基金深度报告：美国REITs梳理专题

请务必阅读正文之后的免责条款部分美国REITs梳理专题导言：本报告研究样本系wind提取的纽约证券交易所、纳斯达克交易所上市股票中“所属wind行业名称（2024）”内含REIT字眼的证券，筛选共计150只REITs。基于上述样本，我们拟对美国REITs的概况、资产属性及分类、综合市场表现、股息率分布、我国公募投资美REITs情况等内容进行梳理，希望从更长时间、更广地域、更细资产等维度对目前我国公募基础设施REITs研究及投资形成参考。美国REITs概况：①两市REITs总市值约1.39万亿美元，在两市证券总市值中占比约1.77%。分为零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心、多户住宅、单户住宅、自助式仓储、写字楼、酒店及度假村等13个类型，其中零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心REITs总市值规模占比较高。②美REITs二级市场风险收益高于美债、低于美股。③2024年以来中证REITs全收益指数较美REITs相关指数表现明显更优。原因或有：中国公募REITs快速扩容，部分底层资产稀缺性强，独特的产品属性和较高的认购倍数等推高产品二级市场表现。债市调整、低利率环境确定，强制分红属性下投资者青睐度高，部分固收资金类需求需要承接。公募REITs二级市场综合表现整体而言似股非债，流通盘相对较小、交易行为易放大涨跌，资产配置、自下而上、择时等策略运用得当则收益相对可观。美国近年来新增REITs产品少，市场偏存量竞争。标普、纳指等权益类资产表现出色，吸金效应突出。美国REITs综合市场表现：①成立10年以上的美国REITs有118只、样本覆盖度78.7%，该部分REITs近10年年化收益率中值为4.16%。近10年/5年/3年/1年年化收益率均位于前40%的美REITs约10只，数据中心、信息服务类REITs年化收益率水平整体较高。②工业、数据中心、零售、养老医疗等REITs二级市场表现整体较好，住宅类、专门化、多元化、自助式仓储、写字楼类REITs表现分化，酒店及度假村、木材REITs表现较弱。美国REITs股息率梳理：①成立10年以上的118只美国REITs近10年整体的股息率保持4.6%左右水平，成立3年以上的144只美国REITs近3年整体的股息率保持4.8%左右水平，美国REITs整体股息率水平高于美股主要股指。②我们通过对“近10年股息率中值、均值均在8%以上”、“总市值超500亿美元”、“近10年/5年/3年/1年年化收益率均处前40%区间”三个维度的数据观察，可得美REITs股息率表现分化，个券研判过程中，股息率水平、基本面成长空间等均不构成单一参考因素。对具体美国REITs股息率的观察，可参考可比期内美10年国债利率中值（2.39%）、均值（2.58%）位置。中国公募投资美REITs情况：目前我国QDII-REITS包含6只主代码基金、合计规模约11.1亿，占QDII另类投资基金规模约25.23%、占QDII基金总规模约0.17%。6只主代码基金包含3只被动指数型产品、3只主动管理型产品。整体而言，被动指数产品综合市场表现差异不大，关注指数市场演绎、产品规模、地区配置、费率、机构占比等因素；主动品种风险收益比整体而言不及被动品种，对具体REITs分析、美国宏观及行业把握等个券筛选能力要求相对更高，关注资产比例、综合市场表现等因素。风险提示：全球宏观经济走弱；美债利率大幅波动；通货膨胀超预期；市场风险偏好演变；QDII投资额度受限；历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 基金深度报告 投资要点 刘 鋆-11%-1%9%19%29%2024-06 内容目录1纽约证券交易所、纳斯达克交易所上市REITs概况..................................................31.1两市REITs总市值约1.39万亿美元，细分约13个资产类型.................................................31.2总市值超500亿美元REITs共计8只，总市值占比近47%....................................................41.3作为资产而言，美REITs风险收益高于美债、低于美股.........................................................41.4美REITs指数、中美REITs指数简要对比...................................................................................52美国REITs综合市场表现........................................................................................62.1成立10年以上的美REITs约118只、近10年年化收益率中值超4%................................62.2数据中心、零售、工业、养老医疗类REITs二级市场表现整体较好...................................73美国REITs股息率情况梳理.....................................................................................83.1美REITs股息率基本保持4.6%左右水平，股息率明显高于美股主要股指........................83.2具体美REITs股息率跟踪...................................................................