基金深度报告 证券研究报告 基金市场非美地区REITs梳理专题 基金深度报告 2025年06月18日 投资要点 上证指数-上证基金指数走势图 基金指数上证指数 29% 19% 9% -1% -11% 2024-062024-092024-122025-03 主要指数表现(涨跌幅%) 指数名称 60日 年初至今 上证指数 3.38 1.06 中证基金 1.86 1.21 股票基金 3.35 1.54 混合基金 4.07 3.14 债券基金 0.57 0.77 货币基金 0.22 0.65 刘鋆分析师 执业证书编号:S0530519090001 liujun23@hnchasing.com 相关报告 1基金周报(20250616-20250620):首只债券型 ETF-FOF本周发行2025-06-14 2基金深度报告:美国REITs梳理专题 2025-06-13 3基金周报(20250609-20250613):基金重点池 新增两只含权品种2025-06-08 导言:上一篇基金深度报告我们对全球REITs规模最大的美国市场进行了系 统研究,本篇深度报告我们拟对非美地区REITs进行专题梳理,主要研究对象是亚太区、环太平洋、北美以及欧洲的发达市场/地区REITs。不同市场/地区的REITs发展历程与该市场/地区的人口结构、地理要素、社会发展程度等资源禀赋密切相关。域外REITs的系统性梳理,有助于我们对我国公募基础设施REITs的市场容量、资产类型、运营管理、中远期市场认知及反映形成一定的对比认知,以期更好从事该类型资产的研判投资工作。 亚太区:1)新加坡:34只REITs总市值合计约821.3亿新元,主要涉及5个类型,其中工业(36.1%)、零售类(27.5%)REITs总市值占比较高,凯德旗下2只REITs总市值合计占比超32%。新加坡REITs指数整体市场表现 优于新加坡房地产投资信托指数,考虑指数编制方法以及成份构成;新加坡 REITs指数整体市场弱于富时发达市场REITs,考虑单一市场以及个券差异。2)日本:94只REITs总市值合计约25.86万亿日元,主要涉及6个类型,其中多元化(74.7%)、写字楼(15.4%)REITs总市值占比较高。多元化REITs 二级市场表现整体较好,内部有所分化,多户住宅、酒店及度假村类REITs二级市场表现一般,写字楼REITs近1年市场表现较好。日本REITs在住宅、办公楼等地产物业开发运营方面的主体较多,该类型物业开发运营程度高,分工细致、细分供应商成规模,从事开发、建设、装饰、出租、出售等地产 业务全价值链业务的主体占比较高。3)中国香港:11只REITs总市值合计 约1517.9亿港元。①领展房产基金:港交所上市规模最大REITs,总市值占比近72%。投资组合主要聚焦亚太,包括中国香港、中国内地、新加坡、澳洲、英国的零售物及相关物业。与目前消费基础设施REITs的区别主要在于资产/域分布差异、整体组合及单个物业体量差异等,运营管理参考意义较大。 ②顺丰房托:投资组合包括香港、长沙、佛山、芜湖的物流地产。与南方顺丰物流REIT的区别主要在于项目区位及内部构成差异、估值/业绩规模及现金分派率差异等。 环太平洋、北美、欧洲地区:1)澳大利亚:44只REITs总市值约1856.1亿美元,其中工业、零售类REITs占比较高。市值在50亿美元以上的澳REITs 共计8只、总市值占比约78%,该部分REITs市场表现相对强劲,投资组合主要是零售、多元化物业。2)加拿大:26只REITs总市值约332.2亿美元,其中零售、多户住宅类REITs市值占比较高。从零售类REITs投资组合/资产 来看,杂货、露天商场、郊区商业、超市等物业业态分布较多,购物中心等物业业态相对较少。预制住宅、预制房屋社区构成部分多户住宅类REITs的 物业/资产。目前多伦多证券交易所上市的REITs相关ETF约11只、资产管理规模合计约30.4亿美元。