美国关税与亚太区房地产市场

世邦环心可究部2025年5月 引言2025年1月特朗普政府就在以求：美国已实越多龄关税加征措芯。当前美国加权平均关税税%已攀升至1930午代以来的最高水半。尽管4月初对多数贸易伙件宣布对等关税哲缓执行」，亚太区有多个巾场面临不低二10然的关税负担中国，上前面临最高达14.5%的加证关税税率，5月12日美中双方通过联合声月达成临时杜造整，将对华加征关说税率阶段性下调至30%，为期天，为两国后续谈判创造结冲空问。东南亚部分市场同样面临显著关税压力，值得关汁的示，涉及特定行业的关税政策，如一对所有达口汽车征收的255关税，仍维持不变。2024年，中国仍是美国第三大贸易伙半：贸易规模仅次于加宇大与里内哥。同时：还有五个太轻济体在关国主安毕易伙伴中脐身前十：鉴于亚太区占美区货物贸易总额的三分之政策对该地区产生的影响不容低估：世邦端理仕其于2025年5日13日的关说政策及市场况发布报告：损示关税措施可对亚太区经济、仓惜物流、必公楼及投资市场带来的消在影响，图衣1：美国进关税（亚太区主要市场）我源：TheWite1lous，，CPf/ T.r≤TaRr: 1 一，现行关税GS5c%1C0:150:20c%十压内坛及香油持区该部分一2025年5门12口取消白2025年5片2日起帜对华“小超免”得遇，关就就率自2025年5月11日起痒上5135，该龄免政策此前主出改从中压出口的跨境季口电商消费品台湾地区[.产业印度口日马拉西亚菲律京铜、约品、半导体、木对制品、能行加坡源和其呆兰扩广物哲免仁文关悦滇人利亚西兰可联过口汽车运生25%的关说■左出栏■对尝关税口巴消关税暂级执行900天至7月0上：对哲至8月13H>YECP, NC 对经济的影响：面对美国可能推行的对等关税估旅，亚太区经济在2025年或将面临治长放续压力、世邦理仕认为：亚太区全年GDP培速预期将下调约0.5个百分点三3.5%。不同经济本的要影-向程启存有差异，中国及东南亚等经济体将承受贡易著冲击。对中国而言，CapitalEcon0mics分析显示，此前145%的高额加征关税或便2025午GDP增违减少.51个百分点。殖若5月12日税率证整，其影响预计有所减弱。值得注意的是，近年来中国美出口依赖度已持续下降一一中国关总老数抵显示本关出口占比从2017年的19.0%降至2024年的11.6%，中国经济造云将更多依顾内需驱动、此背景下，中国政府已通过下调本准利率及存款准资等以降放史多流动性。同时，收耐配会推出一系列支持料技、地产等领域的避资支持举措，未来收策若力点将聚焦一稳定拨市、副激居民消费及鼓品科技创新等以提握经济。东南业的贸易依较型经济体巨样面临不小的风险。以越南为，其受益于“中匡+1”产业转移节略，2024年对美出口占GDPL比重达30%：新力歧、马来西亚及泰区对美市场散口亦较高：当前这些国家正积极推动与美阅易诺商，谈判结果将直接影响具年内经济士向：其中，新加坡虽仪适用10%关税，但作为区域供应销区纽且与要关税冲击经济体易什来密切，其传与效应可能被放大，美国对进口汽车征收25%关税，或将对日韩经济构成~行厅力。然而，两国多数车企已在北美设有生产基地，日本汽车工业协会数据与相关车企财报显示，目前在美第售的三系乘用车中仅三分之一到四分之一活泌目本本工进口：澳大利亚与印度所受关税直接影响恒对十限：澳大和亚对关出口占具GDP比重不足1必：经济关联追较低，印经济则主要以内需而非出口驱动但需警惕的呆，全球经济培速放缓及短期市场浪动加剧或将给两压带求间接影彩响。■对关出部4.00c2S.7XIF3.0002000-.QUC.南教+来:acrcac'd, Us Census Burea..Officia! Gove'n"ent National Statistics Age icies, L+实,2325F3.月CFf/ I.r≤raRF: 1 总，口激（除云！对关中钛DP分比（右轻！40%%0820%..7.2%7.C%3.1%2.9x2.2%35.7.F%..9%台海地区西亚新加姨国西兰印度尼内业冷大利亚L新中国印 对投资市场的影响：美国加证关税对亚太区房地广投资主场的影啊呈现多统虚特征。一方面，地区经济长预期下调与短期市场不确定性上升，可能导数投资书编投资达策以等待关税政策明期亿。部分投资者或随贸易政举演变调整投资策路。另一方血：更明础的降息路径将为主场注入活力。尽管宏观不境仍存波动：世邦魏埋仕研究部于4月8口修正预测，预计美联储2025年将实施三次降息。相较而言：亚太区通张力温和，名国降息空问则更为充裕。中国央行近期已启动基准利率及行款准备金率双降：忌续可能延续宽极本调以是振经济造长，当前中国内地房地产收益率利差已扩人至250-300个风品，年内或进步走扩。香港特区的银行同业拆借利牢回率，小使部分物业板块女益牵利差转为正查或微凰例挂。日本决行预计将维持利率稳定：←内加息可能性低。世扫仕品刘资本化率调查显示：60的投资及估值专业人士观察到投资者正重前审视投资策陷：反映出普遍的观望估绪，恒实质已告行为仍少数：天来投资者将更关注流动性充裕、太区投资者意向调否显示，日本、澳大利亚及新加坡将继续成为跨境谢本配置的首选目的地。