从“好房子”政策看房地产企业转型策略

行业研究 房地产行业 行业研究|房地产行业 从“好房子”政策看房地产企业转型策略 文/肖尧 摘要 2025年以来，国家出台一系列“好房子”政策，推动行业发展。从政策背景来看，“好房子”系列政策符合当前行业发展要求和居民居住需求。“好房子”政策指引下，房地产行业要从政策环境、市场结构、企业战略规划和产业链协同等方面摸索理顺行业发展的新思路。但“好房子”政策实施将使得房地产企业转型面临成本控制、技术升级、产品定位、区域化政策差异等多方面的挑战，企业需要采取系统性的解决方案和转型策略，以实现转型期的平稳过渡和可持续发展。 正文 为提升居民居住品质，强化住房的功能适配性，促进住房建设绿色智慧发展，2025年以来，国家出台一系列“好房子”政策，推动行业发展。2025年3月，两会政府工作报告提到“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，“好房子”概念首次在全国两会政府工作报告中出现；同月，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）发布国家标准《住宅项目规范》，自2025年5月1日起实施；上半年，全国多个地区出台配套实施细则，推动中央政策落实；7月，住建部办公厅印发《“好房子”建设经验做法（第一批）》，助力“好房子”工作有序推进。 一、政策出台背景 我国房地产行业正处于发展转型阶段，住房消费呈现明显的升级特征，在此背景下，“好房子”政策的出台为行业转型提供了明确的技术标准和政策指引。 “好房子”系列政策是国家在推动房地产行业转型过程中的必然产物，政策出台顺应了行业发展的要求，有助于满足居民居住新需求。 从行业发展阶段来看，我国房地产市场正经历从“量”到“质”的转变。在当前的融资环境和市场结构调整的背景下，依靠高杠杆、高周转的粗放发展模式已难以支撑企业的长期发展，盘活存量、产品提质成为行业长期发展的新路径。2024年末，我国常住人口城镇化率已达到67%，新建住房市场规模增速明显放缓，存量房产形成积压。根据国家统计局数据，2025年1～ 6月，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；而截至2025年6月末，商品房 待售面积为76,948万平方米，去库存压力较大。由此可见，依靠增量空间进行规模扩张的发展方式难以持续，质量提升成为行业转型发展的必然趋势。 从居住需求转变来看，高品质住房需求逐步提升。中指研究院监测数据显示，2025年1～5月重点城市新房成交结构中，90～120平方米新房成交套数占比保持在40%左右，120～144 平方米改善型产品成交占比首次突破30%。根据中指研究院发布的《6月住宅产品月报》，2025年上半年30个代表城市中，超7成城市120平方米以上住房成交套数占比同比提升。此外，我国老龄化程度持续加深，根据民政部、全国老龄工作委员会办公室发布的《2024年度国家老龄事业发展公报》，截至2024年末，全国65周岁及以上老年人口占总人口的15.6%，符合适合老年人居住标准的住宅需求持续增加。因此，提升品质以优化产品的供给结构是满足需求端升级的必要条件。 综上所述，我国房地产行业正处于发展转型阶段，住房消费呈现明显的升级特征，在此背景下，“好房子”政策的出台为行业转型提供了明确的技术标准和政策指引。 二、房地产行业转型逻辑 在“好房子”政策的指引下，房地产行业要从政策环境、市场结构、企业战略规划和产业链协同等方面摸索理顺行业发展的新思路，完成从规模竞争向品质竞争的行业转型。 在“好房子”政策的指引下，房地产行业需要从政策、市场、战略和产业链等多方面理顺行业转型逻辑，适应行业发展的新规律。 政策环境方面，“好房子”政策的出台将指引我国房地产行业进入高质量发展新阶段。政策通过设定层高、电梯配置、隔音标准等强制性技术指标，从制度上对行业标准进行兜底。政策要求新建住宅必须达到“安全、舒适、绿色、智慧”的基本标准，将促使房地产企业重新审视产品定位，进而推动行业产品质量整体提升。具体实施层面，各地政府结合本地实际制定了差异化实施细则，形成了“国家标准+因城施策”的监管体系。为配合政策落地，各金融监管部门也出台了配套支持措施，如绿色信贷等创新金融工具，为行业转型提供资金保障。政策组合出台将倒逼企业提升产品质量和服务能力，推动行业转型。 市场引领方面，新政策将推动市场需求结构调整，进而拉动行业提质转型。随着城镇化进程的推进，改善型住房需求正逐步提高。购房者对住宅品质的要求不断提升，健康、智能、舒适成为关键考量因素。