政策松绑扩散的期待

中国房地产周报|2025年8月4日至8月10日 政策松绑扩散的期待 新房成交量持续同比下跌 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至8月10日)30大中城市商品新房成交量达124万平方米，同比下跌16.0%，略差于前周的15.6%同比下跌，环比下跌24.9%，差于前周的15.2%环比增长。不同类别城市同比表现分化。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为-36.8%、+4.3%、--20.1%(前周同比：-13.8%、-13.7%、-23.0%)。 一线城市新房累计成交量：各地同比持续收窄/跌幅扩大 2025年首周至今北京一手商品住宅累计成交量为315万平方米，同比下跌5.6%，差于前周的1.9%跌幅。上海累计成交量为657万平方米，同比下跌0.4%，差于前周的0.02%降幅。广州累计成交量为441万平方米，同比上升13.6%，差于前周的14.2%升幅。深圳累计成交量为178万平方米，同比上升8.6%，差于前周的11.1%升幅。 商品房存销比环比轻微上升 按面积，十大城市商品房存销比为119.0，高于去年同期的92.8及前周的115.1。土地成交量同比上升 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为1,777万 平方米，同比上升6.7%，环比下跌30.9%，同比变化差于前周的14.9%同比增长。北京：取消五环外购房套数限制 8月8日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，文件包括两 个部分：(一)进一步优化住房限购政策。取消居民家庭(包括北京户籍家庭、社保/个税满两年的非北京户籍家庭)购买五环外商品住房(含新建商品住房和二手住房)套数限制；(二)加大住房公积金贷款支持力度。北京市无住房，且全国范围内无公积金贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款 政策。借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款15万元。 内房港股整体领先大市 上周内房港股整体领先大市(恒生指数)，恒生中国内地地产指数全周上升3.2%，领先大市1.7个百分点。 评论：北京政策松绑，期待其他一线城市跟随 虽然上周市场数字普遍表现依然一般，新房成交量同比下跌，但是政策面却提供支持。作为一线城市的老大，北京松绑限制政策，取消五环外购房套数限制。我们因此相信市场期待其他一线城市跟随出台类似措施。短期未来的北京成交数字可量度市场信心的程度。内房港股投资方面，我们维持选取优质央企及地方国企开发商。 关注个股：华润置地(1109HK)、越秀地产(123HK) (注：上周关注-华润置地(1109HK)、越秀地产(123HK)。)风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 (更新至2025年8月8日) 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 20250805-中国房地产周报(2025.07.28– 08.03)：政策面仍然吸引 20250729-中国房地产周报(2025.07.21– 07.27)：保持观望 分析师 周健锋（PatrickChow） +85223591849 kf.chow@ztsc.com.hk 内容 上周新房销售及土地成交4 新房成交量持续同比下跌4 一线城市新房累计成交量：各地同比持续收窄/跌幅扩大5 商品房存销比环比轻微上升6 土地成交量同比上升7 每周主要政策及市场事项8 北京：取消五环外购房套数限制8 内房港股表现9 内房港股整体领先大市9 评论10 北京政策松绑，期待其他一线城市跟随10 关注个股：华润置地(1109HK)、越秀地产(123HK)10 风险提示10 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度)11 6月份新开工及竣工面积同比降幅收窄11 7月份百城新建住宅价格持续同比上涨12 2025年第二季房地产业GDP占比同比下跌13 房地产开发及个人贷款余额增长分化14 公司及行业评级定义15 重要声明16 图表目录 图表1：30大中城市商品新房每周成交4 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率4 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交4 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率4 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交4 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率4 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交5 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率5 图表9：北京首周至今一手商品住宅累计成交(2025年对比过去同期)5 图表10：上海首周至今一手商品住宅累计成交(2025年对比过去同期)5 图表11：广州首周至今一手商品住宅累计成交(2025年对比过去同期)5 图表12：深圳首周至今一手商品住宅累计成交(2025年对比过去同期)5 图表13：十大城市商品房存销比(按套数)6 图表14：十大城市商品房存销比(按面积)6 图表15：十大城市(当中一线城市)商品房存销比(按套数)6 图表16：十大城市(当中二线城市)商品房存销比(按面积)6 图表17：100大中城市成交土地规划建筑面积7 图表18：100大中城市(当中一线城市)成交土地规划建筑面积7 图表19：100大中城市(当中二线城市)成交土地规划建筑面积7 图表20：100大中城市(当中三线城市)成交土地规划建筑面积7 图表21：上周中央及地方主要房地产政策公布8 