专家会（二） 仓储板块基本面走到哪了？

1、会议信息 时间：7月31日参会人：物流公司高管 2、全文摘要 物流行业专家分析了当前及未来物流地产市场的动态变化。仓储板块规模庞大，市场整体体量超过260亿，尽管租金有所下降，但出租率回升。全国高标仓市场存量增长，控制率下降，有效租金小幅下调，尤其华东、华北、华南等区域表现突出。电商、快递快运等行业对仓储需求持续，但华南市场供应增加，可能影响租金和出租率。专家强调，尽管冷链市场面临挑战，仍具发展机遇。整体而言，物流地产市场呈现复杂多变的态势，建议行业密切关注市场需求变化，灵活调整策略。 3、问答回顾 发言人问：仓储板块目前市场规模如何？ 发言人答：目前仓储板块市场规模相对较大，截至今天下午收盘，规模将近260亿，并且已上市13个项目。在二季报梳理中，仓储板块表现特殊且值得关注，尽管平均租金环比下降3个点，同比下跌11个点，但在产权类项目中，出租率同环比均有回升，例如普罗斯连云港和京东等项目同比提升超过6个点。 发言人问：物流地产市场的整体情况如何？全国高标仓市场哪些地区占据主导地位？ 发言人答：全国非保物流地产市场整体存量达到约1.72亿平方米，环比上升接近2%。从2019年至今，存量增加了约一个亿平方米，目前占比接近18%，连续几个季度控制率持续下行。平均有效租金方面，全国整体平均值为21.6元左右， 略有下降。目前全国高标仓市场存量排名前三的城市分别是江苏、广东、浙江，第二梯队为上海、天津、湖北、四川等省份。从城市角度看，苏州以1400万平米的存量位居第一，上海和天津紧随其后。 发言人问：新增入市项目对市场有何影响？ 发言人答：二季度新入市的供应主要集中在佛山、广州、无锡、北京及宿迁等城市，这些城市的新增项目供应量较大。同时，全国非保物流地产市场的控制率在21%的起点上持续下行。 发言人问：租金走势以及重点城市租金表现如何？ 发言人答：受集中入市项目的影响，部分区域和城市的租金供应剧增，供需失衡导致租金整体呈现持续下行趋势。但近期调研发现，部分城市在控制率达到一定水平后，租金下行趋势已止住并出现小幅回升迹象。 发言人问：二季度重点城市租金表现如何？ 发言人答：二季度重点城市租金普遍下降，平均租金高于30元/平方米的城市有上海、东莞、广州和北京等。全国范围内，通过价格策略促进市场去化，空置率较高的城市包括苏州、上海、天津以及嘉兴。 发言人问：当前物流地产市场需求状况如何？ 发言人答：二季度市场需求依然由电商、三方物流和快递快运行业主导，且出现了平台企业大规模租赁临时仓库的现象。此外，国补政策对家电行业的影响使大型供应链企业扩充仓库，华南区域跨境电商也在进行仓储布局整合。 发言人问：在618期间，京东物流的租赁成交情况如何？ 发言人答：在618期间，京东物流通过短租服务，其租赁成交面积就近百万平，具体分布在西安周边、咸阳、廊坊、郑州、佛山、成都和重庆等城市。 发言人问：美国政策变化对跨境电商市场有何影响？ 发言人答：美国从2月1号至5月12号期间密集发布了一系列政策，导致跨境电商直邮模式的成本显著上升，商品价格也随之提高。其中，希音和泰明在美国的日活跃用户数在小额关税取消前后分别下降了25%和一半，反映出政策变化对跨境市场的影响。 发言人问：国内跨境电商租户对当前仓储布局有何调整策略？ 发言人答：国内跨境电商租户正对现有仓储布局进行调整和整合，以降低成本并提高效率。具体表现为将小仓库整合到更大、更高效的仓库中，从而减少租金和人力成本。 发言人问：美团优选业务战略收缩后，其在物流领域产生了哪些变化？ 发言人答：美团优选业务战略收缩后，保留了广东和浙江部分区域，其他城市的业务已被停止。美团优选的中心仓出现退租行为，但美团小象超市在不同城市仍有驻仓需求，尽管释放出部分仓储资源，但由于单个城市的出舱体量不大，因此对整体市场影响有限。 发言人问：哪些城市的仓储市场表现较好？ 