需求的变化将调整市场竞争格局，大型房地产企业将凭借强大的产品研发能力和品质管控体系，持续扩大市场份额，而缺乏转型能力的中小型房地产企业面临严峻挑战，个别转型动能不足的中小房企将面临淘汰，行业发展资源将进一步向头部企业倾斜。此外，市场需求的区域分化差异较为明显，一、二线城市品质住宅需求旺盛，而三、四线城市则更关注性价比。竞争格局重塑和市场需求差异为房企转型提供了明确方向。 战略重构方面，房地产企业将根据新政策与市场变化调整战略，重新进行自身定位以顺应行业转型趋势。可以预见，龙头企业将从产品策略、商业模式和服务能力方面探索转型路径，由单纯的开发商向综合服务商转变。产品策略方面，数字技术将更广泛地运用于优化建造流程；商业模式方面，企业将从单一的开发销售转向“开发+运营”的多元模式，提升产品的附加值以吸引市场；服务能力方面，物业服务将从基础维护扩展到社区运营、数字化生活等增值服务领域，通过服务功能提升实现可持续发展。而中小企业需要根据自身特点，将发展战略聚焦于细分市场或专业服务领域，探索适合自身发展的新模式。由此可见，行业转型要求企业重新进 行战略规划，而企业对自身的重新定位也将推动行业的转型进程。 产业重塑方面，房地产行业的转型依赖于整个产业链的共同推动。行业转型的根本措施是通过资源的重新配置提升资产运营效率。房地产行业的产业链较长，资源配置优化需要提升整个链条的协同效应。具体来看，供应链方面，绿色建材的应用比例将会提升，这种变化将倒逼上下游企业加强协同创新，形成更加紧密的合作伙伴关系。数字化转型层面，AI、大数据等技术将渗透到设计、建造、营销、运维等各个环节。部分企业将与科技公司建立战略合作，共同开发智能建造解决方案。此外，产业生态重构也体现在区域发展格局层面。经济发达区域将凭借完善的产业配套和创新环境，形成具有竞争力的房地产创新集群。 整体来看，房地产行业要从政策环境、市场结构、企业战略规划和产业链协同等方面摸索理顺行业发展的新思路，完成从规模竞争向品质竞争的行业转型。 三、房企转型“阵痛”与“良药” “好房子”政策实施背景下，房地产企业转型面临成本控制、技术升级、产品定位、区域化政策差异等多方面的挑战，需要采取系统性的解决方案和转型策略，以实现转型期的平稳过渡和可持续发展。 “好房子”政策实施背景下，房地产企业面临多方面的转型挑战。成本方面，新规对层高、隔音、适老化等指标的强制性要求将显著提高建安成本，同时精细化设计和施工监管将延长开发周期，加剧资金周转压力。技术方面，技术能力不足将成为普遍短板，BIM、装配式建筑等新技术目前应用率偏低，智能家居等新型供应链体系尚未成熟，房企在技术升级方面需面对陌生领域，将一定程度上制约新标准落地。产品层面，一、二线城市改善型需求相对旺盛，而三、四线城市则仍侧重价格敏感的刚需产品，高品质住宅去化相对较慢，市场呈现出显著的分化特征，产品定位难度加大。此外，政策执行方面存在明显的区域化差异，如不同地区对层高、抗风等要求的侧重各不相同，将增加企业适应难度。整体来看，房企转型面临成本控制、技术升级、产品定位、区域化政策差异等多方面的挑战，转型“阵痛”在所难免。 针对转型面临的困难，房企需要采取系统性的解决方案和转型策略。成本控制方面，房企需要平衡短期经营压力和长期发展目标，在保持现金流安全的前提下进行战略调整。策略层面，企业可通过标准化设计、集中采购和数字化技术应用来优化建造成本，灵活运用供应链金融等创新融资工具，缓解资金压力。同时，企业需充分利用现有政策资源，适当处置存量资产，利用盘活的资金进行高品质项目开发，以更高的产品溢价弥补存量项目的折价损失，获取长期的正向资金循环。技术升级方面，企业需加大BIM和装配式建筑技术的应用力度，建立专业的技术团队，同时与建材供应商建立战略合作关系，共同推进绿色建材的研发和应用。产品方面，企业应实施差异化产品策略，在一、二线城市重点发展配备智能家居和健康系统的改善型产品，在三、四线城市则以高性价比的刚需产品为主，并通过模块化设计推动产品升级，实现产品的快速适配。同时，企业需将自身产品分布情况同各地市场状况相结合，通过存量房改造、参与城市更新项目等方式调整产品结构，释放新的市场需求。针对政策执行差异，企业需要建立专 门的政策研究团队，深入了解各地实施细则，制定区域化的开发策略。此外，从全行业的角度来看，在转型路径选择方面，头部房地产企业需要发挥规模和技术优势，引领行业标准制定；中型企业应当深耕区域市场，聚焦细分领域，填补市场空缺；小型企业则可考虑转型为专业服务商或寻求战略合作，以不同的身份助力行业转型发展。整体来看，房地产企业转型需要进行全方位调整，同时密切关注政策动向和市场变化，及时优化经营策略，以实现转型期的平稳过渡和可持续发展。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。