土地市场量价齐升，改善型产品支撑后市信心

glzqdatemark12025年06月10日 |报告要点|分析师及联系人请务必阅读报告末页的重要声明 2025年1-5月，35城商品房累计成交面积为5302万平方米，同比下降9.1%，百城新房价格延续上行，5月环比上涨0.3%。百强房企销售额同比下降8.4%，部分改善型房企表现突出。15城二手房累计成交面积同比增长13.4%，受挂牌量高位影响，5月百城二手房价格环比下降0.7%。土地市场回暖，全国300城宅地成交面积同比增长2.3%，楼面均价上涨30.7%。建议关注重点城市拿地能力突出的头部央国企及改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发股份等，关注龙头中介平台，如我爱我家等。杜昊旻姜好幸方鹏刘汪SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明房地产土地市场量价齐升，改善型产品支撑后市信心投资建议：上次建议：相对大盘走势相关报告1、《房地产：销售面积降幅收窄，开发投资筑底承压》2025.05.292、《房地产：城更纲领文件出台，推进行业止跌回稳》2025.05.20扫码查看更多-20%0%20%40%2024/62024/10房地产 2/15强于大市（维持）强于大市➢新房销售：改善型房企销售韧性凸显，价格持续结构性拉涨2025年1-5月，35城商品房累计成交面积为5302万平方米，同比下降9.1%，降幅较1-4月走扩0.9pct，主要受供给量不足影响；一线城市累计成交面积同比增长2.2%。价格方面，5月百城新房价格延续上涨，环比增长0.3%，同比增长2.6%。百强房企2025年1-5月累计全口径销售金额为14113亿元，同比下降8.4%，部分改善型房企表现较优，中国海外发展、绿城中国、滨江集团5月单月同比分别+21%、+13%、+30%。➢二手房销售：一线城市成交保持活跃，价格延续下行2025年1-5月，15城二手房累计成交面积为4118万平方米，同比增长13.4%，增幅较1-4月收窄6.0pct，其中一线城市累计成交面积同比增长30.7%。单月来看，5月15城二手房成交面积为762万平方米，同比下降7.2%，其中一线城市成交面积同比增长10.4%。二手房挂牌量仍处高位，价格持续下行，5月百城二手房价格环比下降0.7%，同比下降7.2%。➢土地市场：宅地成交延续复苏，楼面均价保持高位2025年1-5月，全国300城宅地累计成交面积为7153万平方米，同比增长2.3%；累计成交楼面均价为7815元/平方米，同比上升30.7%。2025年5月，全国300城宅地溢价率为7.5%，部分热门城市、热门地块仍然保持较高溢价率；土地流拍率为3.4%，保持历史较低水平。1-5月权益拿地前三的房企分别为绿城中国、保利发展、中国海外发展，权益拿地金额同比分别为+164%、+526%、+202%，平均溢价率分别为29%、14%、27%。➢投资建议：推荐在核心城市持续拿地的头部央国企和改善型房企6月为房企年中业绩冲刺期，我们预计楼市或延续弱复苏，新房销售受益于主城区改善供应及房企促销，成交环比回升，二手房受高挂牌影响仍延续以价换量趋势。房企拿地积极性较高，土地市场核心城市热度有望延续。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高、服务好的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期2025/22025/6沪深300 正文目录1.销售端............................................................51.1量：新房年中或有修复，二手房区域性热度延续...................51.2价：新房结构性拉涨持续，挂牌压制下二手房价格下行.............71.3房企：销售持续分化，改善型房企表现更优.......................72.土地端............................................................92.1量价：供应收缩叠加结构优化，楼面均价保持高位.................92.2分级别：核心城市地价坚挺，土拍热度延续......................112.3房企：头部房企积极补货，拿地金额与溢价率双升................123.投资建议：推荐在核心城市持续拿地的头部央国企和改善型房企..........144.风险提示.........................................................14图表目录图表1：35城商品房累计成交面积及增速.................................5图表2：35城商品房当月成交面积及增速.................................5图表3：35城商品房历年1-5月分级别累计成交面积（万平方米）...........6图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比.........................6图表5：15城二手房累计成交面积及增速.................................6图表6：15城二手房当月成交面积及增速.................................6图表7：15城二手房历年1-5月分级别累计成交面积（万平方米）...........7图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比.........................7图表9：百城新房二手房销售均价........................................