基础设施证券投资基金2024年年度财务报告分析

2024年年度财务报告分析 目录 一、基础设施证券投资基金2024年年度财务报告概况2二、不同资产类型基础设施证券投资基金2024年财务业绩表现概述4三、基础资产估值分析8四、基础资产计提资产减值情况分析12五、REITs基金单体财务报表的长期股权投资账面核算分析16六、高速公路REITs基金财务相关的信息统计与对比19 一、基础设施证券投资基金2024年年度财务报告概况 2025年，上海证券交易所和深圳证券交易所上市的基础设施证券投资基金(以下简称“REITs基金”)披露了2024年年度报告的基金共51只，较去年增加了22只。 1根据证监会《证券投资基金信息披露管理办法》第二十一条基金合同生效不足两个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、半年度报告或者年度报告。 二、不同资产类型基础设施证券投资基金2024年财务业绩表现概述 随着我国基础设施REITs进入常态化发行阶段，发行上市的基础设施REITs项目数量越来越多、资产种类越来越丰富，在宏观经济整体波动、不同行业复苏节奏出现差异的大背景下，不同资产类型的基础设施REITs的2024年财务业绩表现呈现分化。即使是同一类资产类型，不同项目的财务业绩表现也开始出现不同趋势的变动。 型。2024年，受宏观经济影响和节假日免费通行天数增加等多重因素影响，高速公路REITs通行费收入普遍下降。 披露了2024年和2023年全年财务数据的高速公路REITs共9只，2024年营业收入均为下降，下降幅度在0.95%至14.09%，整体下降6.96%。即使在行业普遍经营承压的情况下，不同高速公路项目的表现也存在显著差异。邻近高速公路开通分流、客车与货车结构调整等，对于不同高速公路项目的收入影响更为显著。 高速公路 高速公路是目前上市数量最多、市值最高的资产类 现良好，位于二线城市的产业园项目则面临较大压力。 产业园 披露了2024年年报的产业园REITs共12只，与高速公路REITs数量并列首位。受经济波动和不确定性增加、供需结构调整影响，产业园REITs在2024年的财务表现呈现分化。位于一线城市的产业园项目整体表 披露了2024年和2023年全年财务数据的产业园REITs共8只，2024年收入整体下降5.87%，收入降幅最大为22%，有2只产业园REITs收入实现了增长。 仓储物流 仓储物流资产的表现，与宏观经济情况、居民消费能力和资产供应情况密切相关。2023年开始，高标仓的供给达到历史高峰，但经济复苏不及预期，需求端并未如预期般完全恢复。供需两端的压力，导致高标仓资产的出租率下降，市场平均有效租金同比下降。经过了2023年的白热化竞争，2024年市场整体压力趋缓。仲量联行《2024年四季度中国非保税高标物流地产市场概览》显示，2024年4季度全国50城整体平均租金为1.00元/平方米/天，平均出租率为80.4%，出租率为近四个季度首次回升。 保租房 已发行上市的保租房项目主要位于深圳、北京、上海等一线或区域核心城市，虽然行业整体供给在持续增加，但已发行上市的保租房REITs项目凭借优质的区域和租金优势，仍然保持了收入的稳定，部分项目的租金单价实现了同比增长。 消费基础设施 市政环保项目 能源项目 本 文 中 归 类 为 市 政 环 保 资 产 的REITs项目，包含了中航首钢绿能项目、富国首创水务项目和银华绍兴原水项目。其中，受北京市新建垃圾处理厂分流的影响，中航首钢绿能项目2024年收入同比下降10.82%；富国首创水务项目污水处理量增加，2024年收入同比增长1.69%。银华绍兴原水项目于2024年4季度上市，整体业绩与预测相符。 2024年是我国消费基础设施项目的REITs上市元年，已发行上市的消费基础设施项目，均为位于北京、上海等一线城市的核心商圈或青岛、成都、杭州等区域核心城市的旗舰项目，2024年经营业绩和财务表现整体良好。 目前已发行上市的能源项目REITs，涵盖了水电、风电、光伏发电、海上风力发电等多种类型项目。不同类型的项目，由于所利用的水资源、风力资源、光照资源等自然资源的差异，对应REITs项目的财务表现呈现分化。 三、基础资产估值分析 受整体经济承压、各行业复苏不及预期、基础设施市场风险和不确定性增加的影响，2024年基础设施REITs年报中披露的基础资产估值普遍呈现下降趋势。我们以具备2024年和2023年两年估值数据的29只REITs进行分析。 产权类资产 产权类资产中，产业园资产的估值下降较为明显，仓储物流资产其次，保租房资产的估值基本与去年持平，较为稳定。 2024年，产业园REITs项目估值下降的原因主要为租金水平、出租率以及长期增长率的下调。同时，由于无风险报酬率的下降，折现率也有所下调，大部分项目的下调幅度为0.25%。 经营权类资产 经营权类资产，由于剩余年限逐渐减少的原因，估值逐年下降是合理趋势。高速公路类资产2024年估值平均下降9.95%，能源类资产2024年估值平均下降3.70%，市政环保类资产2024年估值平均下降8.63%。高速公路资产估值近10%的下降幅度，明显超过了高速公路特许经营剩余年限减少所应带来的影响，也反映了行业经营承压的客观事实。单位：人民币亿元 高了市场风险溢价或项目个别风险系数，因此折现率虽有下降，但低于无风险报酬率的下降幅度。2024年，高速公路REITs项目折现率平均值为8.60%，中位值为8.39%；2023年，高速公路REITs项目折现率平均值为9.05%，中位值为8.51%。 高速公路项目中，除高速公路特许经营期限自然减少导致估值下调之外，2024年估值下降的主要原因为预测未来通行费收入的下降。 折现率方面，2024年的无风险报酬率下降，但高速公路REITs项目选择的折现率计算过程中普遍同时调 四、基础资产计提资产减值情况分析 2024年，受基础资产估值下降的影响，在财务报告中针对基础资产计提资产减值的数量明显增加。