国家医疗保健物业公司系列a pfd 2025年季度报告

请勾选以表明注册人是加速提交注册公司、加速注册公司、非加速注册公司、小型报告公司还是新兴成长公司。参见《交易所法案》第12b-2条中“加速提交注册公司”、“加速注册公司”、“小型报告公司”和“新兴成长公司”的定义。 如果是一家成长型新兴公司，如果注册人选择不使用延长过渡期以遵守根据交易所法案第13(a)节提供的任何新或修订的财务会计标准，请打勾☐ 分拆及每股数据已经根据所有呈现的期间进行了调整，以反映自2024年9月30日起生效的四拆一反向股票分拆。 随附说明是这些未经审计的合并财务报表的组成部分。 国家医疗保健物业公司及其子公司合并财务报表附注2025年6月30日（未经审计） 注意 1 — 组织 国家医疗地产公司（包括根据上下文需要的国家医疗地产运营合伙企业，L.P.（“运营合伙企业”）及其子公司，简称“公司”）是美国联邦所得税目的的一种房地产投资信托基金（“REIT”）。公司收购、拥有和管理一个多元化的医疗相关房地产组合，专注于门诊医疗设施（“OMFs”）和老年住房运营物业（“SHOPs”）。 截止到2025年6月30日，公司拥有175处房产（包括一块土地和一处被划分为待售的房产），这些房产位于30个州，总面积为730万可出租平方英尺。 公司的大部分业务均通过OP及其全资子公司开展，包括应税房地产投资信托子公司（“TRS”）。在2024年9月27日内部化（以下简称“内部化”）完成之前，公司的前任顾问，医疗保健信托顾问有限责任公司（“顾问”），在其实际物业管理人医疗保健信托物业有限责任公司（“物业管理人”）的帮助下，管理其日常业务；顾问和物业管理人受AR全球投资有限责任公司（“顾问母公司”）的共同控制，并且这些关联方为公司提供的服务获得了补偿和费用。参见“本土化在本注释的“部分”中查找更多信息。 截至2025年6月30日，公司拥有41个（包括一处被归类为持有待售的物业）SHOP，这些物业在其SHOP部门采用《2007年不动产投资信托投资多样化与赋权法》（“RIDEA”）结构。根据RIDEA，如果物业由符合“合格独立承包商”资格的人员代表该子公司运营，不动产投资信托基金可以按公平交易原则向TRS租赁“合格医疗物业”。截至2025年6月30日，公司有四名合格独立承包商在运营41个SHOP。 公司有两个运营和报告业务部门：OMFs和SHOPs。公司在这两个业务部门中的所有房产都位于美国各地。在其OMF运营部门中，公司拥有、管理和租赁单租户和多租户OMFs，其中租户通常需要支付其按比例分担的房产运营费用，这可能受到费用排除和下限的影响，除了基本租金之外。物业经理或第三方经理管理公司的OMFs。 从2020年10月至2024年1月，公司以股票股利的形式累计发行了约520万股普通股（经调整以反映反向股票拆分（如下定义））。完全以普通股支付的股利，在会计处理上类似于股票拆分，特别针对当前及以往期间的每股计算。自2020年10月以来，未发行任何其他额外的普通股。随附的合并经营报表和综合收益表中所引用的加权平均股数和每股金额已追溯调整，以反映自2020年10月至2024年1月因股票股利导致的已发行股份的累计增加，并在随附的财务报表和注释中注明。参见注意8— 股东权益关于股票股息的更多信息。 2025年3月26日，公司发布了截至2024年12月31日的每股净资产新估计值（“估计每股净资产”）。2025年3月26日公布的估计每股净资产自公布以来未经调整，且在公司的董事会（“董事会”）确定新的估计每股净资产之前不会进行调整。公司计划根据董事会的决定定期发布估计每股净资产，但除非公司将其普通股上市于全国性证券交易场所，否则此类估计每年至少进行一次。 本土化 2024年9月27日（“交割日”），公司（“公司”）通过并完成了由2024年8月6日签署的某项合并协议（“合并协议”）所涉及的交易（“内部化”）（“交割”），该交易涉及公司、HTI合并子公司有限责任公司（特拉华州有限责任公司，为公司的全资子公司，“合并子公司”）、顾问和顾问母公司。 