2025年东南办事处和生命科学市场展望

东南部及大伦敦办事处 2025 聚焦办公与生命科学 knightfrank.com/研究 前言物业视角 东南写字楼市场在2025年以积极的势头步入，但也伴随着一定程度上的严格审视。在地面 ，租户和投资者都传递出一个明确的信息：品质是目标，但标准比以往任何时候都更高。 过去一年的租赁活动十分活跃，租赁量得益于资产库的缩小。我们正在见证日益加剧的两极分化，当产品合适时，承租人会做出决定，但不合适时就会退出。突出的交易，尤其是超过20,000平方英尺的交易，展示了企业积压的需求，这些企业一直在推迟决策，但现在准备做出承诺，前提是空间能够支持一个重新适应未来的工作场所。 西蒙·里卡兹 寻求利用当前周期性机会的权益丰富的买家。 主要商品的定价已经稳定，反映了市场基本面信心的恢复。然而，这种韧性主要局限于顶级资产。除非大幅折扣或提供明确的重新定位策略，二级股票难以吸引严肃的关注。投资者正正确地更密切地审视资本支出要求、过时风险和租户契约强度。即便如此，底价交易和最新上市资产的数量表明市场处于暂停状态而非衰退。有资 本准备投入，但它正被更谨慎地使用。 合作伙伴，国家办公室资本市场负责人 旧库存越来越不受青睐，三分之一空置面积不再符合现代租户的期望。如果不重新定位，其中很大一部分面临长期结构性空置的风险。房东越来越多地探索翻新和重新定位策略，以弥合供需之间的差距。然而，尽管租金上涨，建筑和借款成本上升，以及收益率下降，继续挑战开发可行性，影响投机和预租项目 罗迪·阿布拉姆 总的来说，未来一年将呈现两种速度。对于拥有优质、地理位置优越、面向未来的资产的房东和卖家来说，市 场反应灵敏且回报丰厚。然而，对于其他人来说，成功 合作伙伴，东南部及大伦敦将取决于适应性和愿意去市场所在之处而非过去之处。办事处 从投资者的角度来看，市场呈现出更为谨慎的态势。尽管交易量有所下降，但活动仍在继续。正在推进的交易往往具有一些关键特征：强大的租赁表现、ESG资质以及持久的区位基本面。尽管决策时间表漫长且尽职调查更为严格，但对东南部优质资产的兴趣仍然持续，尤其是在 2东南&大伦敦办事处东南&大伦敦办事处3 居住者视角：权衡成本、责任与战略优先级。 英国办公楼使用者正权衡重新评估空间需求时的复杂考量因素。虽然成本仍然是一个关键因素，但决策正越来越多地受到员工福祉、环境目标以及长期灵活性等更广泛战略优先事项的影响。这些变化的优先事项不仅影响着，而且正在驱动南英格兰地区的市场行为。 成本压力持续主导企业房地产战略。 成本仍然是承租人首要考虑的因素，而劳动力代表着商 随着组织重新评估其空灵活性现在是一个基本要求。 间需求，升级其保留的灵活性已成为不可谈判的要求。随着混合日程的演变， 空间已成为一个关键目使用者正在探索补充空间、区域枢纽或着陆点的灵活性 高效的、低影响的办公空间预计将增长。这种日益增长的可持续性关注将使能源使用、碳足迹透明度以及关键ESG指标的可 获得交通连接、便利设施和人才库的途径 ，越来越被视为实现更广泛业务目标所必需的。 结论：业主的新时代策略 东南办公室市场正在经历转型期，这受金融 业支出中最显著的部分。最近的政策变化，例如引入新标。 的劳动法以及雇主国家保险缴费的增加，只会加剧财务 压力。随着利润空间变窄，许多组织正在做出艰难的裁员决定，导致未来的空间需求变得不明确。 尽管如此，积极承租者越来越愿意承担更高的租金和服务费用，以追求顶级办公室。对高端空间的需求已被证明具有韧性，导致顶级租金在过去一年中平均上涨了2 %，一些中心甚至出现了两位数的增长。 企业对更好的工作空间的需求很强烈。 随着组织重新评估空间需求，升级空间已成为一个关键目标。这场持续的“优质逃逸”涵盖了使用者群体，这意味着新空间和甲级空间每年始终占租赁活动总量的约80 %。这是英国市场中最高的百分比，证明了优质房地产在组织运营战略中的角色。 