7图表10：百城新房二手房销售均价环比变动...............................7图表11：TOP100房企累计全口径销售金额及增速..........................8图表12：TOP100房企当月全口径销售金额及增速..........................8图表13：TOP100房企全口径及权益口径销量..............................9图表14：全国300城宅地累计供需走势..................................10图表15：全国300城宅地累计成交楼面均价..............................10图表16：全国300城宅地当月供需走势..................................10图表17：全国300城宅地当月成交楼面均价..............................10图表18：全国300城宅地月度溢价率与流拍率............................11图表19：全国300城宅地月度成交保证金比例............................11图表20：一线城市宅地累计供需走势....................................11图表21：二线城市宅地累计供需走势....................................11图表22：三四线城市宅地累计供需走势..................................12图表23：分城市级别累计成交楼面均价（元/平方米）.....................12图表24：2025年1-5月累计土地出让金TOP10城市.......................12 3/15 4/15图表25：2025年1-5月TOP10城市累计规划建面及溢价率.................12图表26：TOP100房企2025年1-5月拿地金额及均价......................13图表27：TOP100房企当月拿地金额及均价...............................13图表28：2025年1-5月权益拿地金额TOP10房企.........................13图表29：2025年1-5月TOP10房企楼面均价及溢价率.....................13 1.销售端1.1量：新房年中或有修复，二手房区域性热度延续新房：2025年1-5月，35城1商品房累计成交5302万平方米，同比下降9.1%，降幅较1-4月走扩0.9pct。5月当月成交面积为1107万平方米，同比下降12.3%。受供给不足影响，新房成交量或仍在震荡筑底。6月进入年中冲刺期，房企加大促销力度，叠加利率下调等政策刺激，成交量同环比或有所改善。图表1：35城商品房累计成交面积及增速资料来源：Wind，国联民生证券研究所新房：分城市级别来看，2025年5月35城商品房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交292、704、111万平方米，同比分别+7.0%、-20.0%、+1.0%。一线及强二线核心区随城市更新推进、优质宅地供应增加，以及房企营销加码，成交或延续韧性；三四线受库存高企及需求不足等影响，仍需政策扶持（如收储存量房用作保障房）。135城包括1）一线城市：北京、上海、深圳、广州；2）二线城市：杭州、宁波、南京、苏州、武汉、济南、青岛、成都、福州、厦门、佛山、南宁、无锡、常州、绍兴、温州、金华、惠州、泉州；3）三线城市：扬州、镇江、连云港、盐城、舟山、汕头、江门、清远、莆田、芜湖、泰安、韶关。2022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/102025/1累计成交面积（万平方米）同比增速（%，右） 图表2：35城商品房当月成交面积及增速资料来源：Wind，国联民生证券研究所-50%0%50%100%150%2025/405001000150020002500300035002021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/7当月成交面积（万平方米）同比增速（%，右） 5/15-100%-50%0%50%100%2024/102025/12025/4 请务必阅读报告末页的重要声明 资料来源：Wind，国联民生证券研究所二手房：2025年1-5月，15城2二手房累计成交4118万平方米，同比增长13.4%，同比增幅较1-4月收窄6.0pct。单月来看，5月15城二手房成交面积为762万平方米，同比下降7.2%。二手房成交季节性回落，城市表现持续分化，上海、深圳、南京等城市5月二手房成交套数同比增幅超10%。图表6：15城二手房当月成交面积及增速资料来源：Wind，国联民生证券研究所二手房：分城市级别来看，2025年1-5月15城二手房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交1006、2932、179万平方米，同比分别为+30.7%、+8.2%、+18.8%。我们认为一线及强二线城市优质新房项目陆续入市，二手房置换链条逐步打通，市场热度较高，低能级城市库存去化压力较大，资产保值性不定，购房者态度或215城包括1）一线城市：北京、深圳；2）二线城市：杭州、南京、苏州、成都、厦门、南宁、青岛、佛山、东莞、金华；3）三线城市：江门、扬州、衢州。02004006008001000120014002021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/4当月成交面积（万平方米） 请务必阅读报告末页的重要声明资料来源：Wind，国联民生证券研究所图表5：15城二手