中东住房市场：选择的力量提高了生活质量和经济

由艾玛·卡斯特尔拍摄的照片 奇奥尔尼，迪拜 中东住房市场：选择的力量提升生活质量和经济 在中东地区，与世界上许多其他地方一样，业主身份被广泛认为是一个关键的经济繁荣指标，不仅对那些幸运地拥有住房的个人或家庭而言，而且对城市和国家而言，也是它们稳定和增长的象征 。然而，住房市场的真正实力超越了业主率，而是选择的力量，无论是通过购买、租房、住房补贴还是其他方式。当人们能够从一系列住房选择中进行选择时，城市和国家可以吸引多样化的人口来推动经济和社会活力，同时提高居民的生活质量。 政府在建立这种灵活性的结构基础方面发挥着关键作用，确保个人能够做出最适合其自身情况的住房决策。通过实施战略政策并应对住房趋势，政府可以塑造一个选择不受有限选项或经济压力限制，而是源于充分知情个人偏好的环境。 在本白皮书中，我们探讨了与租住和拥有住房之间的选择相关的动态，进一步深入阐述如何帮助人们做出明智的选择，从而促进更具韧性和包容性的住房环境。我们分析了关键驱动因素 ，例如个人和家庭的生活环境及财务理念，然后考察了市场前 景的影响，包括对居民以及政府、房地产投资者和开发商等关键实体的作用，这些实体促成了广泛的住房选择成为可能。通篇，我们重点介绍了成功的全球住房策略，特别是沙特阿拉伯 （KSA）和阿拉伯联合酋长国（UAE）的案例，这些案例展示了选择在培育繁荣住房市场方面的力量。 中东房地产市场：选择的权力提升了生活质量和经济1 在经济原则错综复杂的网络中，很少有真理像人类对住所的基本需求那样普遍。亚伯拉罕·马斯洛著名的需要层次理论强调了这一点，将住所视为人类福祉的必要条件（见图1）。 这一事实构成了住房部门赖以建立的基础。无论经济波动、社会变迁或个人境遇如何，住房需求都持续存在，这源于对庇护和安全的根本需求。 世界各地，有几种类型的住房服务于个人和家庭不同的需求和偏好： —拥有住房是房地产市场的顶峰。它涉及购买房产，可能借助贷款，购房者承担完全的所有权和责任。他们还可以享受股权增值和投资及个性化改造的自由。 图1 马斯洛需求层次理论强调住所是人类幸福安康的必要条件 实现想成为最 自我- 马斯洛需求层次理论 来源：凯尔尼分析 一个人可以是 尊敬 尊重，自尊，地位，识别，力量，自由 爱与归属 友谊、亲密关系、家庭、归属感 安全需求 个人安全，就业，资源，健康，属性 生理需求 空气，水，食物，住所，睡眠，衣服，生殖 中东房地产市场：选择的力量提升了生活质量和经济2 —租赁提供灵活性并降低前期成本，租户向房东或物业管理公司支付定期费用（通常为每月）以租住在出租房屋中。租房通常受到那些优先考虑流动性、不愿承担维护责任或尚未准备好拥有房产的人青睐。 —合作社是集体所有制的一种形式，居民通过公司或其他实体拥有和管理房产。与直接拥有各个单元不同，居民拥有 股份，这些股份赋予他们居住在该房产内某个单元的权利。Aljazeera住房合作社是的一个突出合作社。巴林并专注于通 过此模式提供可负担住房。 —公共租赁住房和廉租住房为低收入个人和家庭提供可负担的住房选择。它通常由政府机构或非营利组织运营，通过这些机构或组织管理的项目提供。新加坡住房与发展局就是一个此类机构的例子，它为符合条件的租户补贴公寓租金。 值得注意的是，存在混合模式，例如转租和融资租赁安排 ，这些安排融合了租赁和房屋所有权的方面。 HamedMoustafa拍摄的照片 奇奥尔尼，迪拜 中东住房市场：选择的力量提升生活质量和经济3 在不同住房类型中，拥有和租赁最为突出。对于潜在的房主和租户来说，在这两种选择之间的决定取决于三个主要的生活方式特征：居住环境和可负担性、财务管理理念以及对房地产市场的预期。反过来，这些因素有助于定义住房市场。 生活环境和可负担性 人们决定是租房还是买房，很大程度上取决于他们日常生活的环境。工作稳定性、家庭规模和地域流动性等因素，可能会使得租房比拥有住房更实际。 