................................................94我国QDII基金投资美国REITs情况.......................................................................114.1被动产品................................................................................................................................................114.2主动产品................................................................................................................................................135风险提示................................................................................................................13 -2-请务必阅读正文之后的免责条款部分 -3-请务必阅读正文之后的免责条款部分导言：本报告研究样本系wind提取的纽约证券交易所、纳斯达克交易所上市股票中“所属wind行业名称（2024）”内含REIT字眼的证券，筛选共计150只REITs。基于上述样本，我们拟对美国REITs的概况、资产属性及分类、综合市场表现、股息率分布、我国公募投资美REITs情况等内容进行梳理，希望从更长时间、更广地域、更细资产等维度对目前我国公募基础设施REITs研究及投资形成参考。1纽约证券交易所、纳斯达克交易所上市REITs概况1.1两市REITs总市值约1.39万亿美元，细分约13个资产类型于纽约证券交易所上市的REITs共计126只、总市值规模共计12026.58亿美元，于纳斯达克交易所上市的REITs共计24只、总市值规模共计1875.98亿美元。REITs数量合计150只、约占两市上市证券总量的2.81%，REITs总市值规模合计约13902.56亿美元、约占两市上市证券总市值规模的1.77%。细分看，纽约证券交易所上市REITs于该所上市证券而言，数量占比6.51%、总市值规模占比2.82%；纳斯达克交易所上市REITs于该所上市证券而言，数量占比0.71%、总市值规模占比0.52%。两市REITs大致分为零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心、多户住宅、单户住宅、自助式仓储、写字楼、酒店及度假村等13个类型，其中零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心REITs总市值规模占比较高、均超10%。图1：分类型REITs总 市 值占比情况资料来源：wind、财信证券（数据提取日：20250606）10.66%7.24%1.88%12.20%9.35%4.54%13.06%4.34%13.81%2.12%11.43%2.40%总市值占比 此报告 考 -4-请务必阅读正文之后的免责条款部分1.2总市值超500亿美元REITs共计8只，总市值占比近47%150只REITs中，总市值超千亿美元的产品有3只（美国电塔、WELLTOWER信托、安博）、总市值占比约23.4%；总市值超500亿美元的产品有8只、总市值占比约46.9%；总市值超100亿美元的产品有36只、总市值占比约81.0%。总市值占比超10%的资产类型TOP2产品信息如下：表1：总市值占比超10%的资产类型TOP2产品信息简称资产类型上市交易所总市值（亿美元）易昆尼克斯(EQUINIX)数据中心REITs纳斯达克交易所数字房地产信托数据中心REITs纽约证券交易所美国电塔(AM ERICAN TOWER)电信塔REITs纽约证券交易所冠城国际电信塔REITs纽约证券交易所WELLTOWER信托医疗保健REITs纽约证券交易所芬塔(VENTAS)医疗保健REITs纽约证券交易所西蒙地产(SIM ON PROPERTY)零售REITs纽约证券交易所REALTY INCOM E零售REITs纽约证券交易所安博(PROLOGIS)工业REITs纽约证券交易所LINEAGE工业REITs纳斯达克交易所资料来源：wind、财信证券（数据提取日：20250606）1.3作为资产而言，美REITs风险收益高于美债、低于美股基于发布日时间、综合市场表现、挂钩产品规模等因素，我们用标普美国房地产投资信托指数、道琼斯美国精选REIT指数来表征美国REITs资产。基于基金规模、与房地产市场以及利率相关性等因素考虑，我们用Vanguard总债券市场ETF、iShares美国按揭抵押债ETF来表征美债资产。用标普500、纳斯达克100指数来表征美股资产。从近10年/5年/3年/1年四个时间维度看，美REITs作为资产而言，二级市场风险收益高于美债、低于美股。表2： 美REITs、 美债、美股资产横向比较简称近10年年化收益率（%）近5年年化收益率（%）近3年年化收益率（%）标普美国房地产投资信托1.90463.0919-0.7610道琼斯美国精选REIT1.51582.8638-1.1784iShares美国按揭抵押债ETF-0.5917-1.17991.3384Vanguard总债券市场ETF-0.6357-1.26741.9436标普50011.033313.361413.3807纳斯达克10017.012517.136720.0283资料来源：wind、财信证券（数据提取日：20250606） 889.8985592.44991012.2085436.67811000.7421285.6718524.7283504.18951000.4898100.