类型涉及被动、主动、做多、做空等。3)英国:38只REITs总市值合计约468.7亿英镑,其中工业、多元化REITs占比较高。 思格卢公司总市值近93亿英镑,总市值占比19.8%。分析总市值和综合市场表现居前的英国REITs,投资组合/资产在城市物流、办公、工业等领域分布较广。部分REITs股息率表现出色,近10年股息率均值水平可达5%。 风险提示:全球宏观经济走弱;市场利率大幅波动;通货膨胀超预期;市场风险偏好演变;历史数据不代表未来业绩;跟踪品种为非保本型产品,极端情况下或存在无法完全回收本金的情形;经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险,影响基金收益水平等。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1亚太地区3 1.1新加坡3 1.1.1凯德旗下2只REITs总市值合计占比超32%3 1.1.2新加坡REITs指数市场表现跟踪4 1.2日本4 1.2.1CR4总市值占比近42%,多元化REITs表现整体较好4 1.2.2多元化REITs重点跟踪5 1.3中国香港6 1.3.1关注品种1:领展房产基金(0823.HK)7 1.3.2关注品种2:顺丰房托(2191.HK)8 2太平洋沿岸、北美、欧洲地区9 2.1澳大利亚9 2.1.1澳上市REITs共计44只、总市值约1856.1亿美元9 2.1.2澳REITs市值TOP8占比约78%、集中度较高,市场表现相对强劲9 2.2加拿大10 2.2.1零售、多户住宅类REITs市值占比较高10 2.2.2加拿大REITs相关ETF情况简述11 2.3英国12 2.3.1工业REITs思格卢公司总市值近93亿英镑、占比约20%12 2.3.2投资组合在城市物流、办公、工业等领域分布相对较广13 3风险提示14 图表目录 图1:分类型看新加坡REITs市值占比分布3 图2:分类型看日本REITs市值占比分布5 图3:分类型看澳REITs交易额分布9 图4:澳REITs交易额TOP5信息9 图5:加拿大上市REITs分类型市值分布情况11 图6:英国上市REITs分类型市值分布情况12 表1:综合市场表现及滚动股息率表现居前的新加坡REITs情况3 表2:新加坡REITs指数市场表现4 表3:总市值TOP10的日本REITs情况5 表4:日本多元化REITs重点跟踪6 表5:港交所上市REITs情况6 表6:澳REITs市值TOP8情况10 表7:加拿大REITs市值CR9中零售类、多户住宅类品种情况11 表8:多伦多证券交易所上市的REITs相关ETF情况12 表9:英国REITs总市值CR7情况13 表10:英国REITs近10/5/3/1年区间年化收益率均位于前50%区间品种情况13 导言:上一篇基金深度报告我们对全球REITs规模最大的美国市场进行了系统研究,本篇深度报告我们拟对非美地区REITs进行专题梳理,主要研究对象是亚太区、环太平洋、北美以及欧洲的发达市场/地区REITs。不同市场/地区的REITs发展历程与该市场/地区的人口结构、地理要素、社会发展程度等资源禀赋密切相关。域外REITs的系统性梳理,有助于我们对我国公募基础设施REITs的市场容量、资产类型、运营管理、中远期市场认知及反映形成一定的对比认知,以期更好从事该类型资产的研判投资工作。 1亚太地区 1.1新加坡 1.1.1凯德旗下2只REITs总市值合计占比超32% 目前新加坡共计34只REIT(s新加坡证券交易所上市)、总市值合计约821.3亿新元。 主要涉及5个类型,其中工业(36.1%)、零售类(27.5%)REITs总市值占比较高。总市值超百亿新元的REITs是CAPITALANDINTEGRATEDCOMMERCIAL和CAPITALAND ASCENDAS,这两只REITs总市值占比合计约为32.6%。 