Saul Centers Inc 2025年季度报告

证券交易委员会 华盛顿特区20549 (打勾) ☒ 依照 1934 年证券交易法第 13 条或第 15(d) 条提交的季度报告。 索尔中心公司 （在其章程中指定的注册人确切名称） 52-1833074 请勾选是否该注册人（1）在过去的12个月（或注册人被要求提交此类报告的更短期间）已提交了根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条需要提交的所有报告，以及（2）在过去90天内受到此类提交要求的约束。是 ☒否 ☐ 请勾选标记表示注册人在前12个月内（或根据要求提交此类文件的较短期限内）是否已根据 Regulation S-T 第 405 条（本章 § 232.405）的规定提交了所有交互式数据文件。是 ☒ 否 ☐ 请根据以下选项勾选以表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型报告公司，还是新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2规则中对“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 如果一个新兴成长型公司，如果注册人选择不使用延长的过渡期以遵循根据交易所法案第13(a)节提供的任何新的或修订后的财务会计标准，请用复选标记指示。☐ 请勾选表示登记人是空壳公司（根据交易所法案第12b-2条的定义）。是 ☐ 否 ☒ 截至2025年8月4日，普通股股份数量，面值每股0.01美元：24,366,824。 第一部分。财务信息 第一项。财务报表（未经审计） 截至2025年6月30日和2024年12月31日的合并资产负债表42025年6月30日及2024年止三个月及六个月合并经营报表5截至2025年6月30日及2024年止三个月和六个月合并综合收益表6截至2025年6月30日和2024年止三个月及六个月合并所有者权益变动表72025年6月30日及2024年度合并现金流量表9合并财务报表附注10 第二项。管理层对财务状况和经营成果的分析 关键会计政策28经营结果：2025年6月30日止三个月与2024年6月30日止三个月比较29六个月截至2025年6月30日与六个月截至2024年6月30日比较30相同物业收入和相同物业净运营收入31流动性与资本资源34 第四项。控制和程序 第二部分。其他信息 第一项。法律诉讼44第一项A。风险因素44第二项。未注册的股权证券销售和募集资金用途44第3项。高级证券违约44第4项。矿山安全披露44第5项。其他信息44第六项。证据44签名45 目录 第一项。财务报表 SAUL CENTERS, INC. 合并资产负债表（未审计) 1. 组织，列报基础 索尔中心公司（“索尔中心”）于1993年6月10日根据马里兰州普通公司法成立，并作为一家房地产投资信托基金（“REIT”）根据1986年《税收法典》（经修订）（“税法”）运营。该公司必须每年将至少90%的REIT应税收入（不包括净资本利得）分配给其股东，并满足一定的组织和其他要求。索尔中心与其全资子公司以及索尔中心或其子公司为唯一普通合伙人的有限合伙企业共同被称为“公司”。B·弗朗西斯·索尔二世担任董事会主席（“董事会”）和索尔中心的首席执行官。 该公司通过其子公司开展所有业务，包括塞尔控股有限合伙企业，一家马里兰有限合伙企业（“运营合伙企业”）以及两家子公司有限合伙企业（“子公司合伙企业”，并与运营合伙企业共同构成“合伙企业”），主要从事社区和邻里购物中心以及混合用途物业的拥有、运营、管理、租赁、收购、翻新、扩建、开发和融资，主要位于华盛顿特区/巴尔的摩都市圈。 截至2025年6月30日，公司物业（“当前投资组合物业”）包括50个购物中心物业（“购物中心”）、八个混合用途物业，其中包括办公、零售和多户住宅用途（“混合用途物业”），以及四个（非经营性）土地和开发物业。 