中国生命科学核心趋势洞察

核心趋势洞察 2025年7月 目录 摘要报告介绍核心趋势洞察 –行业与房地产视角核心趋势洞察 –业主视角核心趋势洞察 –租户视角核心趋势洞察 –生命科学市场要点总结04061314365466 摘要 中国生命科学行业正经历快速变革，其基础是政策放宽、技术创新、本土主要企业崛起以及专用房地产生态系统的发展。本报告《中国生命科学核心趋势洞察》全面概述了当前市场动态、监管变化、业主与租户视角及未来发展方向。 政策环境——国家与地方推动因素 2024-2025 年实施的改革显著加速了行业发展。国家层面，中国放宽了基因和细胞治疗领域的外资投资限制，并允许在主要城市设立外商独资医院。数据保护和营销市场独占期等监管激励措施改善了创新药物的市场准入。地方层面，北京、上海、深圳、广州和苏州等城市正推出定向补贴、快速审批通道和生态体系建设计划，直接助力生物技术发展。 行业创新与企业成长 中国生命科学企业正从仿制药生产转向创新疗法。康方生物、百济神州、亘喜生物、传奇生物等公司已成为全球参与者，在 CAR-T 细胞疗法、双特异性抗体和人工智能辅助研发领域处于领先地位。这些企业不仅将前沿治疗商业化，还吸引了国际投资和许可协议，强化了中国在全球生命科学领域的地位。 房地产开发与区域枢纽 苏州生物医药产业园（BioBAY）、上海张江高科技园区、广东生物岛创新中心等创新枢纽是区域集聚的核心。这些枢纽提供端到端支持，包括共享实验室、风险投资接入、符合GMP 标准的设施以及与学术和临床网络的紧密联系。成都、宁波等二线创新城市的崛起进一步扩展了增长走廊。 业主视角——演变的房地产模式 房地产开发商和业主正通过轻资产模式、灵活租赁及高规格实验室和生产空间适应行业特定需求。一线城市面临饱和，但中西部地区需求稳健。开发商正纳入先进可持续性和合规性功能，以满足日益增长的监管和 ESG 要求，尤其在 GMP 和洁净室环境中。 数字化、环境政策及差异化租户策略正在塑造表现。运营商现在聚焦集成生态系统，通过平台将租户与研发服务、政策优惠和技术合作伙伴连接。 租户视角——增长、创新与挑战 生命科学租户正应对监管改革、合规要求提升及市场竞争加剧。许多企业正实现生产和研发本地化，利用区域补贴并投资人工智能创新平台。租户寻求灵活性、人才与基础设施的邻近性，以及支持加速创新和运营敏捷性的研发与制造共址。 房地产方面，需求最旺盛的是 GMP 认证实验室、模块化生产设施和共享创新平台。租户强调区位优势、可持续性认证（如 LEED、WELL）以及融入可加快产品上市的集群。 未来展望——高价值增长与房地产演进 展望 2025 年及以后，增长机会在于人工智能驱动的药物研发、个性化医疗、先进疗法（CGT、RNA）和绿色认证设施。政府政策继续通过快速审批、罕见病资助及与双碳和 ESG 目标一致的补贴支持创新。 生命科学房地产正从通用园区转向专业化、数字化赋能的园区，具备高合规性和灵活性。投资策略日益强调长期合作、协同运营模式和数字基础设施。业主和租户均表示谨慎乐观，认为战略差异化和区域定位是释放未来价值的关键。 报告介绍 中国的生命科学产业正在经历一个转型阶段，由进步政策、突破性创新、有影响力的生命科学公司的出现和战略区域发展驱动。这份报告深入探讨了塑造该领域的最新趋势。 1A政策环境——激发增长与创新 近期政策举措对中国生命科学领域产生显著影响： 外资准入开放：2024 年，中国放宽了在北京、上海、广东和海南等自由贸易试验区（FTZs）对干细胞研究、基因治疗及遗传诊断领域的外资限制。此举允许外资机构参与产品注册、营销与生产，促进国际合作。 监管激励机制：国办发〔2024〕53 号文推出监管数据保护及特定药品（含孤儿药与儿科用药）市场独占期等措施，旨在消除创新药械市场准入障碍。 外商独资医院：中国现已允许在北京、上海、深圳等城市设立外商独资医院（中医类除外），以提升医疗服务水平并吸引外资（图 1）。 