发言人答：从有效租金和控制率两个维度看，东莞、西安、成都、重庆和武汉等城市的仓储市场表现较好，供需关系健康，租金有望回升。尤其是廊坊市场，尽管目前租金触底，但随着新客户入驻，有效租金和控制率有望提升。 发言人问：未来仓储市场供应情况如何？ 发言人答：未来供应高峰已过，2025年下半年和2026年全年供应量分别为1100万和平米，主要集中在广东、北京、上海和廊坊等城市。市场未来更倾向于存量整合和交易，供应增长率放缓。 发言人问：仓储用地市场二季度活跃度如何？重点城市及城市群表现如何？ 发言人答：二季度郑州土地交易市场相对活跃，广州、西安也有一定量成交。五大城市群中，珠三角和长三角存量最高，接近2000万平，控制率也最高，租金 水平方面，北京最高，长三角次之，华南珠三角控制率健康，租金水平表现较好。 发言人问：京津冀地区本季度仓储面积和租金变化情况如何？ 发言人答：本季度京津冀地区新入市仓储面积约为25万平，租金呈现持续下行趋势。北京方面，截至二季度末，非宝类存量接近320万平，空置率有所上升，这主要是由于新增项目入市导致的。具体到租金，由于部分高标仓项目占比增加，有效租金受到一定冲击而下行。同时，顺义、通州、大兴等物流高标仓分布区的价格也出现下调，北京整体有效租金呈下行态势。未来供应方面，主要集中在平谷和房山，其中华北高标仓存量最多的城市是天津，控制率接近80%。 发言人问：天津市场的情况如何？ 发言人答：天津市场平均租金已筑底，价格调整空间不大，目前平均租金接近14块钱。市场供应主要集中在冀州，其次为武清和津南，未来供应项目较多集中在这些区域。天津市场去化速度较快，租金下行趋势明显。 发言人问：廊坊、石家庄和华东城市群的情况怎样？ 发言人答：廊坊市场存量为450多万平，控制率持续下行至22%，去化速度较快，租金已筑底并在个别区域有所回升。石家庄体量虽不大，但控制率较高，接近25%，需求侧主要围绕本地，未承担物流枢纽作用，市场表现不温不火。华东城市群中，尽管租金和空置率环比下降，但由于体量较大，经济韧性仍然明显。下半年华东将面临供应高峰，上海和苏州的供应量级将有所降低，对存量市场冲击有限。 发言人问：嘉兴和合肥市场现状如何？ 发言人答：嘉兴控制率最高，达到36%，但由于上海自身高标仓增长及大环境影响，面临仓储市场需求外溢的压力，控制率和租金均呈下行趋势，未来仍有约五十多万方的供应入市，对市场有一定影响。相比之下，合肥市场表现较好，存量接近400万平方米，控制率低且租金相对稳定，在全国市场中表现亮眼。 发言人问：华南地区市场状况怎样？ 发言人答：华南地区目前存量约1800多万平，控制率健康，租金降幅较小。未来一年半华南供应预计在1300万平左右，其中广州和佛山供应量较大，开发商有前瞻意识，通过未雨绸缪保持出租率。在华南城市中，东莞市场表现稳定，控制率低，佛山受广州外溢需求影响，未来供应较高，目前市场情况相对保守，可能存在调整风险。 发言人问：广州这个季度的控制率是如何变化的，有哪些影响因素？ 发言人答：广州这个季度的控制率超过了10%，上升了接近六个点。主要原因是该季度入市的新项目有四个，总面积接近35万平。目前广州租金为38块多，呈现小幅下降趋势。从需求侧来看，三方物流和快递快运行业较为活跃。 发言人问：惠州当前的市场状况如何？ 发言人答：惠州市场体量约为200万平，控制率在7.6%，租金为29块多，也有一定下降。由于市场体量较小，变化不大。其中，惠阳区域靠近深圳，可能成为深圳外溢需求的承接地。惠州未来新增供应体量不大，约50万平，主要集中在惠阳区。 发言人问：长江中游城市群的租金降幅情况如何？ 发言人答：长江中游城市群租金降幅持续收窄，基本调整到位，市场趋于稳定。控制率持续下行至10.67%，预计未来会进一步降至个位数，届时市场表现会更好。其中，武汉市场表现较为可喜，控制率降低到10%以内，有效租金约为16块左右，且未来供应接近60万方，主要分布在黄陂和东西湖区域。 