图表3：对房地产投资弟略的彩吧自前正在评投资计划但尚木做出法正款+来：亚太区次本率，额=十产完，225二4月CPF/ T.r≤TaRF: 1 RC%计划放缓投造活动投瓷计划已准迟计划世澄产115%投资计划三碳准迟九影功1%>YECP, NC 对仓储物流市场的影响美国摄加征关税将波及亚太区企业，工业物流祖贷需求超干市慎：部分企业宫缓新项日启动或整合资产文配直，但多数祖户仍处于彩响评估阶段，短期内整体市场情绪以观毕为主，汽车、跨境电有及电了行业或受最大冲击。但需注总，汽车与电了行业多采用自驻定肃物产设施，2024午两者分另别仅占亚太区物流租赁市场的2%与1%。反观第三方物济及本土电商企业，页献了地区近半数仓储需求，其受关匡关税政策直按影响较为有限中国的部分密法准户或推退扩派汁划：华东区域虫对关出口规模民首，但华南区域，作为跨境电尚聚集地，流过货需求对关税不确定性的欧感应更高：过去两年受益于小额路免政策，华南地区超505新租交易宋自跨境电内。当前内盅忘办正在一定程息上对冲关税影一一2025年一季度数据显示，本十第三方物济及电商企业承接了跨境电商的腾退而私。日轨汽车产业对美压关税风险散口突出，但料关企业普自持物添设施，对物添粗贷市场影响较为有限：此外，尽岂日韩与新加技对美出口大量电子与高科技产品，而这些行业开非物法粗传市场的主力需求米源：滨大利亚市场因对差出口依存度较亿，则表现出较强买性：总体而言，全球留易政策的不确定性将强化租广观毕吉绪，导致市场活上下降及谈判周期延长。工业租户或通过评估转移牛产基地的可行件等方式优化供应链以规说关税影响。图表4：刘仓储物流租户房地产策略的影响正在评什需产求降旧尚元故出法定计划登合！缩减现模计划返出！报迁率其他方场款来次：业太等站谢，世邦总仕，字，2025气3声于2925开4月2日品完，%CEI/ I.T≤TART: 1 无影响125%扩张计划二准迟25%15514%ECF", N 数辽来源：土邦就：二生州充含：，2525年5.4对办公楼市场影响：2025年一度业太区办公楼租赁绪整体保持稳定。工年数范显示制造业仅占太区办公楼租赁成交量不足一成，关税直接影响恒对有限：然而，短期内租户决策我将趋于审慎：约半数世邦频理仕租贷专业人士表示，柱户正评信关税对上房地广策的港在影响，但尚未形成最终法策方案。日本机械与运输设许行业凸据对美出总约73%、制造业与汽车行业合计凹东京甲级办公楼租货百！的165，汽车相关企业仅占6%，禁于当前空悼维持低位：东京市场仍具较强制件。澳大利亚办公楼市场受冲士径度最轻，因其对美出口关联度获低且升级类祖赁需求强劲。新技市场202.5年一季度表现活跃：但租户·声绪自4月起转趋逆慎。印度市场虫多数祖户保持观垒，但预计关税对房地广策略影响甚微：尽管药等直接受关税影响的行业可能音缓扩张计划，此类企业仪占租贷成交中不足5%，本二企业与跨国公司的强劲求有型支挥车年市场表项位于香港特区、中压内地及韩国市的世邦甜理什专业人士对关税拉忧情绪更为明，并表示部分企1已范流其搬迁与扩张计划。中国一续城币2025年一李度租赁成交同比长49%，但预租户将在末来更随谨慎或考志业务整合：动区办公楼市场受益于低空置率且木来两年新增供应有限，或将缓冲需求波动风险：CPI/I.F≤aRr: 1 ECF", N 未来展望关国尚易政策夫速演变。当前刘等关税的9天暂线执行期忘味若末来数月将密集英开多边谈判，而丰美贸易局势超缓亦印证“脱钩”的可能性微平其微。尽管短期投资者与租户或维-观单态度以待攻第明化，我们相信市场参与者仍将军伟于亚太区的长期消长潜力。个业位应链布局或将强化地域分敌性，独大利亚、新加圾等低关税市场的抗风险能力将法一步凸显。印度凭估庞大人口基数与低成本劳动力九势：有望承波全坎共应链主构的红剂。垒云文撰与时点：中关贸易后势有所短和：但达成全面办设的时间窗口尚未洁功、中国经济结购转型持续准违：内需提振指施将为商业地产需求：是供支幸：但多效城市仍面临新增兴应与空旨率户企的双革排战。当前没势市场前景现分化特征。下半年更为污均的降总路径有望驱动投资活动回诺。另一片面投资者对租赁风诊的态度将更加审·实：针对关税风险具有防御恒的市场与资产将受划更多方球。CEI/ I.T≤TART: 1 联系我们亚太区研究部Ada thui, CI'AHixd Rxare'1.As Fatii.edaa1cgchmcemTrIT.Asco ere DirgstorAs: Farifk. Hen: rh中国区业务线, (bc张醚中国区政司及交易服务部办公人.6=+注，！t :, t'snthia Charinn Cir:tr.ynth c.che naobeaomGa Mr CnnrllAssoslata [ilraotor.4si Pac. fir. Kasaarchquslctuel ocu.com孙洁中压区转交易服务行务及资本市产业北产大人scy s.njstr.sam Lia uSeir Lirx:ter,dhzh.irgaobeocnATE，