计提资产减值的REITs项目集中于高速公路、产业园和仓储物流三类资产。 2024年，基础资产计提资产减值的REITs基金详情： 高速公路、产业园和仓储物流资产，也是近几年受宏观经济波动和行业资产供需结构变化等因素影响较为明显、经营承压的大类资产，财务报告中计提资产减值也是充分反映行业趋势、业务情况和经营业绩的合理体现。 2此处计提资产减值，不包括由于确认递延所得税负债而形成的商誉、之后根据逐年转回的递延所得税负债确认同等金额的商誉减值损失的情况。 资产减值测试中可收回金额的确定方法 资产公允价值减去处置费用后的净额，实务中又存在两种确定方式： 根据企业会计准则的规定，在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。投资性房地产、无形资产、固定资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，应进行减值测试。减值测试中，资产和资产组的可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。 以REITs基金二级市场年末的收盘价确定；以同类型资产在一级大宗市场交易的价格确定。 披露了2024年年报的51只基础设施REITs基金中，有22只明确披露了可收回金额的确定方法。在披露了可收回金额确定方法的22只基础设施REITs基金中，具体确定方法列示如下： 具体到基础设施REITs基金：资产预计未来现金流量的现值，即为REITs基金每年跟踪评估中使用收益法确定的评估值； 2024年计提资产减值的10只REITs基金，均披露了可收回金额的确定方法。其中，只有博时蛇口产园REIT采用“资产公允价值减去处置费用后的净额——一级大宗市场交易价格”的方法确定可收回金额，其余9只REITs均采用“资产预计未来现金流量的现值”的方法确定可收回金额。 披露了可收回金额确定方法的22只基础设施REITs基金中，经营权资产有9只，产权类资产有13只。其中： 经营权资产中，只有中航京能光伏REIT采用“资产公允价值减去处置费用后的净额——二级市场收盘价”的方法，其余8只均采用“资产预计未来现金流量的现值”的方法，没有任何一只REITs基金采用“资产公允价值减去处置费用后的净额——一级大宗市场交易价格”的方法。 通过对于2024年基础设施REITs基金财务报告中可收回金额确定方法的分析，我们有如下几点观察： 1、采用一级大宗市场交易价格确定可收回金额，需要以该类资产存在较为活跃的一级大宗市场为前提。经营权资产由于其资产特点，一级市场交易数量少，通常无法找到同类资产可比交易价格。 产权类资产中，有6只采用“资产预计未来现金流量的现值”的方法，4只采用“资产公允价值减去处置费用后的净额——二级市场收盘价”的方法，3只采用“资产公允价值减去处置费用后的净额——一级大宗市场交易价格”。采用一级大宗市场交易价格方法确定可收回金额的，分别为仓储物流资产和产业园资产。 2、基础设施REITs基金，其业务特点决定了基础资产在REITs基金财务报表中的重要性。对于财务报表非常重要的基础资产，不论当年是否实际计提了资产减值，判断是否存在资产减值迹象、资产减值测试过程中采用了什么方法确定 可收回金额，都应该公开透明的向投资者进行信息披露。2024年，实际披露了可收回金额确定方法的REITs基金数量仅有22只，有超过50%的REITs基金并未披露可收回金额的确定方法。这应是未来基础设施REITs基金二级市场信息披露建设的改进方向。 第十一条主要市场（或最有利市场）应当是企业在计量日能够进入的交易市场，但不要求企业于计量日在该市场上实际出售资产或者转移负债。 由于不同企业可以进入的市场不同，对于不同企业，相同资产或负债可能具有不同的主要市场（或最有利市场）。 3、对于采用“资产公允价值减去处置费用后的净额”确认可收回金额的，目前市场中存在采用二级市场和一级市场两种方法确定公允价值的具体操作。根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》： 因此，不同企业采用不同的市场作为“主要市场（或最有利市场）”是符合会计准则要求的。但在企业所处行业与企业投资、并购、退出业务未发生重大变化的情况下，同一企业不应对于选择的主要市场发生调整。 第九条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。 五、REITs基金单体财务报表的长期股权投资账面核算分析 基础设施REITs基金单体财务报表对于资产支持专项计划的长期股权投资采用成本法进行后续计量，除非后续发生新增投资、收回投资和投资减值的情况，采用成本法计量的长期股权投资的投资成本不发生变化。在底层基础资产经营期限逐渐减少、基础设施资产产生的现金流逐期逐年分派的情况下，基础设施资产的评估价值、基础设施REITs基金合并层面基金净值会出现逐年下降，基础设施REITs基金单体财务报表中的长期股权投资与基金净值、基础资产评估价值将出现“倒挂”，基础设施REITs基金单体财务报表中的长期股权投资面临高估投资收益和投资账面价值的问题。 REITs存续期内，REITs基金份额的持有方是通过REITs分红的方式将对于REITs基金份额投资的本金和投资的收益收回。由于REITs的分红中包含投资方投资本金的回收和投资收益，那么就需要采用合理可行的方式对于每一期REITs的分红进行拆分。属于投资收益的部分，作为投资收益；属于投资本金的回收，作为对于REITs基金投资成本的回收。我们称之为“分红拆分收回投资本金”。 基础设施REITs基金单体财务报表中的长期股权投资账面价值如果高于REITs基金净值和基础资产评估价值，对于REITs基金单体财务报表的长期股权投资计提长期股权投资减值。计提减值仅影响REITs基金的单体财务报表，不影响REITs基金合并财务报表。我们称之为“基金单体计提减值”。 根据我们的观察和研究