图1:分类型看新加坡REITs市值占比分布 总市值占比 40.00% 36.07% 35.00% 30.00% 27.47% 25.00% 20.48% 20.00% 15.00% 12.09% 10.00% 5.00% 3.89% 0.00% 写字楼REITs 工业REITs 医疗保健REITs 零售REITs 多元化REITs 资料来源:wind、财信证券(数据提取日:20250611) 综合市场表现、滚动股息率表现较好的新加坡REITs约有6只,明细如下: REITs名称及代码 基本信息及资产情况 业绩及股息率 2014-12-12上市,总市值51.4亿新元。吉宝直流(亚洲首个纯数据中心),投资组 KEPPELDCREIT 合涵盖托管型、全装型、壳核型资产,项目分布在新加坡(9项)、其他亚太地区(澳 近10年年均涨幅约14.6% (AJBU.SG) 大利亚、中国、日本、马来西亚各1项)、欧洲(德国1项、爱尔兰2项、意大利1 近10年滚动股息率均值约5.5% 项、荷兰3项、英国3项)。 CAPITALANDASCENDAS(A17U.SG) 2002-11-19上市,总市值114.4亿新元。凯德腾飞,投资组合涵盖新加坡、美国、澳大利亚、英国等优质物业,业态包括数据中心、物流供应链、工程、商业及生命科学物业等。 近10年年均涨幅约6.0% 近10年滚动股息率均值约6.9% 表1:综合市场表现及滚动股息率表现居前的新加坡REITs情况 CAPITALANDINTEGRATED COMMERCIAL(C38U.SG) 2002-07-17上市,总市值153.3亿新元。凯德综合商业信托,投资组合涵盖新加坡、德国、澳大利亚,投资资产涵盖购物中心、办公楼、酒店公寓等物业。 近10年年均涨幅约5.3% 近10年滚动股息率均值约5.6% FRASERSCENTREPOINT (J69U.SG) 2006-07-05上市,总市值39.4亿新元。新加坡交易所上市的星狮旗下REITs之一,另1只是FRASERSLOGISTICS&COM(BUOU.SG)。两只REITs投资组合/资产各有侧重,FRASERSCENTREPOINT投资组合主要是零售物业,FRASERSLOGISTICS&COM投资组合主要是工业和商业物业。 近10年年均涨幅约7.4% 近10年滚动股息率均值约8.1% PARKWAYLIFEREALESTATEINVESTMENT(C2PU.SG) 2007-08-23上市,总市值26.4亿新元。医疗保健地产物业,资产分布在新加坡、日本、马来西亚、法国等地,物业业务包括私立医院、养老院、疗养院、护理设施、专科诊所等。 近10年年均涨幅约9.8% 近10年滚动股息率均值约4.0% AIMSAPACREIT MANAGEMENT(O5RU.SG) 2007-04-19上市,总市值10.6亿新元。澳大利亚、新加坡的物流、商业园区、工业地产等物业。 近10年年均涨幅约4.9% 近10年滚动股息率均值约8.9% 资料来源:wind、财信证券(数据提取日:20250611) 1.1.2新加坡REITs指数市场表现跟踪 新加坡REITs指数(FSTRE.GI)整体市场表现优于新加坡房地产投资信托指数 (SREIT.GI),考虑指数编制方法以及成份构成。 新加坡REITs指数(FSTRE.GI)整体市场弱于富时发达市场REITs(ERGLU.FI),考虑单一市场以及个券差异。 表2:新加坡REITs指数市场表现 指数 指数发布 近10年年化收益率(%) 近5年年化收益率(%) 近3年年化收益率(%) 近1年年化收益率(%) 新加坡房地产投资信新交所 -1.20 -6.26 -8.55 0.43 新加坡REITs指数FTSE -1.34 -4.49 -7.80 5.32 富时发达市场REITsFTSE 0.08 1.58 -0.60 10.02 托(SREIT.GI)2015-11-01 (FSTRE.GI)199