选项。对灵活性解决方案的需求增长增加了运营商的租赁活动。在过去五年中，灵活性运营商占市场活动总额的5%，而在此之前，每年仅为1-2%。 当寻求传统空间时，租赁的灵活性同样被纳入谈判因素 。用户越来越寻求较短的租赁期限、解约选项以及向上和向下调整规模的余地。2024年东南地区的平均加权租赁长度为6.9年，比十年前的9年有所下降。混合投资组合策略和灵活供应现在已成为用户获取过程中的一个既定组成部分。 ESG仍然是决策的核心。 随着房地产占英国碳排放的约40%，能源消耗和运营效 率正成为实现净零排放和更广泛碳减排目标的核心。我们最近的调查发现，93%的占用者认为其组织的ESG承诺将在未来三年直接影响其房地产决策。 衡量进展受到更严格的审查。 供应短缺正在加速早期参与的需求。 面对占用的关键挑战是合适的办公空间严重短缺。尽管总体空置率上升，但新空间和甲级空间的供应仍然顽固地保持低位。事实上，目前总空置率与甲级空置率之间的差距是11年来最宽的。 面对优质空间竞争加剧，租户正调整时间表，许多人提前两年开始寻找，将传统规划周期延长了一倍。这一转变体现在预租交易的增加上，在2024年，提前于开发完成前出租的空间占总吸纳量的17%，创下自2000年以来的最高水平。 值得关注的例子包括强生公司，它在2024年与Legal&GeneralInvestmentManagement的Tempo大厦签署了近10万平方英尺的协议，将员工从其HighWycombe校园转移到Maidenhead市中心。这个新空间目标是达到EPC“A”评级和BREEAM“杰出”认证 ，并且设施齐全，从而展示了清晰的“优质化”趋势。 商业园区当然没有让使用者忽视。那些以建设地标和社区为优先事项的地方，比如奇西克公园和格林公园，利用设计、活力 、便利性和对体验的关注。这些地点特别适合需要较大占地面积或校园式风格的要求。BAE系统公司在格林公园的两座建筑物中收购了155,250平方英尺的面积，就是这种情况的证明。值得注意的是，过去12个月内完成的十大租赁交易中有六宗是在市郊地区完成的。 压力、文化变革、技术创新和战略优先事项转变的驱动。虽然成本意识仍然是租户考量的关键因素，但人们越来越认识到，质量、灵活性、用户体验和可持续性已成为现代办公场所战略的必要组成部分，而非可选择的附加功能。 成功驾驭这片不断演变的领域需要一个精心平衡：既要拥抱灵活的模型而不牺牲质量，也要投资于那些不仅满足运营需求，还能激发协作、增强连接和支持绩效的工作空间。办公室已经超越了其作为纯粹功能性资产的传统角色——它现在是文化、生产力和长期价值的关键推动者。 随着越来越多的公司采用转型计划并被要求披露环境绩效，对高能效产品的需求增加。 核心位置依然极具吸引力，而充满活力的商务园区依然具有吸引力。 占据者继续向城市和城镇中心聚集， 4东南&大伦敦办事处东南&大伦敦办事处5 11.76% 11.76% 12.50% 房东视角：平衡创新、预期与可行性 数字基础设施：隐藏的便利 混合办公重塑了人们对办公空间的需求。数字连接已成为基本要求。办公室现在必须支持现场工作和远程加入人员之间的无缝协作 。这意味着强大的、可靠的数字基础设施、高速网络和适应不断变化的科技需求的灵活布局。 22.58% 租金增长率同比% 东南部和伦敦地区的办公楼市场正在经历结构性变化和日益加剧的两极分化。虽然空置率总体呈上升趋势，但优质空间供应不足，尤其是在需求最高的“势头”地段。 与此同时，随着工作场所越来越依赖技术，对建筑物的需求也在增长。对高性能视频会议、智能系统和数据密集型工具的需求，显著提高了对电力供应、连接性和套房内部设施（in-suitefit-outs）的期望。如今，建筑物的要求包括强大的电力容量、备用系统和面向未来的数字基础设施。 8.57% 11.11% 5.26% 5.00% 4.76% 4.65% 在这个不断变化的环境中，房地产商和开发商需要应对一个更加复杂和充满挑战的格局。