优先再融资而非资产处置

核心观点

• 围绕城镇（Aroundtown）和格兰城（Grand City）被标普下调评级后，预计公司将优先考虑再融资而非出售资产进行去杠杆化。
• 围绕城镇第一季度报告显示，其投资组合重估收益为0.8%，有助于降低杠杆率，但公司仍面临较大的再融资需求。
• 分析师预计围绕城镇将保持活跃的新发行市场参与，并可能利用有利的债务市场条件来再融资其到期债务。
• 分析师维持对围绕城镇的“减持”评级，主要原因是其再融资需求较大，并且在波动性经济环境中，其办公和酒店投资组合面临运营挑战。
• 分析师更偏好物流地产商，例如PTHREE和BPPEHX。

关键数据

• 围绕城镇的标普债务指标显示，其债务占债务加权益的比例已超过60%，但仍有足够的时间进行再融资。
• 围绕城镇的EBITDA指标已从3.4x降至4.3x，但仍低于标普的1.8x阈值。
• 围绕城镇的债务占EBITDA的比例为10.5x，高于标普的14.4x阈值。
• 围绕城镇的现金和流动资产为34亿欧元，其中16.6亿欧元持有在格兰城实体，足以覆盖其2025/26/27年的债务到期。
• 围绕城镇第一季度报告显示，其投资组合租金收益率为5%，租金增长率为3%，空置率为7.5%。
• 围绕城镇的平均债务成本为2%，ICR从4x提升至4.3x。

研究结论

• 分析师建议投资者将围绕城镇的债券转换为格兰城的债券，因为格兰城的债券具有更好的技术支持。
• 分析师建议投资者将围绕城镇的NC26混合债券转换为NC26的短期债券，以获得更高的票息和重置利差，但流动性会降低。
• 分析师建议投资者将围绕城镇的NC29混合债券转换为NC26的混合债券，以获得潜在的债券持有人友好型再融资活动。