核心观点与关键数据
市场基本面
- 总空置率维持在0.5%，次级租赁空置率为3.1%，整体空置率连续第九季度上升，达到3.1%（较上一季度上升20个基点），但仍是加拿大主要城市中的较低水平。
- 吸收量为7.2百万平方英尺（msf），新供应量为196,709 sf，较前八个季度的平均供应量1.5 msf显著下降。
- 新开工项目13个，共61个项目在建，其中28%为分摊式开发（strata），较上一季度上升9个百分点，预售分摊式单位占比从20%增至34%。
租金趋势
- 平均净租金季度环比下降2.8%，至20.74 psf（不含6.40 psf固定费用），但附加租金上涨，使总租金保持稳定（从27.29 psf降至27.14 psf）。
- 两类次级市场（北温哥华和温哥华）总租金超过30 psf，其中北温哥华达到32.32 psf，温哥华为30.83 psf。
- A类物业租金保持高位，而老旧物业租金下降幅度更大，租金分化加剧。
市场指标
- 大型租户（超10万sf）可选空间从去年的13个增至18个，较三年前增加50%。
- 空置率同比上升1.5个百分点（从1.6%至3.1%），但各区域差异显著：北温哥华最低（1.3%），温哥华最高（14.3%）。
- 在建库存占比为3.4%，较上一季度上升，但低于近五年平均水平。
开发趋势
- 在建项目面积7.8 msf，其中分摊式开发占比28%，大型单元（>12,000 sf）占比29%，小型单元（<8,000 sf）占比55%。
- 主要开发区域为素里（1,834,236 sf）、伯恩比（1,723,286 sf）和温哥华（1,168,462 sf）。
交易活动
- 重大工业物业交易包括Langley的401 Langley Holdings Ltd.地块以402 psf成交，以及素里Translink收购7678 132nd Street地块，总价8,585,757美元。
- 重大租赁交易包括Richmond的Euro Asia Transload续约149,558 sf，Delta的Olympia Transportation新租128,628 sf。
研究结论
- 市场空置率上升但仍在可控范围，租金小幅下降但总成本稳定，显示市场供略大于求但竞争仍较温和。
- 新供应减少但开发管线强劲，分摊式开发占比提升，反映投资者对长期租赁需求的预期。
- 区域分化持续，温哥华和北温哥华租金高位，而其他区域租金压力较小。
