2025年财富报告第（19版）2025

封面选取全球豪宅和投资展望今年的封面旨在突出全球市场之间的联系，以及投资者把握全球机会的能力。图中的地球模型置于宏大景观中，不仅凸显了莱坊作为房地产顾问为客户提供全球资讯的能力，同时强调了随着新生代财富群体开始创建和管理财富组合，环境因素的重要性正与日俱增。该封面图展现了投资者面临不确定性环境和投资前景。正如本期《财富报告》所述，经济和地缘政治波动加剧或许不可避免，但对于那些敢于以长远眼光看待危机的投资者而言，增长前景依然乐观。 编辑Liam Bailey执行编辑Sunny Creative市场推广Sally Ingram公关Emma Cotton设计与指导WinkreativeQuiddity Media封面Birch Creative Ltd印刷Optichrome所有莱坊员工的联系方式如下firstname.familyname@knightfrank.com第19版 HNWI高净值人士，即资产净值达到或超过100万美元的人士。在莱坊财富规模评估模型（第14页）中，我们将高净值人士定义为资产净值至少达到1,000万美元的人士。UHNWI超高净值人士，即资产净值达到或超过3,000万美元的人士。在莱坊财富规模评估模型（第14页）中，我们将超高净值人士定义为资产净值至少达到1亿美元的人士。豪宅特定地区位置最理想且售价最昂贵的住宅，通常为其所属市场中售价最昂贵的前5%的物业。豪宅市场的买家从来源地来看，呈现出国际化特征。PIRI 莱坊“国际豪宅指数”（PIRI 100）现已踏入第十八个年头，主要追踪全球�宅市场的豪宅价格走势。根据莱坊全球研究团队提供的数据所编制而成的这一指数覆盖了主要金融中心、门户城市、第二居所热点（包含沿海和乡村），以及知名高档滑雪度假村。莱坊财富规模评估模型由莱坊数据工程团队创建的模型，对全球富裕群体的财富规模进行评估。定义和数据 今年的《财富报告》显示，私人投资者正在努力扩大在房地产领域的投资布局，认为房地产兼具增长潜力和保值能力卷首语RORY PENN伦敦住宅销售主管及私人房产管理服务主管 怀着极大的荣幸，谨向各位呈现2025年《财富报告》，这是莱坊精心编撰的第19版专业财富报告。去年的报告揭示了全球财富创造的增长，其中美国和中东的涨速拔得头筹。我们还确认了私人投资者对房地产的需求持续增加，约五分之一的人希望购置住宅物业，另有五分之一则正在探索商业地产相关机遇。今年，莱坊对家族办公室展开新调查《莱坊150》（The Knight Frank 150），揭示了投资者对房地产需求的演变。调查结果显示，25%已配置住宅投资的家族办公室正在考虑进一步购置住宅房产，而44%的家族办公室则希望在未来18个月内增加对商业房地产的投资。尽管房地产投资呈现积极态势，但来年该领域仍将面临诸多挑战。债务成本高于大多投资者的预期，而降息步幅仍然无法确定。然而，在美国带动下的经济增长将继续为各行业优质资产需求提供强劲支撑。为帮助您全面了解私人投资格局，莱坊分析了全球财富创造的现状、财富流动的意愿和局限、商业与住宅房产的投资机会，以及高端房地产市场的前景。同时，我们研究了奢侈品投资市场的发展情况，并考量了年轻投资者及其不断变化的关注重点对市场所造成的影响。与投资其他资产相比，房地产投资并不总是一帆风顺。在今年的报告中，私人投资者表示，他们目前仍然面临着许多限制其投资或开发房地产的障碍。尽管面临种种挑战，我们将竭诚为您提供所需支持，助您充分把握投资机遇。莱坊私人房产管理服务网络覆盖伦敦、纽约、迪拜、新加坡和中国香港特别行政区。我们的团队能够提供跨行业和全球性私人资本服务支持，倾力帮助您实现目标。欢迎与我们联系。莱坊品牌拥有私人房产管理服务，以及不断扩张的网络，必将竭诚为您提供帮助。“ 房地产投资并不总是一帆风顺。