发言人问：长沙物流市场的特点及未来供应情况如何？ 发言人答：长沙市场体量约400万平，控制率相对较高，但随着市场回暖快速下行。目前长沙租金高于武汉，市场表现较好。未来长沙新增供应量不超过20万平，对市场影响有限。 发言人问：南昌和成渝城市群的市场状况怎么样？ 发言人答：南昌区域体量约160万平，控制率较高，接近18%，租金水平在17.45元左右，未来暂无统计到的供应数据。而成渝城市群整体控制率持续下行，目前成都和重庆两地控制率均在10%以内，租金企稳在18元左右。 发言人问：双流区租金下行的原因是什么？ 发言人答：双流区租金下行并非供需关系导致，而是受到城市规划影响，部分项目面临拆迁，租户面临不稳定性和搬离需求，从而采取降价吸引客户，导致双流区租金较低。 发言人问：成都未来供应分布情况如何？ 发言人答：成都未来一年半内将有接近80万方的新增供应，分布在双流、龙泉、青白江等传统高标仓分布区以及简阳天府机场周边等地。 发言人问：重庆市场的供应和租金情况怎样？ 发言人答：重庆市场供应约600万方，控制率降至10%水平，有效租金约为16元。重庆市场在西南地区与东北地区类似，经历了较早的市场下行期，目前也已达到相对平衡稳定状态，未来供应约38万平米，主要集中在渝北区。 发言人问：对于西安市场的情况有何看法？ 发言人答：西安市场表现亮眼，存量约340万平，控制率不足6%，但有效租金能达到20-23元左右，电商及三方物流需求活跃，起到了中转物流作用。西安未来新增项目不多，预计市场将维持健康状态持续下去。 发言人问：对二季度非保高标仓市场的情况总结有哪些关键点？ 发言人答：关键点一是预计25年下半年至26年全年，非保高标仓市场供应量将减少至2500万平米以下；二是广州市场可能因供需关系变化出现较大调整，但华南地区经济韧性较好；三是租金虽有小幅下降，但控制率持续下行，部分子市场租金承压，华东、华北及成渝区域新增供应不大，市场正逐渐调整至稳定状态。 发言人问：从需求变化的角度看，市场的情况如何？ 发言人答：从需求变化角度看，首先，618电商节日带动了消费增加，对应仓储需求扩张。其次，美团社区团购业务的调整释放出部分市场空间，但因城市仓库体量不大，对整体市场影响有限。 发言人问：全国出租率和租金连续下降的情况会延续到什么时候？ 发言人答：连续三个季度出租率下降和租金下滑的趋势，预测其延续时间难以确定，因为不同城市存量基数不同，导致控制率和租金临界点不固定。目前市场从疫情放开后趋于乐观，部分城市已进入下行筑底阶段，非标仓库向高标仓转型带来客户群体扩大，普通仓库价格下行明显，可能会被淘汰，从而促进高标仓行业健康发展。不同城市间的出租率和租金改善节奏各异，部分高控制率区域可能还需1到2年时间承压。 发言人问：对于华南几个子市场（东莞、佛山、惠州、广州）未来的租金、出租率等指标走势如何判断？ 发言人答：华南地区未来供应量较大，特别是广州增量显著，预计在未来两年会对出租率和租金造成一定冲击，导致短期内出租率下行，租金也呈下降趋势。然而，由于华南市场需求旺盛，尤其是跨境和生产制造业需求，整体市场韧性较好，因此认为租金和出租率的下降幅度相对保守。 发言人问：过去几年仓储供应节奏以及对未来几年需求变化的看法是怎样的？ 发言人答：过去几年中，华北尤其是廊坊区域以及华东的上海、苏州、嘉兴等地是仓储供应的主要集中点，呈现2023年至2025年间的集中供应状态。其他区域供应相对分散且不明显。目前全国市场的供应高峰已过，而从全国范围看，未来几年的供应趋势处于下行状态，其中广佛区域虽有较大体量的供应集中出现，但整体市场供应呈下行态势。 发言人问：在疫情结束后，市场需求方面经历了哪些变化？当前市场中快递和 快运企业的需求矛盾主要体现在哪些方面？ 发言人答：疫情结束后，市场上出现了新的供应，同时客户出现了退潮和缩仓减少面积的现象。但至今为止，市场需求已经趋于稳定，并且在电商、生产制造以及