价格承受能力考虑因素，包括收入水平和储蓄，也会显著影响这一决策。在住房价格过高或租赁选择更经济的地区，对于寻求平衡住房支出与其他财务优先事项的人来说，租房可能是更优选的选择。 例如，在瑞士从2017年到2023年，月收入有所增加，但房价也上涨了。因此，买家要么超支购买，要么选择租房。现在有60%的瑞士人口选择租住住房. 在一个健康的住房市场中，个人应能够获得可负担的租赁选择和拥有住房的机会。因此，拥有多样的住房选择反映了旨在解决可负担性问题并确保住房能够为广泛人群所获得的努力。 中东房地产市场：选择权提升生活质量与经济4 资金管理哲学房地产市场展望 人们对财务规划、冒险和财富积累的感受会影响他们对理财的看法。有些人优先考虑流动性和财务灵活性，倾向于将钱投资于投资、储蓄或体验，而不是将其束缚在抵押贷款中。租房与此理念相符合，因为它提供了更多的自由和较短的承诺期限，而不是与拥有住房相关的潜在流动性限制。 个人和家庭对房地产市场趋势、房产价值、政府住房政策以及经济稳定的认知都会影响他们对房地产市场的预期。人们除了当前利率和住房供应之外，依据这些因素做出住房决策 。 波动的利率及其对抵押贷款的影响可能是一个关键的考虑因素。在 阿联酋2023年，例如，由通货膨胀上升主要驱动的显著 利率波动，意味着一些抵押贷款持有者的利率超过10%。 经济趋势美国例如，展示通货膨胀对租房者与固定利率抵押贷款房主的影响。近期，受消费者价格指数飙升和租赁物业有限的影响，住房成本不断上涨，导致租金大幅上涨，其涨幅超过了租房者的收入增长。相比之下，百分之九十二的拥有按揭贷款的美国房主已受益于固定利率许多被锁定在6%以下，从而免受通货膨胀压力，而租户却没有。这种差距导致一些租户开始考虑 拥有住房作为一种更稳定的选择. 因此，许多个人和家庭选择租房，考虑到其较低的资金投 入。 相反地，其他人将拥有住房视为长期财务稳定和财富积累的 基石。他们认为按揭付款是对一个潜在增值资产的投资，并 看重拥有住房随着时间的推移所带来的安全性和可能回报。 通常，我们预计房地产市场的轨迹及其对可负担性的影响将继续影响住房决策。无论是人们选择homeownership来对冲通货膨胀，还是希望政策干预来减轻租房负担，市场前景仍然是指导租户和买家选择的至关重要的决定因素。 中东住房市场：选择的力量提升生活质量和经济 5 SeifEssa拍摄的照片 奇奥尔尼，迪拜 In新加坡例如，尽管2023年第一季度利率上升，经济活动放缓以及采取措施缓解市场波动，这个拥有世界上最高的homeownershiprates之一的国家，即88%，对住房的需求仍然很高。 在任何国家，健康的住房部门也是包容性的，以便来自不同经济和社会背景的人能够做出适合他们的住房选择。政府通过实施解决我们上面描述的三种主要生活方式特征的政策发挥至关重要的作用。这些政策范围从经济促进因素到保护性法规，同样支持房主和租户。 3.首付援助计划 政府或非营利组织提供首付款援助，通常以赠款或可免还款项的形式，帮助人们克服购买住房的初始资金障碍。联合王国的帮助购房计划提供股权贷款，购房者可申请用于购买新建住宅的首付款。 其中包括：4.税收优惠政策 1.低利率政策 各国央行实施货币政策以维持低利率，这使住房抵押贷款更加负担得起，并鼓励个人购房。美国联邦储备委员会和欧洲中央银行都实施了这类政策以刺激经济活动，包括房地产市场。 支付抵押贷款利息、财产税或其他与homeownership相关的费用是政府提供的税收优惠之一。德国的 房产税减免政策重点针对低收入或有特殊需求的个人，以确保房产拥有方面的包容性。 5.保障性住房政策与区域规划政策 2.政府支持的抵押贷款计划 这类由公共机构支持的计划为抵押贷款提供担保或保险。美利坚合众国联邦住房管理局和抵押贷款及住房公司加拿大两者都提供抵押贷款保险，使人更容易以较低的首付获得住房贷 款。 