尽管面临种种挑战，我们将竭诚为您提供所需支持” 《财富报告》提供专属数据、专家见解、深度访谈以及未来观点，助您深入了解影响生活、工作、投资、回报的关键问题WILLIAM COULMAN作为莱坊团队成员兼数据专家，他深入分析全球趋势，并分享了对当前及未来房地产市场的洞见FAISAL DURRANI作为莱坊中东地区研究部主管，他负责莱坊在中东和北非地区的市场KATE EVERETTALLEN作为莱坊欧洲住宅研究部主管，她负责分析并总结住宅市场的主要趋势，为投资者和行业专家提供真知灼见PATRICK GOWER身为经验丰富的传媒顾问，他负责为全球品牌提供内容策略、研究及思想领导力服务，并重点关注金融和房地产领域FLORA HARLEY作为莱坊ESG研究部主管，她专注于探索ESG对房地产行业各个方面的影响李敏雯作为莱坊亚太地区研究部主管，她负责为客户规划及整合商业地产与住宅房产的区域趋势预测工作供稿人简介 WILL MATTHEWSWill是莱坊英国商业研究部主管兼资本市场研究团队合伙人ANDREW SHIRLEYAndrew是AS Editorial创始人，AS Editorial是一家专注于精品内容和设计的公司BEN WHATTAMBen是现代财富峰会（ModernAffluence Summit）的联合创始人，亦是独立咨询公司Zag的投资合伙人。他擅长于协助品牌与新生代财富所有者建立联系 市场观察06五年回顾全球事件如何推高迪拜和迈阿密房地产价格08威胁与机遇本期《财富报告》关键要点10风险格局2025年及未来世界经济即将面临的重大威胁富裕群体14全球财富扩张莱坊财富规模评估模型揭晓财富增速最快的地区16美国领跑深入探究莱坊全球财富数据背后的趋势17如何成就亿万富翁当前和未来成为亿万富翁需要具备哪些条件20财富世代莱坊《财富新贵调查》聚焦新兴富裕阶层24数字游民治理限制全球流动的挑战与障碍 奢侈品54PIRI 100从莱坊豪宅指数看全球及区域豪宅的起伏走势62热门住宅市场2025年值得关注地区综述66透过酒杯看消费万象酒单揭示的奢侈品消费趋势68游艇旅行胜地另类目的地正在重构游艇旅行地图70奢侈品市场重大调整本年度莱坊奢侈品投资指数研究成果72瞩目交易去年拍卖盛事中抢占头条的明星拍品74线上力量数字销售如何使艺术市场大众化78藏家一隅值得关注的五大收藏品类80数据库《财富报告》背后的数字84更大规模，更大胆识，更进一境为何项目规模在房地产领域至关重要？ 投资28莱坊15032343638404448 莱坊家族办公室调查结果及洞察最后的吼声代际转移如何促使家族办公室改变投资策略商业意识推动商业地产市场发展的行业与投资者值得关注的领域商业地产投资者的五个关键机遇剖析本质莱坊专家揭示商业地产的真实情况瓶中来信全球葡萄园价值综述ESG的演变不断变化的可持续发展格局如何改变投资者的关注重点吸引富裕群体创建能够引起共鸣的房地产投资组合方案 市场观察06五年回顾全球事件如何推高迪拜和迈阿密房地产价格08威胁与机遇本期《财富报告》关键要点10风险格局2025年及未来世界经济将面临的重大威胁塑造全球财富过去、现在和未来格局的事件与趋势 2020年1月30日世界卫生组织宣布新冠疫情为“国际关注的突发公共卫生事件”。3月，世卫组织宣布疫情状况可定性为“全球大流行”。2020年12月31日尽管处于疫情时期，《财富报告》指出，在政府刺激措施的驱动下，全球超高净值人士数量有所增加。其中亚洲地区增幅尤为显著，达到16%。2021年12月16日英格兰银行是各大主要央行中首个宣布加息的，结束了两年来接近零利率的局面，并在各央行中引发了一场旨在战胜飙升通胀的竞赛。2020年11月7日在激烈且充满争议的竞选之后，美国民主党总统候选人乔·拜登（JoeBiden）击败唐纳德·特朗普（DonaldTrump），正式宣布成为第46任美国总统。五年回顾过去五年，地缘政治和经济波动重塑了全球房地产市场。在新冠疫情期间，由于通货膨胀和利率攀升，办公模式、税务政策与生活方式发生转变，使迈阿密和迪拜等地市场得到蓬勃发展。