REITs市场跟踪双周报：产品数量突破70只 二级市场小幅回调

重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。[Table_Summary]报告摘要：1）发行市场2）二级市场3）分红情况例都较高。资建议。 上海证券基金评价研究中心分析师：孙桂平执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102报告日期：2025年07月16日 一、发行市场1、本期发行情况本期2只两只REITs完成发行，发行规模合计为55.80亿元，平均配售比例为0.43%，其中华夏华电清洁能源REIT是今年发行的第二只特许经营权REITs。此外，两只数据中心REITs正在发行中，预计合计发行规模为69.0亿元。今年发行的REITs配售比例都很低，平均配售比例仅有0.54%，今年发行REITs的平均首日涨幅为27.97%。截止目前，今年已发行12只REITs，发行数量比去年同期增长9%，发行规模合计209亿元，较去年同期下降23%，共涉及五种底层资产类型，其中供热设施为新发行的资产类型。具体来看：3只仓储物流REITs（规模58亿）,2只保障房REITs（规模27亿），2只消费基础设施REITs（规模31亿）、3只产业园REITs（规模59亿），1只供热设施REITs（规模15亿），1只清洁能源REITs（规模19亿）。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势，其数量和规模占比都为80%以上。表1本期已成立和正在发行的REITs发行规模（亿元）36.85位于北京市海淀区的首农元中心项目，可租赁面积16.1万平方米，开始运营时间2021年11月。18.95位于浙江省杭州市的天然气热电联产项目，规模为2套480.25兆瓦燃气—蒸汽联合循环热电联产机组。开始运营时间2015年9月预计24.0位于苏州昆山市的国金数据中心项目，建筑面积3.5万平方米，开始运营时间2020年5月到7月预计45.0位于河北省廊坊市的润泽数据中心项目，建筑面积4.2万平方米，开始运营时间2020/12/16。数据来源：Wind资讯、上海证券基金评价研究中心、REIT招募说明书 底层资产存续期限备注基金存续期为16年。项目物业的土地 剩 余 年 限 为15.5年-基金存续期为21年，机组设计寿命剩余年限20年，土 地 剩 余 期 限38.6年-基金存续期为38年。项目物业的土地剩余年限为37年首批数据中心REITs，民企投资项目基金存续期为50年。项目物业的土地 剩 余 年 限 为48.8年首批数据中心REITs，民企投资项目 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序2、项目储备情况目前沪深交易所共受理16单REITs储备项目，其中扩募项目6单，数量占比为37.5%。目前已获批1单产业园扩募项目，处于待发行。本期2单项目状态发生变更。当前储备项目中产权REITs最多，共12单，其中产业园4单，仓储物流2单，保障房3单，消费基础设施3单；特许经营权REITs共4单，其中清洁能源3单，生态环保扩募项目1单。表2储备项目最新情况名称大类是否扩募资产类型项目状态更新日期华夏万纬仓储物流产权仓储物流已问询2024-4-15华夏安博仓储物流产权仓储物流已受理2025-6-30国泰君安临港创新产业园产权扩募产业园通过2025-5-30中信建投沈阳国际软件园产权产业园已反馈2024-12-12国泰君安东久新经济产业园产权扩募产业园已反馈2025-4-24创金合信电子城产业园产权产业园已受理2025-7-2建信建融家园租赁住房产权保障房已反馈2024-4-15华夏华润有巢产权扩募保障房已反馈2024-12-23中金厦门保障房产权扩募保障房已反馈2025-6-10华夏凯德商业产权消费设施已反馈2025-5-12中金唯品会奥特莱斯产权消费设施已反馈2025-5-26 受理日期交易所备注2024-3-1深圳-2025-6-30深圳2024-11-19上海已获批2024-11-1上海东北地区首单2025-3-31上海-2025-5-20上海2024-3-1上海-2024-11-11上海-2025-5-9上海-2025-4-18上海-2025-5-9上海 二、二级市场目前REITs市场产品数量为71只，其中产权REITs共46只，特许经营权REITs共25只。最新REITs规模为2119亿元，继续维持在两千亿以上，其中产权REITs规模为1155亿元，特许经营权REITs规模为964亿元，两者规模差距逐渐拉大。本期REITs市场先涨后跌，整体下跌-0.62%，明显落后于主要股票指数。本期产权REITs整体下跌-1.15%，各资产类型都有不同程度下跌，其中保障房REITs跌幅最大，为-2.53%，而消费REITs跌幅较小；特许经营权REITs本期微涨0.03%，各资产类型表现分化，其中生态环保表现最好，上涨1.86%，而供热设施表现较差，下跌-2.69%。今年以来REITs市场整体涨幅为16.33%，大幅领先主要股票指数。今年来各底层资产类型REITs都不同程度上涨，产权REITs今年表现好于特许经营权REITs，涨幅为18.82%，但各资产类型业绩出现一定分化，其中消费基础设施REITs今年表现最好，涨幅33.92%，明显好于其他资产类型，而产业园REITs涨幅最小，为9.57%；特许经营权REITs今年上涨13.84%，其中生态环保REITs涨幅最小，仅4.67%，其他类型涨幅相近。过去一年来看，不同类型分化更明显，保障房和消费基础设施涨幅超过40%，而生态环保涨幅仅5%，其他类型涨幅多在10%到20%之间。本期REITs交易活跃度较上期略升，其中供热设施成交额大幅下滑，而生态环保等成交额明显提升。本期REITs整体换手率较上期持平，高于沪深300和中证红利，但低于中证500。 