一些地区要求开发者在新建项目中包含一定比例的保障性住房单位。地方政府也出台了促进保障性住房发展的政策，例如放宽区域规划限制、加快审批流程或为保障性住房项目划拨土地。 新加坡的住房与发展局（HDB）已实施多项分区政策，以确 保在岛上主要地段提供充足的公共可负担住房。 中东住房市场：选择的力量提升了生活质量和经济6 租赁则对一些居民以及将这一二手房市场视为主要或次要收入来源的房东至关重要。为此，为维护双方利益，政府制定了政策和法规，包括： 5.适居标准 此类法规要求房东维持安全、卫生且适合居住的居住条件。当影响居住性的问题未得到解决时，租户可能有权要求维修或扣除租金。德国其住房质量法案规定了严格的住房标准 。它要求房东维持的条件包括充足的供暖、卫生和安全。 1.房租管制与房租稳定 限制租金上涨的政策可以带来稳定，并保护租户免受突然且大幅的租金上涨。租金管制更为严格，通常对特定单元的租金上涨设限，而租金稳定则允许在设定的限额内逐步上涨。在 瑞典租户组织和房东协会之间的谈判决定年度租金涨幅上限 。这些谈判基于通货膨胀和维护成本等因素。 最后，一些政策涵盖租赁和住房所有权市场，有时起到从前者到后者的桥梁作用： 1.约租购买（租赁）计划 2.住房保障法 在这些计划中，人们可以租用房产，并选择以后购买它。一部分租金可能会记入首付或购买价格。马来西亚的我的首套住房计划是帮助首次购房者的一个例子。 这些法律保护租户的权利，使他们免受不公正驱逐、房东报复行为和歧视。它们还建立了解决双方纠纷的程序。英国,1988年住房法和1977年防止驱逐法案为租户提供此类法律保护 ，并规定了房东的驱逐程序。 2.教育和咨询项目 通过此类项目，政府或非营利机构帮助潜在的购房者和租房者提高金融素养，并在租房和购房过程中做出明智的决策。 联合王国的法律援助机构为租房者提供住房问题的法律代表 和咨询，尤其为低收入者。公民咨询局和其他组织在新西兰提供资源和教育项目，帮助潜在购房者。 3.保证金限额和规则 这些指南规定了房东可以收取的押金金额以及可以扣留押金的条件。在某些情况下，房东必须详细说明押金的使用情况。加拿大安大略省,住宅租赁法规定了关于押金的规定,包括房东可以收取的金额限制以及在规定时间内退还押金的要求。 3.反歧视法律 4.住房凭证计划 为帮助低收入租户，这些项目向他们提供优惠券或补贴，以帮助他们支付部分租金。美国的 第八节住房选择券计划通过补贴部分租金，支持符合条件的低收入家庭，使他们能够在私有市场选择住房。 各国制定法规，禁止房东基于种族、性别、宗教、残疾或家庭状况等因素歧视租户，以及禁止金融机构（包括银行）基于这些因素歧视房东。这些法律确保了每个人享有平等的住房机会 。 澳大利亚的公平住房法禁止这种偏见，并确保获得住房机会的平等权利。 中东房地产市场：选择的力量提升了生活质量和经济7 在许多中东国家，如阿拉伯联合酋长国和埃及，传统和文化规范都强调拥有住房是稳定和有利于家庭成长的象征。相反，吸引外籍人士到中东国家的努力，加上该地区当前的经济发展限制，如利率上升，凸显了需要强大的租赁市场作为拥有住房更加灵活和可负担的替代方案。因此，一些发达的中东政府已经实施法规和政策，以满足所有居民（包括公民和外籍人士）的住房需求，根据他们的偏好和财务能力。 例如，在迪拜，需求增加促使2023年房价上涨了20%，而在2022年和2021年都上涨了9%。1这反过来又促使住房供应扩张，从而平抑价格并为房主和租房者提供更广泛的住房选择。在构成居民89%的外籍人口中，大约68%的人更喜欢租房，因为这与其带来的财务和个人利益有关。2 为支持房地产的持续增长并保障开发商、次级业主和租户的利益，地方政府在迪拜和阿布扎比制定了关键租赁法规 ： 阿联酋是政府政策如何促进首次和二次业主自住及租赁市场发展的一个典型案例。其首次市场包含两个类别：本地阿联酋人的业主自住和海外人士的业主自住。对于本地人，政府分配住宅用地，并为新婚