内部化完成导致顾问公司通过合并并入合并子公司，从而实现了公司管理的内部化，顾问公司成为存续实体，公司先前与顾问公司提供的顾问管理服务安排终止。在Closing Date之前，所有公司经营所需的资产、合同和员工均由顾问母公司贡献给顾问公司，包括物业经理的全部股权利益，内部化后该物业经理成为公司的全资子公司。 目录 国家医疗保健物业公司及其子公司合并财务报表附注2025年6月30日（未经审计） 根据内部化协议，在交割日，(i) 顾问的未偿付股权转换为从公司获得9,820万美元的内部化费，以及(ii) 顾问母公司收到 (x) 550万美元的资产管理费，代表公司在本应终止顾问协议所需的剩余三个月通知期内本应支付给顾问的总额管理费，以及 (y) 290万美元的物业管理费，代表公司本应通过物业协议支付给物业经理的总额管理费，每种情况均需进行某些其他调整（统称为“交割款项”，总额为1,066万美元）。 根据《内部化协议》，由于结清款项超过了公司的可用现金（如《内部化协议》中定义），公司向顾问母公司支付了总额为7500万美元的现金对价（该现金金额，称为“结清日现金对价”），并且公司向顾问母公司出具了一张本金为3030万美元的无担保本票（该“本票”），该本金金额等于结清日现金对价与结清款项之间的差额，该本票已于2025年1月全额偿还。 反向股票分拆、名称变更及普通股面值调整 2024年9月26日，公司向马里兰州评估与税收署（“SDAT”）提交了公司章程的修订和重述的修订案（截至本修订，称为“章程”），以1股拆4股的比例实施公司普通股的反向拆股，该反向拆股于2024年9月30日生效（“反向拆股”）。由于反向拆股，普通股的票面价值调整为每股0.04美元。章程项下的授权普通股股份数量保持不变。 2024年9月26日，该公司向SDAT提交了另一份公司章程修正案，以（i）将公司名称从“Healthcare Trust, Inc.”更改为“National Healthcare Properties, Inc.”，以及（ii）在反向股票拆分后，将公司普通股的票面价值调回每股0.01美元，这两项均于2024年9月30日生效。就其更名而言，作为OP的普通合伙人，该公司导致OP的名称从“Healthcare Trust Operating Partnership, L.P.”更改为“National Healthcare Properties Operating Partnership, L.P.” 本10-Q表格式季度报告中所有的股东权益和每股数据均已调整，以反映反向股票拆分，所有呈现的期间均进行了调整。 注意 2 — 重要会计政策摘要 公司随附的未经审计的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）为中期财务信息编制的，并遵循了10-Q表格季度报告的指示以及S-X条例第10条的规定。因此，它们并未包含GAAP要求完整财务报表所需的所有信息和脚注。所提供的信息包括所有正常重复性质调整和递延，管理层认为这些调整和递延对于公正陈述中期期间的结果是必要的。截至2025年6月30日和2024年结束的三个和六个月的经营结果不一定能反映全年或任何后续中期期间的结果。 这些未经审计的合并财务报表应与截至2024年12月31日止年度经审计的合并财务报表及其附注一并阅读，这些报表包含在该公司于2025年2月27日向美国证券交易委员会（以下简称“证券交易委员会”）提交的10-K表格年度报告中。除下文讨论的新会计准则要求外，公司在截至2025年6月30日止三个月和六个月内，其重要会计政策未发生重大变化。 合并原则与列报基础 随附的合并财务报表包括公司、OP及其子公司的账目。所有公司间账目和交易在合并时予以抵销。