租户标准正越来越灵活，受新的工作方式和围绕可持续性与灵活性的不断增长期望的影响。同时，不断上涨的建设成本和更严格的 灵活性、选择以及支持生产力、文化和幸福感的环境。因此，成功办公的定义发生了变化。公司想要能够适应不断变化的需求、最小化前期成本、并根据需要扩展或重塑的空间。 作为回应，提供全套配套服务的实例（通常为2,000至6 ,000平方英尺）与传统租赁并行增长。房东还与服务式办公提供商合作，提供更灵活、即插即用的选择。此外 ，配套设施的提供更加精准务实。花哨的功能已消失，高质量的事后使用设施、健康区域、酒店式大堂和科技支持的合作空间最受欢迎。 办公室市场的租户需求形态已经发生转变，反映了组织在混合办公优 先的世界中重新构想工‘绿色议程’是否仍然重要？ 房东也在利用智能建筑技术作为差异化手段 。这些技术包括使用分析工具、能源管理平台以及提供对建筑性能实时洞察的人工智能系统。从改进能源使用到支持健康和福祉，这些技术在提供高效、舒适和工作优化的建筑中发挥着关键作用。 生存挑战仍在继续。 在这个不断变化的格局中，把握机会越来越取决于可行性。过去，明显的供需不平衡曾支持发展可行性并促使迅速响应。如今，情况更为复杂。高昂的建设成本、上升的利率 以及更严格的预售要求带来了巨大的财务压 牛津 沃金 布莱顿 阅读 吉尔福德 巴辛斯托克 米尔顿凯恩斯 布拉肯内尔 玛宁黑德 沃特福德 来源：KnightFrankResearch 50%。与此同时，具有可行性的新开发通常需要高达并超过每平方英尺60英镑的标rents。这些条件提高了可行性门槛，将新建设限制在只有最坚实、地理位置最佳的市场。 相比之下，全面的翻新项目通常在较低租金门槛——每平方英尺几十英镑——下仍然可行，同时提供较短的交付时间表和降低风险 。关键在于，翻新还能通过保留核心结构和减少隐含碳排放，更好地与租户的可持续性目标相一致。 租金提升和潜在承租人的信心。总结 虽然东南地区的办公库存水平略有下降，但 这标志着演变而非持续的批发收缩。办公空间的价值不再仅由面积定义，而是由其体验质量定义。 专注于质量而非数量的房东认识到，租户占用的空间较小，但对空间的要求更高。现在 ，灵活性至关重要，对短期租赁、可调整布局以及带有可持续性特点的即装Ready套间的需求正在增长。 法规给新开发项目和翻新计划带来了压力。需要清晰地制定战略定位，那些能够预见变化并果断应对的企业将在市场的下一章中占据有利位置以释放价值。 作场所角色的方式。 尽管全面符合最低能效标准（MEES）的精确时间表仍然不确定，市场情绪的方向非常明确：可持续性是一个根本性的考量。使用者越来越重视环境认证和节能建筑 ，这不仅作为ESG承诺的一部分，也是人才吸引、品牌一致性和运营绩效的核心组成部分。 力，使得在没有强有力的商业计划的情况下 ，更难证明投机性新建项目的合理性。 因此，虽然在经济发达的市场中仍可选择新建项目，但更广泛的趋势正转向以翻新为主导的策略，该策略在商业可行性与不断变化的租户期望之间寻求平衡。 日益重要的是强大的数字基础。办公室现在必须为混合工作而建设，并配备支持智能系统、无缝连接和长期运营弹性的技术和基础设施。 使用者期望：灵活性、便利性和用户体验 办公室市场的租户需求形态已经发生了变化，反映了组织在一个以混合办公为先的世界中重新构想了工作场所的角色。如今，企业正在寻求的不仅仅是一块空间。它们在寻求 实现可持续建筑的道路并非没有挑战。不断上涨的建造成本和材料成本意味着资本支出必须与建筑本身的内在质量及其满足未来租户期望的能力紧密对齐。 随着占据者继续调整规模，需求已从大型单一租户租赁转向多个小型租户。触发新开发项目的门槛，曾经约为30%，现在已上升到大约 发展确立了新的基调。 在新的开发项目已经完成的地方，这些方案 帮助设定了新的租金标准。例如，像Tempo和St