图表22：个别内地房地产港股表现9 图表23：房地产开发投资完成额(月度)11 图表24：房地产开发资金来源(月度)11 图表25：房屋新开工面积(月度)11 图表26：房屋竣工面积(月度)11 图表27：商品房销售面积(月度)11 图表28：房屋新开工/竣工面积比例(月度)11 图表29：百城新建住宅平均价格(月度)12 图表30：百城新建住宅(当中一线城市)平均价格(月度)12 图表31：百城新建住宅(当中二线城市)平均价格(月度)12 图表32：百城新建住宅(当中三线城市)平均价格(月度)12 图表33：不同价格指数同比增长比较(月度)13 图表34：不同价格指数同比增长比较(一线城市)(月度)13 图表35：不同价格指数同比增长比较(二线城市)(月度)13 图表36：不同价格指数同比增长比较(三线城市)(月度)13 图表37：房地产业GDP及所占全国总GDP比例(季度)13 图表38：房地产贷款余额(季度)14 图表39：个人住房公积金贷款利率(月度)14 上周新房销售及土地成交 新房成交量持续同比下跌 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至8月10日)30大中城市商品新房成交量达124万平方米，同比下跌16.0%，略差于前周的15.6%同比下跌，环比下跌24.9%，差于前周的15.2%环比增长。 图表1：30大中城市商品新房每周成交 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率 不同类别城市同比表现分化。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为-36.8%、+4.3%、--20.1%(前周同比：-13.8%、-13.7%、-23.0%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为-32.6%、-23.7%、-15.7%(前周环比：+28.4%、+13.4%、+2.6%)。 成交面积(万平方米)同比增长(%) 500 100 400 50 300 0 200 -50 100 -100 0 -150 注：(一)更新至2025年8月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2025年8月10日；(二)近周数据重列；(三)不显示极端高/低 来源：Wind、中泰国际研究部 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)同比增长(%) 140 120 100 80 60 40 20 0 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2025年8月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2025年8月10日；(二)近周数据重列；(三)不显示极端高/低 来源：Wind、中泰国际研究部 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2025年8月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2025年8月10日；(二)近周数据重列；(三)不显示极端高/低 来源：Wind、中泰国际研究部 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)120 100 80 60 40 20 0 注：(一)更新至2025年8月10日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2025年8月10日；(二)近周数据重列；(三)不显示极端高/低 来源：Wind、中泰国际研究部 一线城市新房累计成交量：各地同比持续收窄/跌幅扩大 根据最新初值及近周重列后的数字，一线城市累计新房成交量的同比涨幅收窄/跌幅扩大。2025年首周至今北京一手商品住宅累计成交量为315万平方米，同比下跌5.6%，差于前周的1.9%跌幅。上海累计成交量为657万平方米，同比下跌0.4%，差于前周的0.02%降幅。广州累计成交量为441万平方米，同比上升13.6%，差于前周的14.2%升幅。深圳累计成交量为178万平方米，同比上升8.6%，差于前周的11.1%升幅。 图表9：北京首周至今一手商品住宅累计成交(2025年对比过去同期) 图表10：上海首周至今一手商品住宅累计成交(2025年对比过去同期) 成交面积(百万平方米)7.00 6.00 6.52 5.00 4.45 4.49 4.00 3.49 3.34 3.00 2.20 2.001.000.00 4.76 3.15 成交面积(百万平方米)12.00 10.008.36 8.007.44 6.00 4.00 2.00 0.00 6.89 10.06 7.42 9.32 6.606.57 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年 注：更新至2025年8月10日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2025年8月10日来源：Wind、中泰国际研究部 图表11：广州首周至今一手商品住宅累计成交(2025年对比过去同期) 图表12：深圳首周至今一手商品住宅累计成交(2025年对比过去同期) 成交面积(百万平方米)10.00 5.11 5.53 4.95 5.29 5.05 3.89 4.41 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 7.98 成交面积(百万平方米)3.50 2.202.18 2.29 2.05 1.79 1.64 1.78 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 2.87 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年 注：更新至2025年8月10日来源：Wind、中泰国际研究部 注