由于当前投资组合房产主要位于华盛顿特区/巴尔的摩都市圈，公司受这些房产相关的市场风险集中影响。购物中心中多数由一个或多个主要租户支撑，其中34家由杂货店支撑，主要提供日常必需品和服务。在11家购物中心租户中的吉安特食品(Giant Food)单独占2025年6月30日止六个月内公司总收入的比例为4.7%。在2025年6月30日止六个月内，除租赁终止费外，没有其他租户单独占公司总收入的比例达到2.5%或以上。 公司随附的综合财务报表包括 Saul Centers 及其子公司的账目，包括由 Saul Centers 大多数拥有的合伙企业。截至2025 年 6 月 30 日和 2024 年 12 月 31 日，公司几乎所有资产和负债均由经营合伙企业的资产和负债构成。或有债务安排在注释 5 中说明。所有重要的公司间余额和交易在合并过程中已被消除。 运营合伙企业是一个可变利益实体（“VIE”），因为有限合伙人没有实质性的退出或参与权。公司是运营合伙企业的主要受益人，因为它有权指导其活动，并有权吸收其净收入的69.2%。由于运营合伙企业被合并到公司的财务报表中，其作为VIE的分类对公司的合并财务报表没有影响。 随附的合并财务报表已根据美国普遍接受的会计准则（“GAAP”）以及10-Q表格的说明和S-X法规第10条的规定编制。管理层认为，所有为中期期间公允列示公司财务状况和经营成果所必需的调整均已包括在内。所有此类调整均属于正常和重复发生的性质。这些合并财务报表和随附的注释应与公司2024年12月31日止年度经审计的合并财务报表一并阅读，这些报表包含在其10-K表格的年度报告中。根据那些说明，某些通常包含在根据GAAP编制的年度财务报表中的信息和注释披露已被省略。中期期间的经营成果不一定能反映公司全年的预期结果。 目录 合并财务报表附注（未经审计）2. 重要会计政策摘要 在我们2024年12月31日结束年度的10-K表格年度报告中披露的我们重要的会计政策在数量或组成上没有发生重大变化。 使用估计值 遵循gaap编制财务报表需要管理层做出某些估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日资产和负债的列报金额，以及或有资产和负债的披露，以及报告期间收入和费用的列报金额。最重要的估计和假设与经营租赁应收款的回收性和房地产的减值有关。实际结果可能与这些估计存在差异。 应收账款、应计收入和坏账准备 应收账款主要由租户应计租金和赔偿款项构成，以及代表为按直线法确认租金收入所需累计调整金额的直线法应收租金。单项租赁合同会评估其可收回性，如果判定租金收取不可能，则应计租金和应收账款会被核销，核销金额反映为对租金收入的调整。对于收取可能性不大的租赁收入，会以现金基础进行记录，直至可收回性被判定为可能。此外，我们会从投资组合层面评估经营租赁应收款项是否基于未结余额、历史坏账水平及当前经济趋势分析而恰当估值。评估和估计不可收回的租赁付款及相关应收账款需要管理层进行重大判断，并基于评估时管理层可获取的最佳信息。 近期发布的会计准则 2024年11月，金融会计准则委员会发布了会计准则更新（“会计准则更新”）2024-03“利润表——报告全面收益——费用明细披露（细分主题220-40）：利润表费用明细”（“会计准则更新2024-03”）。会计准则更新2024-03要求公共商业实体提供额外的披露，将这些收入表费用标题细分为指定的类别。会计准则更新2024-03对始于2026年12月15日之后的年度报告期间以及始于2027年12月15日之后的期间报告期间生效。公司正在评估会计准则更新2024-03对公司财务状况或经营成果及披露的影响。 此前年度财务报表已进行某些重分类，以符合截至2025年6月30日止六个月内使用的列报方式。 3. 房地产 施工中 在建工程包括土地、前期工程和开发成本。前期工程成本包括法律、分区和许可成本，以及其他在开工前发生的项目运营成本。开发成本包括施工开始后发生的直接施工成本和间接成本，例如建筑、工程、施工管理和运营成本，运营成本包括利息、房地产税和保险。 (1)包括截至2025年6月30日和2024年12月31日的2410万美元和2080万美元的资本化利息。(2)Twinbrook季度-其他包括支持当前和未来开发阶段所需的基础设施和场地工作，并包括截至2025年6月30日和2024年12月31日的490万美元和540万美元的资本化利息。(3)包括截至2025年6月30日和2024年12月31日的20万美元和60万美元的资本化利息。 截至2025年6月30日的六个月内，包括资本化利息在内，与Twinbrook Quarter Phase I - 商业/住宅相关的1100万美元以及与Twinbrook Quarter - 其他相关的100万美元已投入使用。 租赁 我们向承租人租赁购物中心和混合用途物业，以每月租金支付和（在适用的情况下）房产税、保险和某些物业运营费用的报销为代价。我们的租赁已被确定为经营租赁，通常期限从一到十五年不等。 我们的一些租赁合同包含终止选择权并且/或者延期选择权。终止选择权允许承租人和/或者出租人在租赁期限届满前终止租赁，前提是满足特定条件。终止选择权通常需要承租人和/或者出租人提前通知并支付 终止费用。终止费用在修改后的租赁期内确认为收入。续租选择权须遵守租赁协议中规定的条款和条件。 经营租赁使用权资产和相应的租赁负债分别反映在其他资产和其他负债中。该转租将于2027年2月28日到期。截至2025年6月30日，使用权资产和相应的租赁负债总额分别为130万美元和140万美元，截至2024年12月31日，分别为170万美元和180万美元。 延期租赁成本 延期租赁成本主要包括与成功租赁物业相关的初始直接成本以及与已收购物业相关的现地租赁的归属金额。此类金额被资本化并摊销，采用直线法，在租赁期或已收购租赁的剩余期内进行。初始直接成本主要包括租赁佣金，即为获得租赁而支付给第三方中介的增量成本以及支付给特定员工的租赁佣金，而这些成本在没有获得租赁的情况下本不会发生，以及租户租赁激励。如果适用租赁在初始租赁期届满前终止，未摊销的延期成本将被转销为费用。截至2025年6月30日和2024年12月31日，延期租赁成本总计为2660万美元和2590万美元，分别减去累计摊销5670万美元和5610万美元。合并运营报表中包含的延期租赁成本摊销费用，在2025年6月30日结束的三个季度和2024年6月30日结束的三个季度内，均总计为100万美元，在2025年6月30日结束的六个季度和2024年6月30日结束的六个季度内，分别总计为2000万美元和2100万美元。合并运营报表中包含的租户租赁激励摊销，在2025年6月30日结束的三个季度和2024年6月30日结束的三个季度内，均总计为(10)万美元，在2025年6月30日结束的六个季度和2024年6月30日结束的六个季度内，分别总计为(20)万美元。 目录 合并财务报表附注（未经审计） 房地产投资物业 折旧采用直线法计算，基底建筑物的预计使用年限通常在35至50年之间，或由管理层确定建筑物的较短使用年限；某些延长使用年限的其他改进项目的折旧最长可达20年。租赁改进支出在满足特定标准时予以资本化，包括当公司监督建设并将拥有这些改进时。租户改进支出采用直线法，在其相关租赁或改进的使用年限中较短的年限内摊销。2025年6月30日止三个月和2024年止三个月的合并经营报表中，折旧费用总计分别为1310万美元和1100万美元；2025年6月30日止六个月和2024年止六个月的合并经营报表中，折旧费用总计分别为2660万美元和2190万美元。维修和维护费用计入合并经营报表中的物业运营费用，2025年6月30日止三个月和2024年止三个月的总计分别为480万美元和400万美元；2025年6月30日止六个月和2024年止六个月的总计分别为1180万美元和900万美元。 该公司在截至2025年6月30日或2024年的六个月内，未确认其任何房地产的减值损失。 4.非控制性权益 - 运营合伙企业的可转换有限合伙单位持