价格筑底刚需发力，二手房延续回稳态势

核心观点与数据

• 价格筑底与回稳：6月二手房市场显现回稳信号，核心城市涨价小区占比回升至48%，刚需类小区成为涨价主力；挂牌价持续回落，议价空间连续3个月创新低，供求双方预期趋同。
• 成交量与交易量：年中市场交易出现波动，但二手房价指标延续近半年韧性，高频交易小区数量稍有回落至4412个，仍高于2025年均线水平；全国商品房交易量同比改善，二手房上半年交易量保持同比增长。
• 城市表现：南京、苏州涨价小区占比大幅回升至56%，杭州未能连续5个月过半小区涨价（47%），武汉房价上涨小区占比回落至35%；同比看，行业企稳势头优于2024年。
• 议价空间：6月典型城市二手房平均议价空间为15.1%，环比下降0.3个百分点，连续3个月创新低，反映供需价格认知趋近；苏州、南京、西安等7个城市议价空间低于15%，其中4个城市连续8个月低于10%。
• 小区类型分化：刚需类小区涨价占比最高（49%），改善和高端类小区回升幅度较弱；高端小区平均议价空间降至11%，显著低于刚需和改善类小区。

研究结论

• 市场企稳进程：二手房价格指标持续回升，成交价上涨小区增加，但挂牌价仍加速下行，反映卖方降价意愿持续强化，交易周期仍不及卖方预期。
• 城市与产品结构分化：南京、苏州以刚需修复主导，杭州高端回调；刚需板块领涨，高端受新房竞争压制。
• 政策展望：下半年主管部门将加强城市工作，推进新型城镇化、加快农村转移人口市民化、提升存量住宅小区宜居性，结合融资支持、税费减免等政策，助力二手房市场稳步前行，加速房地产止跌回稳。