核心观点与关键数据
宏观经济环境
比利时经济预计在2025至2027年间以每年约1%的速度增长，通胀预计在2026年降至2%以下，但2027年可能因ETS2系统引入而短暂上升。失业率预计维持在6%左右，但公共赤字预计到2027年将达到GDP的5.6%，公共债务将超过GDP的112%，引发财政可持续性担忧。地缘政治不确定性加剧，美国与欧盟贸易关系紧张可能进一步影响比利时出口。
布鲁塞尔地区政治与财政状况
布鲁塞尔地区选举后一年仍无政府成立，预算问题成为关键议题。地区政府采用临时预算方案，影响长期运营。标普将布鲁塞尔首都地区信用评级从A+降至A，展望负面，反映财政赤字和债务问题。
办公市场趋势
2025年上半年布鲁塞尔办公市场表现强劲，吸纳面积达172,500平方米，其中欧洲区表现突出，第二季度吸纳量达136,000平方米。主要驱动因素包括欧盟和Proximus等大型机构的搬迁，以及租户对可持续性、成本节约和未来空间的需求。
吸纳情况
- 总吸纳量：172,500平方米（包括第二季度最佳表现）
- 交易数量：137宗（其中86宗在第二季度）
- 主要吸纳类型：大型交易占比重，但中小型交易活跃，其中1,000-5,000平方米区间交易达23宗
- 私营部门吸纳占比近75%
租户类型
- 欧盟机构：欧洲委员会（LOOM项目22,400平方米）、欧洲议会（Monterra项目超过19,000平方米）
- 私营部门：Proximus（迁至Nextensa的Lakeside和Treebune项目）、ICT行业（13宗交易，包括Proximus）
- 其他：银行业、保险业、消费 goods、工业/制造业、制药/医疗
租金水平
- 总体 prime 租金：€400/平方米/年（较18个月前上涨€60）
- 平均加权租金：€292/平方米/年（第二季度）
- 欧洲区 prime 租金：€400/平方米/年
空置率与供应
- 空置率：8.36%（较去年同期上升0.16个百分点）
- 供应量：2025年下半年至2028年计划交付541,000平方米，其中424,000平方米为投机性开发
- BREEAM 认证：超过81%的供应项目计划获得认证
投资市场
- 投资额：€223百万（不到10宗交易）
- 交易类型：多为€5-€10百万的Grade C产品或增值产品，仅Chancelier为Core交易
- 投资者：均为比利时投资者（私营和机构）
投资回报率
- Prime 收益率：5.25%（受宏观经济不确定性影响，ECB降息对10年期政府债券收益率影响有限）
未来展望
- 大型交易预期：欧盟机构可能参与更多交易，Proximus迁址项目、美国大使馆和欧盟新址等
- 投资市场：短期内交易活动仍将低迷，但部分交易显示复苏迹象
- 租金趋势：Prime 租金可能继续上涨，若国际资本重新流入布鲁塞尔市场，收益率可能压缩
