目：12只高速公路REITs项目中，并表项目占据多数，多为中央和地方交投公司发起，资产债务规模低，财务指标优异，出表降负债效果不明显。
- 资产摊销方式：“直线法”和“车流量法”并存，“车流量法”更多。车流量法与通行费收入趋势一致，但前期资产摊销低，后期减值风险高；直线法前期净利润低，但资产减值风险更低。
- 高速公路大修义务：财务核算中“计提预计负债”与“不计提”并存，需做好大修费用预留。