2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。表3 REITs本期表现最新规模（亿）本期收益率今年收益率过去一年收益率日均成交额（亿）日均成交额增速日均换手率1155.40-1.15%18.82%28.47%3.7711.75%0.98%356.25-1.23%9.57%15.07%1.2318.95%0.93%259.98-0.92%17.61%21.34%0.63-8.08%0.78%195.88-2.53%21.96%42.52%0.75-17.13%0.84%343.29-0.34%33.92%55.89%1.1654.80%1.40%963.650.03%13.84%16.35%2.31-8.51%0.73%626.53-0.11%14.43%15.47%1.34-10.14%0.58%1.86%4.67%5.46%0.3280.46%1.63%251.680.37%13.22%18.82%0.53-18.29%0.76%-1.52%17.24%0.078.23%0.83%-2.69%0.04-67.52%0.66%2119.05-0.62%16.33%22.05%6.083.08%0.89% 32.5826.8026.08 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指6/30至7/11，上期时间段指6/16至6/27，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。表4收益率前五名和后五名的REITs基金简称（前五名）今年收益率基金简称（后五名）本期收益率基金简称（后五名）今年收益率嘉实物美消费48.06%华夏首创奥莱-4.40%中金湖北科投光谷-4.86%华夏大悦城购物中44.29%国泰君安临港创新产业园-3.92%中航首钢绿能1.27%华安百联消费43.58%华夏北京保障房-3.76%东吴苏园产业1.29%华夏首创奥莱39.64%华夏大悦城购物中心-3.53%鹏华深圳能源1.52%招商基金公路高速36.74%红土创新深圳安居-3.40%华夏越秀高速1.85%1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）计算复权收益率表5交易活跃度前五名和后五名的REITs基金简称（前五名）日均成交额增速基金简称（后五名）本期日均成交额(万)基金简称（后五名）日均成交额增速华夏合肥高新133.69%招商科创孵化器98.0国泰君安济南能源供热REIT-67.52%华泰紫金宝湾物流127.88%华泰紫金南京建邺产业园107.6国泰君安城投宽庭保租房-66.68%中金湖北科投光谷118.37%中金联东科技创新产业园137.2鹏华深圳能源-63.80%华夏大悦城购物中98.23%中航易商仓储物流185.7招商科创孵化器-61.97%中航首钢绿能88.91%中金重庆两江产业园188.2华泰苏州恒泰租赁住房REIT-61.41%数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）相关系数计算区间为过去40个交易日。三、分红情况本期有1只REITs分红，分红金额为0.24亿元，较上期下滑。2025年REITs市场共分红45.72亿元，分红收益率为2.80%，明显高于沪深300和中证500，但低于中证红利，中证红利分红收益率最近一段时间继续明显提升。今年特许经营权REITs分红金额为29.14亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为3.42%；产权REITs共分红16.58亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为2.30%，明显落后于特许经营权REITs，也低于中证红利指数。从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红金额和分红收益率都明显高于产权REITs，其中清洁能源REITs分红收益率超过9%，而生态环保相对较低，仅6.30%；产权REITs过去一年分红收益率为4.91%，也低于中证红利指数。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，其中成立以来分红比例略低于90%的底层资产类型主要有保障房REITs。此外，水利设施REITs本年已经进行了首次分红，而供热设施REITs成立时间较短，目前仍没有进行分红。表6 REITs分红情况2025年分红金额（亿）2025年分红收益率过去一年分红金额（亿）过去一年分红收益率16.582.30%27.714.91% 本期分红金成立以来分红比例90.74% 2）REITs区间分红收益率=REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例=成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额表7分红收益率和分红比例前五名REITs成立以来分红比例基金简称（特许经营权）成立以来分红收益率（年化）基金简称（特许经营权）成立以来分红比例125.29%中信建投明阳智能新能源15.16%中信建投国家电投新能源107.73%109.38%中金山东高速11.01%华夏中国交建100.06%100.08%鹏华深圳能源10.31%招商基金公路高速公路100.00%100.01%易方达深高速公路10.13%中金山东高速99.98%100.01%中航京能光伏9.34%中航京能光伏99.11%1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。四、投资价值分析1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为27.39，比上期下降，明显高于沪深300