国办发〔2024〕53 号引入了部分药品获批上市时，对注册申请人提交的自行取得且未披露的试验数据和其他数据，分类别给予一定的数据保护期。对符合条件的罕见病用药品、儿童用药品、首个化学仿制药及独家中药品种给予一定的市场独占期。 自 2024 年起，在中国（北京）自由贸易试验区、中国（上海）自由贸易试验区、中国（广东）自由贸易试验区和海南自由贸易港允许外商投资企业从事人体干细胞、基因诊断与治疗技术开发和技术应用，以用于产品注册上市和生产。 允许在北京、天津、上海、南京、苏州、福州、广州、深圳和海南全岛设立外商独资医院（中医类除外，不含并购公立医院）。 核心趋势洞察 北京：作为未来科学城和生命科学园的所在地，北京地方政府通过资金资助、人才引进计划及简化的临床试验审批途径支持生物技术。 城市级政策驱动增长 上海：2023 年 4 月，上海推出激励政策，将生物技术与制药产业列为“三大先导产业”之一（与集成电路、人工智能并列），通过实质性补贴、税收优惠和基础设施支持吸引初创企业及跨国制药公司。 深圳：作为大湾区倡议的一部分，深圳推出药品审批快速通道项目，并拥有多个专注于细胞治疗和再生医学的跨境生物技术合作伙伴关系。 广州：黄埔区和中新广州知识城特别提供优惠税收激励、土地补贴及公私合营融资模式以加速生物制药创新。 苏州：苏州通过针对性政策，如提供资金、税收优惠和简化审批的“苏州生物医药产业十二项政策”支持生物医学创新；同时开放自贸区允许外资更大程度参与细胞与基因治疗等先进医学研究领域（图 2）。 北京 上海 图 2：中国近期城市层面政策 上海市人民政府办公厅于 2023 年4 月 18 日发布《关于新时期强化投资促进加快建设现代化产业体系的政策措施》，明确将生物医药产业定位为与集成电路、人工智能并列的“三大先导产业”之一。 北京市政府通过专项资金支持、高层次人才引进计划以及临床试验审批流程的优化，推动生物技术产业发展。 资料来源：戴德梁行研究部 苏州 苏州市通过《关于支持建设苏州生物医药及高端医疗器械国家先进制造业集群的政策措施》简称“苏州生物医药十二条”等专项政策，为生命科学领域提供资金支持、税收优惠及审批流程优化，以加速生物医药创新。 深圳市作为粤港澳大湾区的重要组成部分，通过立法创新和政策优化，率先构建了细胞治疗与再生医学领域的跨境合作生态。黄埔区中新广州知识城提供税收优惠政策、土地补贴及政企合作融资模式，以加速生物医药创新。 2创新与新兴生命科学企业——引领发展 中国生物技术公司正在取得重大进展： 康方生物：成立于 2012 年，开发了在肺癌治疗中显示潜力的双特异性抗体依沃西。该药物授权予美国 Summit Therapeutics 公司，交易潜在价值高达50 亿美元。 亘喜生物：被阿斯利康以最高 12 亿美元收购，专注于 CAR-T 细胞疗法。此次收购凸显中国从仿制药生产向创新药转型。 百济神州：总部位于北京，聚焦分子靶向与免疫肿瘤药物研发，建立超过 40项临床项目的研发管线。 传奇生物：以 CAR-T 疗法闻名，与强生合作，在保持中国强大研发能力的同时拥有国际布局。 和黄医药：总部位于上海，专注于肿瘤及自身免疫疾病靶向疗法与免疫疗法，多个项目处于后期开发阶段。 百济神州生物岛创新中心：位于广东，聚焦科研成果商业化，弥合学术界与产业界之间的鸿沟（图 3）。 3区域与城市发展——建设创新中心 多个区域正崛起为生命科学重镇： 北京未来科学城：坐落于昌平，该园区包含”生物谷”，聚集了多家生命科学研究机构和国家实验室，推动生物技术创新。 上海张江高科技园区：成立于 1992 年，汇聚了 400 余家研发机构，聚焦生物医药、集成电路及软件产业。 粤港澳大湾区（GBA）：2023 年 GDP 达 1.92 万亿美元，是国家生物医药产业重点发展区域。该区域构建了从研发到生产的完整产业链，汇聚了广州白云山制药等领军企业。 