莱坊国际豪宅指数（PIRI 100）显示，对于在2020年1月价值100万美元的豪宅投资，2025年此类房产在迈阿密和迪拜市场中的价值将分别增至190万美元和270万美元。我们依循时间线概述了近五年的动荡局势2020万美元投资价值万美元万美元万美元万美元20212020年3月15日为应对新冠疫情造成的经济影响，美联储将基准利率下调至接近零的水平，并持续到2022年初。2021年3月23日中国台湾省的集装箱重型船“长赐”号（Ever Given）在苏伊士运河新航道搁浅。此次事件导致供应链中断，突显了全球供应链的脆弱性，并恐将加剧通胀问题。2021年12月31日随着资产价格飙升，投资者似乎并不在意通胀的早期迹象。《财富报告》显示，超高净值人士数量增长了9.3%，豪宅价格上涨了8.4%。迈阿密迪拜市场观察 20222022年2月24日俄乌冲突爆发，标志着2014年克里米亚入俄事件的升级，致使欧洲地缘政治风险达到战后至高点。 20242024年11月5日美国共和党籍政治家兼第45任总统唐纳德·特朗普再度竞选美国总统，以关键的历史性胜利击败民主党总统候选人卡玛拉·哈里斯（KamalaHarris）。2023年12月31日《财富报告》显示，随着资产价格反弹，全球超高净值人士数量增长了4.2%，豪宅价格上涨了3.1%。 2022年10月1日俄乌冲突使地缘政治局势越发紧张，加之新冠疫情引发的混乱，致使能源价格持续攀升，欧元区年通胀率达到11.5%。2022年12月31日《财富报告》显示，持续飙升的通胀和不断上涨的利率，导致2022年全球财富投资组合缩水10.1万亿美元。尽管市场波动不断，投资者仍然瞄准有形资产，莱坊奢侈品投资指数（Knight Frank LuxuryInvestment Index）跃升了16%。2022年12月7日中国正式宣布优化调整疫情防控措施，在经历了近三年的严格管控后，实施全面变革以重振经济并吸引外资。 2023年10月7日中东地区再度爆发严重冲突，导致该地区内外地缘政治风险加剧。2023年4月印度超越中国成为世界上人口最多的国家，这将对其经济、社会和全球影响力产生深远影响。 2020年1月迪拜豪宅市场中投资的100万美元，到2025年1月平均升值到270万美元2020年1月在迈阿密豪宅市场中投资的100万美元，到2025年1月平均升值至190万美元2024年12月31日经济和地缘政治动荡并未影响莱坊对豪宅市场前景的看法，预计在2025年，全球十大市场中有九个市场的价格将有所上涨。2024年9月18日美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点。这是美联储自2020年3月以来的首次大幅降息，同时也是自2008年以来非疫情时市场观察 2023 期的最大幅度降息。 44%的全球家族办公室表示计划增加房地产领域的资产配置利率下调对房地产市场极为有利。债务成本上涨和固定收益回报激增，已导致全球房地产投资总额自2021年的市场峰值以来下降近60%。近期数据显示，此下降速度已显著放缓，去年下半年投资总额同比有所上升。投资额回升凸显了今年报告的一项重要发现，即私人资本对房地产投资表现出了持续的浓厚兴趣，全球44%的家族办公室表示计划增加该领域的资产配置。同时，针对两大房地产市场的简要评估也证实了此类投资的需求水平。若企业如今想在伦敦市中心租用新的办公总部，可能需要排队等待了。莱坊统计总结了目前62项活跃需求，其中每位意向租户都在寻找50,000平方英尺（4,645平方米）以上的空间，因此等待长达三年时间才能如愿的情况颇为普遍。在这种情况下，越来越多的租户会在租约到期之前提出租赁需求，以确保租到合适的空间。就住宅地产而言，莱坊数据证实，在过去五年，二十国集团（G20）的每个成员国都未能实现其年度住房目标。这导致了房价和租金同步上涨，使住房的可负担性变得愈发困难。在居住领域的投资机会巨大且在持续增长⸺在东京、巴黎和悉尼等城市，长租公寓（专为出租而建造的住房）的市场份额仅占所有出租房源的1%甚至更低水平。即