休斯顿写字楼市场报告：2025第一季度

第2页 洛杉矶办公室洞察 | 2025年第一季度休斯顿办公室市场趋势34万平方米2.3 msf高品质资产推动办公楼市场复苏休斯顿显示出一种分叉的恢复写字楼市场由奖杯办公板块引领。2025年第一季度吸纳了超过34万平方英尺(sf)的奖杯型写字楼空间，主要来自利安德巴塞尔的31.8万平方英尺( sf)搬迁。虽然整体净吸纳量较为保守，为19.4万平方英尺( sf)，但通过业主-使用者销售和改造，从竞争性库存中移除了170万平方英尺( msf)的空间，其中包括1021 Main，导致全市空置率下降60个基点至26.8%。改造和再开发活动，其中超过40万平方英尺( msf)的办公空间被考虑用于替代用途，可能会进一步降低空置率并重塑市场。 来源：Avison Young 市场情报，CoStar休斯顿的办公租赁活动达到近2.3 msf在2025年第一季度，低于10年季度平均水平。尽管出现季度下降，主要受大规模交易减少推动，但基础需求保持强劲。然而，与扩张相关的交易出现新趋势，预示着可能复苏，这得益于日益增长的商业信心以及休斯顿的经济稳定和增长潜力。即将到期的租赁预计将在未来两年内显著增加空间需求，表明未来租赁交易将充满强劲的管道。由于大宗交易减少，租赁活动放缓 277mm办公室投资销售市场过去六个月，随着投资者追逐调整后的估值资产，活动出现明显增长。2025年第一季度销售额达到2.77亿美元，买家抓住机会收购大幅折扣的房产。价格似乎已经触底，因为投资者已带着更大的信心和机会进入市场，尽管仍保持谨慎。随着办公室市场预计将在未来一年逐步加强复苏，总销售额预计将超过去年的投资总额。2025年第一季度办公投资销售额增长 2007200820092010按类别净吸收第3页 洛杉矶办公室洞察 | 2025年第一季度6 msf5 msf4 msf3 msf2 msf1 msf0 msf-1 msf-2 msf-3 msf-4 msf 因此，未来的需求很可能转移到10至20年前建造的下层建筑，或较老的建筑，但最近进行了大规模翻新。对位于核心地段、设施完善的优质办公空间存在明显偏好，这正推动着当前租户的需求，进而导致供应顶层约束市场。德克萨斯塔楼1.2平方英尺的快速租赁，三年内达到99%的入住率，体现了这一趋势。 第一季度租赁活动总额近23亿美元，未达10年季度平均值。这种减少主要由较少的大规模租赁交易驱动，而这些交易受到了困难债务和流动性的阻碍为建筑业主提供的景观。然而，未来两年内即将到期的租赁合同预计将导致对办公空间的需求显著增加。 办公室投资销售活动第 5 页 休斯顿分公司见解 | 2025 年第一季度$600mm百万500毫米$400毫米$300毫米200毫米$100毫米$0mm2020年q12020年第二季度2020年第三季度2020年第四季度2021年第一季度2021年第二季度2021年Q32021年第四季度$277毫米总销售额休斯顿的办公楼投资销售市场在过去六个月中经历了显著的活动激增。2025年第一季度销售额达到2.77亿美元，买家抓住机会收购大幅折扣的物业。 $485毫米2022年Q12022年第二季度2022年第三季度2022年第四季度 05101520253035交易数量2025年第一季度2020年q12020年第二季度2020年第三季度2020年第四季度2021年第一季度2021年第二季度2021年Q32021年第四季度2022年Q12022年第二季度2022年第三季度2022年第四季度2023年Q1$71.94平均点扩散函数来源：Avison Young Market Intelligence, CoStar 备注：平均PSF值每平方英尺平均价格（PSF）已下降至70美元左右的低位，回到了2000年代初观察到的水平。然而，由于2024年末交易活动增加，PSF价值似乎正在稳定，因为投资者正在适应价格修正。 $71.94$0$20$40$60$80$100$120$140$1602023年第二季度2023年第三季度2023年第四季度2024年Q12024年第二季度2024年第三季度2024年第四季度2025年第一季度 277mm2023年Q12023年第二季度2023年第三季度2023年第四季度2024年Q12024年第二季度2024年第三季度2024年第四季度反映12个月的滚动平均值。 第6页休斯顿办公室洞察 | 2025年第一季度让我们看看更多流行的办公趋势占用者市场条件 小型至中型办公室租赁过去一年，交易活动一直占主导地位。值得注意的是，面积在10k平方英尺（sf）以下的租赁占据了第一季度所有交易的46.8%，远超疫情前的平均水平。相反，大型租赁（超过50k平方英尺）占Q1活动的18.3%，与2015年至2020年的34.4%平均值形成鲜明对比。 第 8 页休斯顿办事处洞察 | 2025 年第一季度按建筑年代组直接可用性总可用建筑面积70年代54 msf52 msf50 msf48 msf46 msf44 msf总直接可用SF42 msf40 msf38 msf2020年q12020年第二季度2020年第三季度2020年第四季度2021年第一季度2021年第二季度2021年Q32021年第四季度 受避险情绪驱动，2010年以来交付的办公楼维持着最低的直接空置率11.7%，反映了它们的现代设计和优越的便利设施。相反，较老的房产，特别是那些建于1970 年代至 1990 年代的，表现出更高的可用率，归因于楼层低效盘子和过时的设施。随着占位者越来越多地优先考虑最优质的场所，自2010年以来交付的建筑的可用性预计将进一步下降。 休斯顿的办公楼建设管道在过去三年中急剧萎缩，达到504k平方米在建的历史低点。这代表了二十多年来最低的体量，表明了严峻的新增供应的约束。此外，由于这77%的空间已经预先租赁，这些交付的即时市场影响将微不足道。这种受限流水线，很大程度上归因于建筑成本上升和贷款标准收紧，表明新的办公供应将处于有限状态的一个较长时间段。 