一、发行市场
- 本期发行情况：2只REITs完成发行，规模合计55.80亿元，平均配售比例0.43%。华夏华电清洁能源REIT是今年第二只特许经营权REITs。两只数据中心REITs（合计69.0亿元）正在发行中。今年REITs平均配售比例低（0.54%），平均首日涨幅27.97%。截至2025年7月，已发行12只REITs，数量同比增长9%，规模下降23%（209亿元），涉及仓储物流、保障房、消费基础设施、产业园、供热设施、清洁能源五种类型，其中供热设施为新类型。
- 项目储备情况：沪深交易所共受理16单REITs储备项目，扩募项目6单（37.5%）。已获批1单产业园扩募项目（待发行）。本期2单项目状态变更。储备项目中产权REITs占12单（产业园4单、仓储物流2单、保障房3单、消费基础设施3单），特许经营权REITs占4单（清洁能源3单、生态环保扩募1单）。
二、二级市场
- 市场概况：REITs产品数量71只（产权46只，特许经营权25只），最新规模2119亿元（产权1155亿元，特许经营权964亿元），产权REITs规模占比逐渐拉大。本期REITs市场下跌-0.62%，落后于主要股票指数。产权REITs下跌-1.15%（保障房跌幅最大-2.53%，消费跌幅最小），特许经营权REITs微涨0.03%（生态环保上涨1.86%，供热设施下跌-2.69%）。
- 业绩表现：今年以来REITs市场整体上涨16.33%，领先主要股票指数。产权REITs涨幅18.82%（消费基础设施33.92%，产业园9.57），特许经营权REITs上涨13.84%（生态环保4.67）。过去一年不同类型分化更明显（保障房、消费基础设施涨幅超40%，生态环保仅5%）。
- 交易活跃度：本期交易活跃度略升，供热设施成交额大幅下滑，生态环保等成交额提升。整体换手率持平，高于沪深300和中证红利，低于中证500。
三、分红情况
- 本期分红：1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑。2025年REITs市场共分红45.72亿元，分红收益率为2.80%（高于沪深300和中证500，低于中证红利）。特许经营权REITs分红29.14亿元（3.42%），产权REITs分红16.58亿元（2.30%，低于特许经营权REITs和中证红利）。
- 历史分红：特许经营权REITs分红金额和收益率均高于产权REITs（清洁能源>9%，生态环保6.30%）。产权REITs过去一年分红收益率为4.91%，低于中证红利。特许经营权REITs成立以来分红比例略高于产权REITs（略低于90%的底层资产类型主要为保障房）。水利设施REITs已首次分红，供热设施REITs尚未分红。
四、投资价值分析
- 产权类REITs：估值（P/可供分配金额）27.39，略低于特许经营权REITs。经营角度估值（P/EBITDA）25.46。过去一年实际分红股息率3.61%，若按可供分配金额计算为3.87%。产业园股息率最高（4.28%），保障房最低（2.68%）。
- 特许经营权REITs：更适合用内部收益率估值。水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保和清洁能源，最低为收费公路。收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源。
五、主要政策
- 今年以来REITs市场重要政策包括：支持符合条件的文化和旅游类项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