成渝经济圈：被指定为中国”第四增长极”，聚焦先进制造与技术创新，在生物技术领域投入显著。 四川天府新区：被定位为未来先进制造中心，针对生物医药产业推出税收优惠政策及孵化计划，吸引跨国企业及科研机构入驻。 苏州生物医药产业园（BioBAY）：坐落于苏州工业园区，经过 15 年发展已成为中国最具活力的生物技术集群之一。BioBAY 汇聚了 500 余家企业，以专注医药、医疗器械、诊断试剂及生物技术的中小型企业为主。园区提供共享实验室、风险投资及研发设施等全方位支持。正在建设的独墅湖科教创新区BioBAY 四期项目——毗邻苏州东站，占地面积 52 万平方米——将进一步强化区域互联互通与增长潜力（图 4）。 核心趋势洞察 4全球合作与市场动态 中国的生命科学领域正日益参与全球合作： 国际合作：西方制药公司正与中国企业达成协议，以获取“生物改良”药物，受益于中国更快的审批流程。例如，阿斯利康收购亘喜生物科技便反映了这一趋势。 政策驱动的市场准入：放宽的监管和激励措施正在吸引外资，使生命科学公司能够利用中国巨大的市场潜力和先进的基础设施。 中国的生命科学产业正在迅速发展，受到国家和城市层面支持性政策、创新型企业以及战略性区域发展的推动。随着中国继续向外资开放医疗保健和生物技术领域，并培育创新，它有望成为生命科学领域的全球领导者（图 5）。 有鉴于此，接下来，让我们结合客户调查结果，特别是生命科学行业关键房地产业主和在中国开展业务的公司对该行业及相关房地产的最新看法，进行进一步分析。 核心趋势洞察——行业与房地产视角 本报告接下来两部分的内容，将展示我们从针对中国生命科学领域专业人士的深度访谈调查中收集到的见解。该调查共包含 20 个问题。 第一部分重点关注服务于生命科学行业的房地产业主的观点，第二部分则探讨同一行业内房地产租户的视角。每一部分都突出了从调查问题答案中提炼出的关键观点。两部分均强调了新兴趋势、当前挑战和未来机遇——既从生命科学企业的角度，也通过中国市场不断发展的生命科学房地产格局来呈现。 核心趋势洞察——业主视角 2024年 在中国的业务 1您如何描述您在中国生命科学产业园区在2024 年的整体表现（例如，出租率、租金增长、资产价值） i观点 1：区域差异 2024 年，中国的生命科学产业园呈现出明显的区域差异，凸显了战略定位的机遇。受宏观经济因素和供应充足的影响，一线城市的表现较为温和；而中西部核心城市则因产业集聚效应强、生态系统日益完善，入住率保持健康水平，资产价值稳步增长。 国有企业支持的项目继续展现出强劲的基本面，这得益于政策的一致性和战略支持。与此同时，民营主导的开发项目则面临着竞争激烈的价格环境，其中许多项目采取了积极主动的措施，以加强定位并保护资产价值。 ii观点 2：战略租金调整与资产优化 2024 年不断变化的市场环境促使租金策略和资产规划采取更加灵活和定制化的方法。中国的生命科学产业园采用了创新的租金模式——从灵活定价到旨在吸引高价值租户的阶梯定价方案——展现出对不断变化的需求的适应性反应。 向轻资产运营模式的加速转变，提高了流动性，而对优化现有资产组合的关注，则推动了创造性再利用策略的兴起（图 6）。旧设施的翻新和重新利用获得了关注，使受访的生命科学房地产业主能够更好地使资产与当前租户的需求和可持续发展目标保持一致。 观点 1：生命科学房地产面临的关键挑战与增长催化剂 作为中国生命科学领域的房地产业主，您在 2024 年面临的主要挑战是什么？（例如：租户需求、监管合规、建设成本） A. 合规标准不断演变 监管框架的持续完善，包括 2024 年《中华人民共和国药品管理法》（图 7）和升级的药品生产质量管理规范（GMP）标准，促进了更严格的合规性——全面提高了中国的运营标准。尽管这些变化需要更多的资本投入，但它们鼓励了顶级设施的开发，并推动了以质量为导向的需求。 B. 土地使用和环境政策相关成本 在