在确定公司是否对合营企业具有控制性财务利益以及是否需要合并该实体的账目时，管理层会考虑诸如持股比例、决策权以及其他合作伙伴或成员的合同和实质参与权等因素，以及该实体是否为 Variable Interest Entity（“VIE”）且公司为主要受益人。公司已确定OP为VIE，公司为主要受益人。公司的大部分资产和负债由OP持有。 目录 国家医疗保健物业公司及其子公司合并财务报表附注2025年6月30日（未经审计） 估计值的用法 遵循gaap编制合并财务报表需要管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响合并财务报表日资产和负债的列报金额，以及报告期内收入和费用的列报金额，还可能影响或有资产和负债的披露。实际结果可能与这些估计存在差异。管理层作出 关于收入确认、购买价格分摊以记录对房地产的投资、减值、公允价值计量和所得税的重大估计，如适用。 收入确认 公司的收入主要来源于租赁合同，包括其OMF部门从租户那里收到的租金。截至2025年6月30日，这些租赁的加权平均剩余租赁期为5.7年。公司OMF部门的租户租金根据每个租赁合同条款，在租赁初始期限按直线法确认。由于许多租赁合同规定在特定时间间隔内提高租金，直线法要求公司记录应收未开票租金，并将其计入租户收入，这些应收未开票租金只有在租户在租赁初始期限届满前支付所有要求租金时才能收到。当公司收购物业时，收购日被视为本计算的起始日。对于收购后的新租赁，起始日被视为租户控制空间之日。对于租赁变更，起始日被视为租赁变更执行之日。公司递延了租户提前收到的与租赁支付相关的收入。租户收入还包括运营费用报销，通常随着公司OMF部门物业运营和维护费用的增加而增加。除了基本租金外，根据具体租赁合同，租户通常需要支付：(i)其物业运营和维护费用的按比例份额，这可能受到费用排除和最低标准的限制，或 (ii)其超出各自租赁基本年物业运营和维护费用的部分。根据ASC 842，公司已选择将租赁和非租赁组成部分合并报告在一条线“租户收入”中。对于租户直接支付的费用，根据ASC842和840，公司均按净额反映。 公司的收入还包括居民服务费和主要与来自与公司SHOP部门居民签订的租赁合同相关的租金的收入，该结构根据RIDEA的规定是允许的。公司SHOP部门的居民租金收入在提供服务时确认。居民支付月租金，涵盖其单元的占用和基本服务，包括水电费、餐费和一些家政服务。租赁合同的条款性质上是短期的，主要是按月续签。 公司推迟了与租户和居民提前收到的租金相关的收入，直至其到期日。根据公司某些租赁协议，租户除支付基本租金外，还必须向公司偿还与非SHOP资产相关的某些物业运营和维护费用（记录为来自租户的收入），而在某些其他租赁协议下，租户则直接负责各自物业的所有运营和维护成本。 下表列出了截至2025年6月30日未来五年及之后公司应收取的现金基础租金。这些金额不包括根据与销售门槛和基于超过某些经济指数的年度租金增长相关的规定，可能从某些租户处收回的租户报销款和或有租金支付，以及其他项目。这些金额还包括性质为短期租赁的SHOP租赁。 国家医疗保健物业公司及其子公司合并财务报表附注2025年6月30日（未经审计） 公司持续审查与租金和未开票租金相关的应收账款，并通过考虑租户的支付历史、租户的财务状况、租户运营的行业条件以及房地产所在地区的经济条件来确定可收回性。根据租赁标准，公司必须仅根据信用风险评估，判断其在租赁开始日是否可能收回几乎所有租金支付（租金和公共区域维护费），并且必须根据影响租户信用风险的新事实和情况，在之后定期重新评估可收回性。如果公司确定它很可能收回几乎所有租金支付，则租赁将继续按应计基础（即直线法）进行核算。但是，如果公司确定它不太可能收回几乎所有租金支付，则租赁将按现金基础进行核算，并在后续确定收款不太可能的情况下，对先前已确认的金额计提全额准备。根据现行会计准则，租户的成本收回纳入租户的经营收入，在公司合并运营报表和综合损益表中，在相关成本发生的当期，如适用。 该公司在截至2025年6月30日的三个月和六个月内，分别记录了0.4百万美元和0.6百