2008200920102011第9页 洪斯顿办事处洞察 | 2025年第一季度办公室建设管道12.0毫秒百万10.0毫秒8.0 msf6.0 msf4.0 msf2.0 msf0.0 msf 20202021第10页 休斯顿办公室洞察 | 2025年第一季度新建工程中的可用性直接可用3.0 msf2.5 msf2.0 msf1.5 msf1.0 msf0.5 msf0.0 msf 有限的新的供应，加上租户对现代办公空间强烈的需求，正开始造成稀缺性。尤其对于大公司。这种供需失衡可能会刺激新的发展，目标公司愿意为顶级支付溢价工作空间。开发者，然而，必须权衡潜在利润与高昂的建筑成本和日益增长的难以获得建筑贷款的综合障碍。 191第11页 休斯顿分公司洞察 | 2025年第一季度15块>500k sf: 2%150k - 300k sf: 15%28个区块块80000平方米 - 150000平方米：33%64个区块50000 sf - 80000 sf: 42%80个区块办公室大块空置情况 $20$30$40$50$60$70$80$90第12页 洪斯顿办公室洞察 | 2025年第一季度A类办公楼优惠趋势12个月移动平均2016年6月2018年2月2017年4月2017年9月2015年3月2015年8月2016年1月2016年11月 房东折扣已飙升至历史新高，反映了激烈的租赁竞争。过去一年，租户改造补贴平均为每平方英尺79美元。并且免费租期延长了将10年租约的租金提高到11.4个月。这一积极报价突显了在租户需求高度的市场中房东为吸引租户所面临的压力。选择性。然而，并非所有所有者可以提供此类条款，由于贷款契约或财务限制，形成了一个向资本雄厚房东有利的两级市场。 202520262027按行业划分的未来租赁到期能源与公用事业银行、金融、保险和房地产工程, 建筑, 建筑 & 建筑材料律师事务所咨询，研究，会计&招聘其他16.0 msf14.0毫秒12.0毫秒10.0毫秒8.0 msf6.0 msf4.0 msf2.0 msf0.0 msf休斯顿办公室洞察 | 2025年第一季度第13页 能源相关公司将占未来租赁到期面积的33%主要办公室的录像从2025年到2031年使用行业，总计18.5亿美元。租赁到期中份额第二大的是银行、金融、保险和房地产14.3%的租户，总计近8万平方英尺，其次是工程、建筑、建材租户，占比14.1%，总计7.8万平方英尺。 第 14 页 休斯顿办事处见解 | 2025 年第一季度让我们来审视影响办公楼地产部门的经济趋势休斯顿经济趋势 3.8%7.7%4.4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%200020012002200320042005失业率%就业率和失业率休斯顿办公室洞察 | 2025年第一季度第15页 休斯顿的经济持续展现活力，在过去的12个月内创造了56,500个就业岗位。虽然就业增长已经放缓从近期高点达到年增长1.7%，它仍然保持健康，因为它稳定在一个更可持续的增长模式中。此外，失业率维持在4.1%。根据休斯顿合作伙伴关系，经济前景依然强劲，预计2025年将创造超过71,000个就业岗位。 20202021办公类工作增长第16页 洪斯顿办公室见解 | 2025年第一季度专业与商业服务财务活动总就业人数同比%变化60k40k-40k-60kY就业增/减 - o - Y20000 0k -20000 休斯顿的经济保持稳健，自2020年初疫情前的峰值以来新增了56,800个办公岗位。而这一水平的就业增长是健康，它没有直接转化为办公空间需求的增加，可能是由于远程工作、办公室布局和利用方式的改变，以及经济不确定性。在短期内，办公室工作的年度增长已放缓至1.2%，这给办公室行业带来了挑战，因为公司正在评估其空间需求。 介绍了解更多第 17 页 休斯顿办公室洞察 | 2025 年第一季度办公室忙碌指数获取当今行业中最准确的办公空间使用情况视图。探索我们的互动仪表板，揭示美国各市场办公楼的真正繁忙程度。 61.3%63.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%休斯顿对阵美国复苏第18页 洪斯顿办公室见解 | 2025年第一季度休斯顿办公室探访恢复速度超过全国平均水平基线新冠肺炎发病美国总体休斯顿3月20日5月20日Jul-2009-2011月20日2021年1月21日3月21日5月21日7月21日09-2121月11日1月22日3月22日5月22日Jul-2209-2211月22日Jan-233月23日5月23日Jul-2309-23Nov-2301-2403-2405-2407-2409-2411月24日01-25截至2025年2月，休斯敦的办公室探视恢复达到了大流行前水平的63.4%，超过了全国平均水平。1月份的急剧增长与12月份的数字相比，表明雇主可能正在实施新的返回办公室（RTO）策略。尽管月度波动，但总体趋势表明正在逐步恢复。来源：Avison Young、Placer.ai的忙碌指数，注：基准月份为2019年2月。 55.4%56.1%57.6%58.5%61.8%63.4%70.9%71.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%第一级办公市场复苏华盛顿D.C.曼哈顿休斯顿亚特兰大洛杉矶波士顿旧金山芝加哥休斯顿的办公楼探访复苏在全国第一级市场中排名第三，仅次于华盛顿特区和曼哈顿。2025年1月的RTO强制令的实施似乎对办公楼探访的积极趋势有显著贡献。 附录第19页 休斯顿办公室洞察 | 2025年第一季度 0102030405060702007200820092010201120122013201420152016201720182019202020210510152020072008200920102011201220132014201520162